Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.
В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.
Какие трудности могут возникнуть
Оценка квартиры для наследования играет важную роль во всей процедуре вступления в наследство. Во-первых, от того, какая сумма будет указана в справке, зависят выплаты нотариусу и поступления от сонаследников в случае замены доли квартиры на другое имущество или – деньги.
В многообразии возможностей оценки недвижимости, особенно, если она элитная и имеет уникальный дизайн, сложно сориентироваться самостоятельно. Нередко, чтобы сэкономить на нотариальном налоге или получить выгоду от распределения наследуемой массы имущества, целесообразно получить консультацию опытного специалиста. Он посоветует:
- какой способ оценки в конкретном случае будет самым оптимальным;
- стоит ли воспользоваться инвентарной оценкой;
- как настоять на том, чтобы нотариус согласился на инвентарную оценку квартиры;
- каких специалистов лучше всего привлечь к оценке квартиры для наследства.
Несомненно, грамотный юрист поможет выбрать и реализовать оптимальный вариант оценки недвижимости для вступления в наследство.
Госпошлина с покупателя недвижимости
Новым владельцем имущества уплачивается госпошлина на недвижимость. Но оплата внесена в момент, когда человек занимается регистрацией – лучшее решение. Это оплата за то, чтобы сведения о новом владельце имущества были внесены в ЕГРН. Реестр уже несколько лет ведут в электронном формате (начиная с 2017 года)
В базу можно внести несколько форматов возможного права собственности. В частности, право собственности может быть единоличным (когда у имущества только один владелец, и регистрация проводится на его имя). Также есть долевая собственность, когда у каждого собственника четко выделенная доля. Кроме того, выделяют совместную собственность, когда несколько человек считаются полноценными собственниками недвижимости. Именно в последнем случае больше всего споров, потому планируется обязательно регистрировать нажитое в браке совместное имущество.
Что касается того, по каким условиям осуществляется оплата госпошлины на право собственности, вся сумма делится на количество владельцев. Если владелец один, он платит полную собственность, а если у нескольких человек есть доли, они должны внести суммы, пропорциональные их доле.
В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом
По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:
- оформлении ипотеки;
- ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
- внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- приватизации и страховании недвижимости;
- привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
- получении кредита под залог недвижимости;
- продаже государственной собственности;
- имущественных спорах.
С какой стоимости будет брать нотариус госпошлину за наследство?
Глава 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса РФ разрешает несколько вариантов стоимости на выбор наследника: кадастровую, инвентаризационную, рыночную и номинальную стоимость.
При этом ставится жесткое условие – стоимость должна быть определена на дату смерти. Что логично, т.к. стоимость может меняться со временем.
Кадастровая и инвентаризационная стоимости встречаются только у недвижимости. При этом инвентаризационную стоимость уже несколько лет никто не выдает — отсутствуют уполномоченные для этого организации. Зато с кадастровой стоимостью проблем не возникает – ее выдает Федеральная Кадастровая Палата.
Поэтому большинство объектов недвижимого имущества (квартиры, комнаты, земельные участки и дома) оформляют в наследство по кадастровой стоимости. Ведь все равно нотариус потребует кадастровый паспорт на объект, а в нем фигурирует в том числе и кадастровая стоимость. Поэтому необходимости проведения рыночной оценки при оформлении недвижимости по наследству обычно не возникает.
Понятие номинальной стоимости встречается только для акций предприятий и долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Но оценщикам законодатель разрешил определять только 4 вида стоимости и номинальной среди них нет. Поэтому легально получить документ с номинальной стоимостью, который бы соответствовал требованиям закона и его мог бы принять нотариус — невозможно. Сведения о номинальной стоимости указывают в своих выписках реестродержатели акций предприятий, но этим организациям не дано право определять стоимость, поэтому для оформления наследства их справки не подходят.
Остается рыночная стоимость. Ее как раз и определяют оценщики. При этом единственный вид документа который может вам выдать оценщик с рыночной стоимостью — это отчет об оценке. Другие формы документов законом не предусмотрены.
Поэтому бессмысленно просить у оценщика справку, выписку, заключение, акт оценки или что-то подобное с рыночной стоимостью. Если вам выдали на руки не отчет об оценке, а что-то другое, то вас обманули.
Скорее всего в таком документе не будет формулировки «рыночная стоимость», а только нечто похожее – среднерыночная цена, средняя цена и т.п. Грамотный нотариус никогда не примет такой документ, т.к. ему требуется именно отчет об оценке.
Как минимизировать расходы на оценку наследства?
Если Вам потребовалась рыночная оценка, то следует разумно подойти к выбору оценщика. Оценка рыночной стоимости — это коммерческая услуга и на нее не существует утвержденных тарифов, таких как у нотариусов. Поэтому разброс цен может достигать нескольких раз. Откуда берется такое расхождение в ценах у различных оценщиков?
Во-первых, сильное влияние на цену оказывает специализированность на услуге. Если оценщик или оценочная компания много лет занимается одним направлением, то неизбежно оптимизирует свои трудозатраты, нарабатывает типовые шаблоны и получает возможность снизить цену на услугу.
Например, если вы обратитесь к оценщику с просьбой оценить автомобиль без дополнительных уточнений, то скорее всего вам назовут цену на услугу с учетом осмотра и фотофиксацией недочетов транспортного средства, составлением отчета с возможностью предоставления в суд.
При этом оценщик не будет учитывать, что оценка для оформления наследства это единственный случай, когда можно избежать осмотра объекта, т.к. расчет должен быть сделан по состоянию на дату смерти наследодателя. Вернуться в прошлое и провести осмотр на подобную дату пока еще ни у кого не получилось. Соответственно, у специализированных оценщиков работающих по направлении оценки для наследства тарифы будут оптимизированы с учетом данного факта.
Во-вторых, немного оценщиков являются профессионалами сразу во всех областях оценки. Так, например, автомобиль готов оценить каждый, а вот для оценки акций такому специалисту понадобится гораздо больше времени. Это отражается в тарифах, для оптимизации затрат своего рабочего времени такие оценщики поднимут расценки на те направления, которыми владеют слабо. Логика здесь простая – лучше я оценю три машины, чем потрачу полдня на возню с акциями.
А некоторые оценщики вообще просто не берутся за направления, которые ими не освоены. Нет, вам не скажут, что мы такую оценку не делаем. А просто назовут цену в разы превышающую стандартный тариф (а вдруг вы согласитесь?).
Также следует учитывать, что любая оценка это, как минимум, одно посещение оценщика. А чаще всего два посещения – сначала съездит отдать документы, заключить договор, оплатить, а потом еще раз для того, чтобы забрать готовый отчет. Это все расходы времени, сил и денег на дорогу.
Поэтому, минимальные затраты денег и сил на оценку будут в случае когда:
1) все наследуемое имущество вам оценят в одном месте – не потребуются лишние разъезды и расходы;
2) оценщик должен быть специализирован на оценке для наследства, а лучше всего если это будет оценочная фирма, имеющая в штате нескольких оценщиков опытных по различным направлениям оценки наследственного имущества. У таких оценочных организаций тарифы на оценку любого объекта для наследства будут минимальными. А единственный оценщик не может быть опытным сразу во всем – это не в человеческих силах.
Главное помните, что единственный легальный документ с рыночной стоимостью, который может вам выдать оценщик – это отчет об оценке. Отказывайтесь от предложений сделать «за недорого» справку, акт, заключение или иной документ о стоимости, кроме отчета. Это выкинутые на ветер деньги. У специализированных оценщиков расценки на оценку наследственного имущества сейчас столь низки, что подобная экономия пары-тройки сотен рублей не стоит риска.
Порядок уплаты и размер госпошлины за дарение квартиры
Чаще всего объектом дарения выступают объекты недвижимости или движимое имущество. Следует знать, что дарственная оформляется, если стоимость подарка превышает 10 тыс. рублей. Если передается особо ценная собственность, то помимо соглашения стороны оформляют акт приема-передачи.
Нередко собственникам жилья перед сделкой приходится проводить оценку его стоимости. Для этого нужно обратиться в соответствующую компанию. Расценки услуг специалистов зависят от региона проживания. Помимо этого при дарении имущества дальним родственникам или посторонним лицам приходится платить налог на прибыль. Правда, это обязанность одариваемого лица. Налоговым законодательством установлен размер НДФЛ. Он составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев.
Раздел имущества между наследниками
Если наследников несколько, то при определении стоимости квартиры рассчитывается ее рыночная стоимость. Иногда наследники договариваются о том, кто какую часть имущества будет наследовать, подписывая при этом соответствующее соглашение. При этом всех интересует: сколько действительно стоит та или иная часть наследства? Для определения рыночной стоимости имущества наследники могут обратиться к независимому оценщику.
Если наследники не могут договориться и переносят разговор в суд, то в этом случае представление отчета об оценке квартиры для наследства обязательно.
Заказчик вправе оспорить результат проведения оценки квартиры в случае возникновения сомнений в их основательности. При этом, если был осуществлен только один из допустимых видов оценки, то исковое заявление в суд рекомендуется отложить и сначала обратиться за проведением услуги другого типа. Например, после получения выписки о кадастровой цене недвижимости заказать ее определение у независимого оценщика по рыночной модели оценивания или наоборот. Если ни одна из указанных в отчетах величин не устраивает наследника, то следует приступить к их оспариванию.
Пересмотр кадастровой стоимости можно начать с подачи заявления в специализированную комиссию, действующую при каждом территориальном Управлении Росреестра. Для этого заинтересованному лицу необходимо сделать запрос о предоставлении данных объекта, на основании которых проводилась оценка. При их явной недостоверности составляется обращение о пересмотре результата оценки. Его должна сопровождать:
- выписка об оспариваемой кадастровой стоимости;
- документальные обоснования неактуальности содержащихся в кадастре сведений.
Кадастровая оценочная стоимость
Воспользоваться кадастровой стоимостью можно только для имущественных объектов, внесенных в государственный реестр. В нем указана стоимость имущества, определенная независимым оценщиком, с которым муниципалитет заключил соответствующий договор на выполнение работ. Метод оценки компания – оценщик выбирает самостоятельно. При этом она должна проводить ее периодическую переоценку.
Официальная информация о стоимости недвижимости по кадастру размещена на сайте Росреестра. Там можно оформить заказ выписки о стоимости унаследованного имущества и получить ее как в электронном варианте, так и на бумаге. Получить выписку можно также, обратившись напрямую в учреждение Росреестра или МФЦ. Документально оформленная выписка выдается бесплатно в течение 5 дней с момента подачи или размещения на сайте заявки.
Комментарий специалиста
Колесникова Анна
Юрист
За последнее время оценочная цена имущества по кадастровому реестру у многих объектов значительно завышена, поэтому граждане вынуждены обращаться самостоятельно в коммерческие структуры, занимающиеся оценкой собственности для того, чтобы привести стоимость в соответствие с рыночной ценой.
В каких случаях госпошлина не платится?
При оплате госпошлины за наследство, в некоторых случаях преемники могут быть полностью освобождены. Это касается тех случаев, когда наследуется имущество:
- Участников ВОВ и кавалеров ордена Славы.
- Героев Советского союза или РФ.
- Лиц, которые на момент открытия наследства не достигли 18 лет.
- Недееспособных лиц, которые находятся под опекой.
- Наследники тех, кто погиб при исполнении общественных, а также государственных обязанностей, которые связаны с защитой государственной собственности, спасением жизни или охраной правопорядка.
- Наследники лиц, которые были подвержены политическим репрессиям.
- Когда наследник проживал на одной жилплощади с наследодателем, планирующий жить там и далее.
- Все лица, которые наследуют вклады, находящиеся в банках, а также оставшиеся счетах средства, в том числе пенсии, зарплаты и страховые деньги.
Кроме этого при наличии у преемника 1 или 2 группы инвалидности, госпошлина за наследство составит половину от её изначальной стоимости.
В каждом из вышеперечисленных вариантов, при обращении в нотариальную контору потребуется предоставить подтверждающие данный факт документы.
Независимая или государственная. Какую организацию выбрать?
Считается, что оценку имущества могут проводить государственные и коммерческие организации. Но это только частично правда.
В отношении недвижимого имущества наследник может не заказывать независимую оценку. Достаточно получить справку о стоимости имущества в Росреестре. По сути, кадастровая стоимость и будет государственной оценкой недвижимости.
Справка стоит 350 ₽ это значительно ниже, чем услуги независимого оценщика.
Поэтому, если вопрос идет о наследовании недвижимости, которая была поставлена владельцем на кадастровый учет, то можно воспользоваться такой возможностью.
К сожалению, в 2021 году далеко не вся недвижимость имеет кадастровую оценку. Если стоимость не установлена, то наследнику придется обратиться в частную организацию.
В отношении другого имущества можно получить только независимую оценку. Специализированных государственных организаций, которые оказывают услуги по оценке оружия, автомобилей и другого имущества в РФ нет.
Зачем нужна оценка квартиры при получении наследства?
Оценка квартиры при получении наследства нужна для того, чтобы определить стоимость наследства на момент кончины наследодателя.
Наследники – и по завещанию, и по закону обязаны оплатить госпошлину за услуги нотариуса, который не выдаст ни одной бумаги без оплаты своих услуг, и это не его прихоть, а служебная обязанность. Оценочная стоимость – та сумма, от которой исходят при расчете госпошлины за выдачу документов.
Хотя близкие родственники освобождены от подоходного налога при вступлении в наследство, но нотариальные услуги – не подоходный налог, и оплатить должны те, кто получит квартиру или ее часть, госпошлину в таких размерах:
- 0,3%, но не больше, чем 100 тыс. руб. – дети, супруги, родители, кровные братья и сестры покойного;
- 0,6%, но не больше, чем 1 млн. руб. – наследники иных степеней родства.
Теперь жилье стоит немало, и есть разница для наследников, сколько платить госпошлины.
Справка из Бюро Технической Инвентаризации о фактической стоимости недвижимого имущества – это документ официального типа.
Его предъявляют страховщикам, банковским учреждениям во время оформлении кредита и другим организациям. Такую справку обязаны принять.
Право на заказ документа имеет пользователь либо собственник недвижимости. Право собственности, владения, свою особу необходимо подтвердить посредством соответствующей документации.
По факту приема документов работник бюро предоставляет на руки расписку, где описан четкий список сданных справок, выписок, документов, их численность и дата приема к рассмотрению.
И все же, до того как предоставить справку, сотрудник бюро обязан перепроверить объект, узнать, проводились ли в нем ремонтные работы, перепланировки, которые могли бы в ту или иную сторону воздействовать на итоговую цену имущества.
В том случае, если такие работы не проводились, работник БТИ назначает точную дату, когда пользователь либо владелец сможет получить справку.
Однако если перепланировка проводилась, и в БТИ не имеется никакой информации о таких работах, такие действия изначально доведется законно оформить, после чего представить в обновленном кадастровом, техническом паспортах. Только после этого можно приступать к заказу справки о цене недвижимости.
Что оплачивает продавец
Лицо, выступающее в сделке купли-продажи объекта жилой недвижимости в роли продавца, направляет в орган, уполномоченный на ведение Единого государственного реестра недвижимости, заявление о том, что право собственности на этот объект перешло к покупателю. Это действие не облагается государственной пошлиной.
В случае, если сделку по купле-продаже объекта жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, потребуется оплатить государственную пошлину в размере 0,5% от суммы сделки – не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.
Чтобы получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии на объекте жилой недвижимости обременений, придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей. Эта выписка включается в пакет документации, предоставляемой покупателю.
В случае, если у продавца изменились персональные данные, к которым относятся фамилия, имя и отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, ему потребуется внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие изменения. Государственная пошлина за внесение этих изменений составит 300 рублей.