Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Калькулятор неустойки за просрочку по ДДУ (214-ФЗ) 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:
- с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479
- с 29.03.22 по 30.06.2023 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Особенности составления претензии
Документ составляется в произвольной форме делового письма с указанием обязательных реквизитов и данных. В претензии указываются:
- Название, адрес, регистрационные данные застройщика. Источником информации служит договор и реестр предприятий, размещенный в свободном доступе.
- Данные заявителя претензии согласно паспорта с указанием номера договора.
- Предмет претензии с ссылкой на условия договор, законодательные нормы.
- Расчет суммы неустойки. На стадии досудебного урегулирования удовлетворяются только материальные претензии. Вопрос о компенсации морального вреда решается в порядке судебного разбирательства.
Претензия должна быть предъявлена застройщику. При личном вручении руководитель компании или секретарь должен принять документ, на экземпляре заявителя поставить отметку или штамп с номером по журналу входящей корреспонденции. Лицо, принимающее документ, должно указать должность, личные данные и подпись.
Рубрика «Вопросы и ответы»
Вопрос №1. Имеется ли возможность объединения исков нескольких дольщиков к одному застройщику за просрочку сдачи квартир?
С законодательной точки зрения объединение нескольких дел или подача коллективного иска допустима, но действие не имеет смысла. В связи с тем, что в порядке рассмотрения дел необходимо заслушать всех участников, изучить документы, провести экспертизы, процедура может быть затянута на нежелательный срок.
Вопрос №2. Какие санкции налагаются на застройщика помимо компенсации неустойки?
В соответствии со ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» к застройщику может быть применен штраф в размере 50% суммы неустойки, компенсируемой истцу. При участии в вопросе отстаивания прав союзов и иных общественных организаций половина назначенного штрафа перечисляется лицам.
Вопрос №3. Можно ли принимать квартиру от застройщика до сдачи дома в эксплуатацию?
Прием квартиры по акту до получения заказчиком разрешения на ввод может быть осуществлено, но не предоставляет прав на оформление собственности и предъявление неустойки.
Вопрос №4. Какие имеются сроки получения сумм по выигранному иску?
Вступление решения в силу производится в течение 10 дней после его вынесения. На обжалование ответчик получает месячный срок, по истечении которого оформляется исполнительный лист.
Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора
При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:
- с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им,
- снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов,
- полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.
Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).
При этом застройщик обязан на протяжении 20 дней возвратить потерпевшей стороне (дольщику) внесенные им ранее деньги, с дополнительной выплатой в его пользу неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (исчисляется на момент возвращения средств).
Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.
Цена по договору долевого участия
Данная величина является существенным условием для заключения ДДУ. Она может быть установлена как в абсолютном выражении – целым числом, так и в виде формулы – как произведение планируемой площади на стоимость квадратного метра. Как правило, девелоперы выбирают первый вариант. Тем не менее, в большинстве договоров есть условие, что при увеличении или уменьшении фактической площади по результатам строительства цена квартиры пересматривается с учётом стоимости квадратного метра. Это нормальная практика.
|
Неустойка считается от цены ДДУ, а не договора уступки. Это важно помнить дольщикам, покупавшим объект долевого строительства через посредника: как через физическое, так и через юридическое лицо. Учитывайте это при вводе данных в калькулятор |
Расчет просрочки передачи квартиры
Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.
|
Начало периода – день, следующий за последним днём сдачи квартиры по договору. Именно передачи квартиры, а не ввода дома в эксплуатацию. |
Расчет неустойки за просрочку по ДДУ
В претензии к застройщику очень важно правильно определить размер неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору.
В ч.2 ст.6. федерального закона №214 закреплено правило, по которому происходит расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры.
Судебный порядок взыскания неустойки
Участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и прочих расходов с застройщика, если:
Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.
- застройщик допустил просрочку сдачи дома;
- не выплатил неустойку на основании досудебной претензии.
Если застройщик в добровольном порядке не выплатил неустойку по вашей претензии – необходимо готовить иск в суд.
Правила и порядок подготовки искового заявления:
- Определение подсудности
Дела, связанные с просрочкой по ДДУ, рассматривают суды общей юрисдикции. При этом участник долевого строительства сам определяет подсудность. Если цена иска выше 100 000,00 руб. исковое заявление подается в районный суд, если меньше — мировому судье.
Вы можете выбрать три варианта территориальной подсудности для подачи иска:
- суд по своему месту жительства;
- суд по месту юр регистрации застройщика;
- суд по месту исполнения договора (по месту нахождения объекта).
Прежде чем выбрать в какой суд идти, рекомендуем изучить судебную практику в этих судах. В частности практику применения ст. 333 ГК РФ, позволяющей уменьшить неустойку на основании ходатайства ответчика.
- Оплата государственной пошлины
Если цена иска менее 1 000 000 руб. платить государственную пошлину не нужно.
Если стоимость иска превышает эту сумму, государственная пошлина уплачивается в размере 0,5% от суммы превышающей 1 млн. рублей.
Например, цена иска 1 200 000 руб. Государственная пошлина в этом случае равна 1 000 руб.
- Подготовка искового заявления
Иск можно составить на основе претензии. В шапке искового заявления о компенсации неустойки за просрочку сдачи дома обязательно указать:
- Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
- Данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, контактный номер);
- Сведения об ответчике (наименование, юридический и почтовый адрес застройщика).
Далее идет перечисление событий и фактов, на которых истец основывает свои требования:
- номер и дата заключения ДДУ;
- срок исполнения обязательств сторонами;
- ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
- ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и федерального закона №214-ФЗ.
Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия и иных расходов составляется в письменной форме в 2 экземплярах. Один экземпляр самостоятельно направляется в адрес застройщика. При подаче иска в суд к нему прилагаются документы, подтверждающие направление копии иска ответчику.
- Исковые требования
Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, в цену иска включаются дополнительные требования:
- Компенсация морального вреда;
- Штраф в размере 50 % от заявленной суммы;
- Судебные и почтовые расходы;
- Компенсация юридических услуг (услуг представителя);
- Расходы на аренду и др.
- Подготовка документов
К иску обязательно приложите все копии документов, на которые вы ссылаетесь. Например:
- копию ДДУ;
- копию квитанции об оплате по договору;
- документ об уплате госпошлины;
- претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), с почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении;
- документы, подтверждающие дополнительные расходы (копия договора аренды).
- документы, подтверждающие направление иска ответчику.
После того, как ваш иск готов, его необходимо отправить (вместе с приложениями) Застройщику, а в суд вместе с иском предоставить подтверждение того, что вы отправили иск стороне (опись и почтовая квитанция).
- Судебный процесс
После того, как исковое заявление будет принято к производству, суд назначит дату заседания и направит вам повестку. Часто повестки доходят поздно, когда заседание уже прошло.
Рекомендуем самостоятельно отслеживать назначение заседания на официальном сайте суда, звонить в суд и узнавать дату заседания.
На заседании вы должны быть готовы к тому, что ответчик будет возражать по вашим доводам и представлять свои письменные объяснения.
Как делается взыскание за просрочку сдачи дома через суд
Решить вопрос в досудебном порядке удается редко, поэтому дольщики обращаются с исковым заявлением. Вы имеете право подать документ по вашему месту жительства или по месту нахождения застройщика, ориентируясь на юридический адрес. Если же неустойка составляет меньше 50 000 руб., идите в мировой суд.
Кроме искового заявления, соберите пакет следующих документов:
- договор об участии в долевом строительстве;
- дополнительные соглашения (если они есть);
- документальные подтверждения, что вы сделали оплату согласно договору;
- бумаги, удостоверяющие, что у вас были сопутствующие расходы (расписки, что вы внесли деньги за аренду жилья);
- экземпляр претензии, составленной в досудебном порядке;
- ответ на претензию, который вам направил застройщик.
При составлении искового заявления изложите ситуацию подробно, поскольку возможны несколько вариантов развития событий:
- Срок сдачи пропущен, причем вы видите, что дом не будет достроен. В этом случае добивайтесь выплаты неустойки и расторжения договора. Вам должны будут вернуть деньги и компенсировать ожидание, но вы потеряете право на недостроенную квартиру.
- Если дом сдан, но не к установленной дате, вы можете принять ключи, а затем обратиться в суд. Квартира остается в собственности, но права на компенсацию вы не теряете.
Насколько успешна судебная практика? Согласно уверениям юристов, она уже отработана, поэтому дела решаются быстро. Но отзывы реальных людей на форумах показывают, что тяжба зачастую превращается в судебное болото, поэтому не рассчитывайте на молниеносный исход дела.
Долевое строительство: краткая характеристика
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:
- Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
- Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
- Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
- По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
- Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.