Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант продажи собственного капитала предполагает получение личного имущества под гарантию крупного кредита. Если выплаты не производятся в течение длительного времени, банк продает имущество для погашения долга с аукциона. Перед продажей доли на аукционе банк предлагает оставшимся владельцам квартир купить часть собственности, а затем приступает к продаже жилой недвижимости.
По договору купли-продажи
Если банк решает приобрести долю в квартире, подписывается договор купли-продажи, аналогичный режиму работы с физическими лицами. Управляющий директор кредитной организации подписывает документ в качестве покупателя.
Алгоритм продажи акций по договору :
- Предварительное согласование приобретения с другими совладельцами. Уведомление направляется в письменной форме с предложением приобрести часть имущества в течение 30 дней.
- Свяжитесь с банком для обсуждения условий потенциальной сделки.
- Проведение независимой оценки с оценкой участия в квартире. Максимальная цена, предлагаемая банком, не будет превышать 70% от рыночной цены.
- Стороны готовы подписать соглашение. Банк составляет договор, а владелец недвижимости получает документ.
- Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
- Подготавливается акт приема-передачи.
- Происходит окончательный расчет, и документы подаются на перерегистрацию.
Продавец требует перечень стандартных документов на недвижимость, включая выписку из Единого государственного реестра недвижимости, договор, основание для переуступки доли, технический паспорт и справку о зарегистрированном жильце.
Процесс продажи акций в любом случае не быстрый, так как банк заранее соглашается рассмотреть возможность покупки акций.
- До подтверждения сделки и принятия решения о покупке акций может пройти до двух недель.
- Независимая оценка сотрудниками банка — еще две недели, затем
- Переговоры по договору и перерегистрация собственности — около 10 дней, и
- перевод выручки на счет клиента — три дня.
Однако банки часто отказывают заемщику в выкупе его доли. Поэтому возможна альтернатива.
Если гражданин отказывается платить, накапливается задолженность. В результате банк может обратиться в суд с требованием о взыскании долга.
Если часть нижнего дома не находится в исключительной собственности заемщика, ФСБ навязывает адрес управления и продает его в счет долга. Таким образом, собственный капитал переходит в собственность банка, а долг списывается с продавца.
Этот вариант возможен, если
- Имущество — это не все, что принадлежит заемщику; и
- Величина процентов превышает сумму долга или соответствует ей.
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
Предложить банку выкупить долю в квартире
Такая ситуация становится возможной, если гражданин взял в банке кредит под залог какого-либо имущества, но по какой-то причине не смог отдать кредит, а залоговое имущество не покрыло всего кредита и процентов по нему (сгорело, утонуло и т.д.). В этом случае заёмщик предлагает банку в качестве погашения кредита выкупить долю в квартире.
Чтобы такое проделать, нужно:
- Для начала оценить долю, предлагаемую в качестве выкупа.
- Получить справку из ЕГРН на квартиру.
- Написать заявление о предоставлении доли в квартире в качестве погашения по кредиту.
- Отправить данное заявление в банк (самостоятельно, либо по почте).
Банк рассмотрит такой вариант и даст заёмщику знать о том или ином решении. Но скажем сразу, на такой шаг банки идут крайне редко, и вероятность получить отказ очень высока.
Вероятность, что банк согласится выкупить долю в квартире, больше при таких вариантах:
- Все дольщики квартиры совершеннолетние и дееспособные.
- Уже получены отказы на покупку от остальных совладельцев данной квартиры.
Также увеличивает шансы на выкуп доли банком и тот факт, что сама квартира дорого стоит (и даже часть квартиры дорогая) и её можно легко и быстро продать.
В качестве примера приведём такую ситуацию.
После развода и раздела квартиры мужчина решил выкупить долю жены (она дала согласие). И на это дело взял кредит в банке под свою часть квартиры. Но спустя какое-то время мужчина лишился работы и, чтобы не потерять свою долю, предложил банку в качестве погашения кредита купленную долю жены. Банк принял положительное решение и списал кредит.
Первый вариант продажи доли связан с оформлением кредита на большую сумму с передачей в залог личной собственности. При отсутствии платежей в течение длительного времени банк отчуждает имущество в счет погашения долга через продажу на аукционе. Предварительно перед реализацией доли на аукционе банк предложит выкупить часть имущества собственникам остальных частей квартиры, и лишь потом приступит к продаже жилплощади.
С помощью залога удается увеличить лимит кредита, передав взамен банку обязательства возврата долга. Именно схему кредитования, когда залог забирают за кредитные просрочки и долги перед кредитором, используют для быстрого получения крупной суммы.
Помимо очевидного достоинства – быстрого получения средств, продажа доли через залог имеет ряд недостатков:
- предварительно необходимо выделить долю в натуре (должно быть изолированное помещение);
- если жилье единственное, продажа возможна только по ипотечному кредиту, после образования просрочки 3 месяца и выше;
- сумма, полученная в рамках кредита, не превышает 70% рыночной стоимости недвижимости;
- просрочка суммарно превысила 5% от стоимости недвижимости;
- если в процессе взыскания выяснится, что средств за долю не хватает для оплаты задолженности по кредиту, появляется угроза для остального имущества вплоть о банкротства;
- если дело дойдет до принудительного взыскания, кредитная история окажется безнадежно испорченной.
Жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, стоит дешевле, чем отдельная комната в коммуналке. Гражданин может владеть произвольной долей жилья: от 1 до 99 %. Доли возникают при наличии наследства, достающегося нескольким родственникам, либо при разделе имущества в ходе развода. Их можно покупать, продавать и снова наследовать. Выкуп доли в квартире или доме требует соблюдения ряда условий . Несмотря на относительную дешевизну, операции с долями в жилье сопряжены с трудностями и рисками. Могу ли я Продать Свою Долю в Квартире Сбербанк.
Для получения крупной денежной суммы потребуется подтвердить трудоустройство и уровень дохода справками. Это важное требование в любом банке. Может не потребоваться справка в организации, с которой сотрудничает работодатель заемщика и перечисляет заработную плату на счет в данном банке.
Не требуют справки также частные инвесторы и МФО. Но в данном случае стоит рассчитывать на увеличение процентной ставки и уменьшение доступной суммы займа.
Также любая финансовая организация оставляет за собой право требовать предоставление справок о доходах. Касается это программ кредитования, при которых выдается сумма, превышающая 100 000 рублей.
Заемщикам с отрицательной кредитной историей для повышения шансов на одобрение заявки стоит предусмотреть вариант получения справки.
Стоит отметить, что при небезупречной кредитной истории банк может предъявить к заемщику дополнительные требования. Но если кредитная история в порядке, гражданин имеет все шансы получить долгожданный кредит.
Преимущества такого займа прежде всего в том, что банки в принципе легче соглашаются на кредит под залог недвижимого имущества, нежели на кредит без подобного обеспечения. Квартира или пусть даже доля в квартире являются гарантией возврата средств, или возмещения — в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Другие плюсы: быстрое рассмотрение заявления, лояльность к кредитной истории, по договору не будут требоваться поручители.
Минусы займа под залог доли в квартире без согласия собственника очевидны: мошенники могут пользоваться подобной схемой для отторжения недвижимого имущества у законных собственников. На гражданине лежит ответственность за проверку каждого пункта в договоре, чтобы злоумышленники не смогли незаконно оформить факт передачи денежных средств.
Важно: если вы все же стали жертвой мошенничества, спешите обратиться в суд о признании сделки недействительной. При решении дела в вашу пользу вы благополучно вернете свою долю в квартире.
Основными актами, регулирующими процедуру выдачи банками займов, является Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском займе» и статьи Гражданского кодекса РФ.
При оформлении займа под залог доли в квартире без согласия собственников других долей заемщик предоставляет банку свою долю как обеспечение сделки. Таким образом, банк страхует собственный риск невозврата заемщиком кредита. Продать Долю в Однокомнатной Квартире Банку.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Продажа собственного жилья
Если долгов много, но недвижимость не оформлена в залог, у заемщика возникает вопрос, а можно ли при продать квартиру банку, которая находится в собственности. В законах нет запрета для кредиторов владеть жилой недвижимостью. Однако не все банки готовы заниматься скупкой квартир.
Если кредитор готов, можно продать банку не всю квартиру, а только долю банку. Но большинство кредитных организаций откажутся от такой сделки, слишком сложная процедура последующей продажи такого имущества, поэтому продавцу предложат минимальную цену. Если доля — это залог, тогда банк поможет с продажей, так как в его интересах получить деньги для покрытия долгов, которые накопил заемщик.
У некоторых кредиторов, например, Сбербанка, есть свои сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Физические лица размещают объявление о продаже с указанием параметров и особенностей квартиры, а банк предлагает потенциальным покупателям более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст.
250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога– суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Как получить деньги за продажу доли в квартире банку
Если вы решили продать долю в квартире банку, то первым вопросом, который возможно возникнет, является получение денег за продажу. Во второй доли капитала при продаже квартиры, банк погашает часть вашего кредита и дает вам оставшуюся сумму. Если же вы не имели кредита, то вам нужно будет договариваться с банком об условиях продажи доли в квартире.
Бесплатная консультация юриста способна решить любые вопросы, связанные с процедурой продажи доли в квартире банку. Кроме этого, банк предоставляет возможность выкупить вашу долю капитала, что может быть более выгодным вариантом для всех сторон.
Если же банк отказывается выкупать вашу долю, то вы имеете право продать ее на своих условиях, но нужно учитывать, что долг по ипотеке полностью переходит на другого владельца квартиры.
Перед подписанием договора об продаже доли в квартире банку, вам необходимо получить выписку из ЕГРН об обременении недвижимости, а также документ о залоговой оценке имущества и задолженность по кредиту. Если в доли капитала находятся несовершеннолетние, то продажа возможна только при согласии всех собственников.
Консультации нотариуса помогут правильно оформить все необходимые документы для продажи квартиры с ипотекой. Также необходимыми являются права кредитора по ипотечному договору и договор об оценке жилья, который проводился перед получением кредита. В некоторых случаях продажа квартиры с ипотекой возможна только после погашения всех долгов по кредиту.
Продажа доли капитала в квартире с ипотекой является сложной процедурой, но это возможно при соблюдении всех необходимых условий и получении правильной консультации. Не забывайте о том, что банк имеет право выкупить долю капитала у вас по закону, что может быть более выгодным вариантом для вас и для банка.
Какое жилье не заинтересует банк для покупки?
Дорогие читатели!
Хотя кредитный договор дает лазейки для передачи доли в квартире взамен выданной суммы, не всегда удается использовать такую схему для избавления от недвижимости. Банк тщательным образом проанализирует характеристики жилья и изучит перспективы такой покупки. Обычно доли банк рассматривает как актив с низкой ликвидностью, и для того, чтобы кредитор захотел выкупить части имущества, понадобятся веские объективные доводы.
Шансы на продажу жилья банку через залог или куплю-продажу минимальны, если:
- технический износ здания, в которой расположена квартира, высокий;
- здание построено раньше 1970 года;
- невостребованный среди покупателей район, удаленный, с неразвитой инфраструктурой;
- низкий спрос на подобный тип жилья;
- число владельцев более 3-х4
- среди жильцов есть инвалиды, больные, пожилые лица;
- есть подозрения в том, что совладельцы буду чинить препятствия новому собственнику доли;
- не удалось выделить долю в виде отдельной комнаты.
Как продать долю в квартире без согласия
Если дольщик препятствует продаже вашей доли, есть несколько вариантов, как продать долю в квартире без согласия второго собственника:
- Обращение в суд
Если суд сочтет причину продажи удовлетворительной, он даст разрешение. К таким причинам можно отнести нежелание жить в одной квартире вместе с дольщиком, финансовые проблемы и др. Однако если дольщик проживает в квартире на постоянной основе, суд не поможет.
- Оформление договора дарения
Можно заключить с покупателем договор дарения и получить оплату по расписке. Но этот способ незаконный и рискованный. Если будет доказан факт передачи денег за квартиру, сделку признают фиктивной.
- Оформление договора займа
Продавец берет в долг у покупателя деньги и оставляет в залог свою долю. Далее заключается соглашение об отступном, и права собственности на долю переходят покупателю. Способ также нелегальный, сделку можно признать недействительной.
Продажа доли в ипотечной квартиры, с участием маткапитала
Закон предусматривает возможность оплатить основной долг по ипотеке за счет средств материнского капитала. Причем для этого не требуется ждать 3 года с момента рождения ребенка.
Закон обязывает родителей выделить детям доли в приобретенной жилплощади. При направлении средств на погашение ипотеки родители дают обязательство о выделении долей.
Однако выделение может быть оформлено только после окончательного погашения кредита. Закон запрещает обременять права несовершеннолетних детей ипотекой.
В случае продажи доли в квартире, купленной с участием материнского капитала, необходимо получить согласие на сделку от отдела опеки. Для получения разрешения потребуется предоставить детям доли в покупаемом жилье или на альтернативной жилплощади.
Переоформить кредит, частично оплаченный за счет маткапитала не получится. Банк не одобрит такую сделку.
Единственным путем является погашение кредита, выделение долей детям, получение разрешение отдела опеки, предоставление альтернативного жилья и последующая продажа.
Обычная история трёхкомнатной квартиры
История началась с приватизации трёхкомнатной квартиры. Собственниками равных долей стали мама с сыном. Женщина свою долю продала, а мужчина остался жить в квартире вместе с женой и ребёнком. Фактически они занимали две комнаты из трёх.
Квартиру поделили. Фото: kp. by
Владельцем второй половины стал мужчина, который не планировал тут жить, поэтому через договоры дарения перепродал долю ещё трём людям.
Семья пыталась договориться с новыми владельцами о продаже, чтобы стать полноправными собственниками всей квартиры. Однако они выставили неприемлемые цены и на уступки не шли.
Семья обратилась в суд с требованием признать доли незначительными и обязать владельцев продать их по рыночной стоимости. Районный суд отказал в удовлетворении иска, поэтому истцы пошли дальше и подали апелляцию в городской суд, где иск уже удовлетворили.