Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС уточнил требования для получения квартир у застройщика-банкрота». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
В каком порядке застройщик выполняет требования кредиторов
Сначала разорившаяся компания платит по текущим счетам, не относящимся к кредиторам. В основном это оплата судебного производства, работы управляющего и других привлеченных для исполнения процедуры банкротства лиц.
Затем застройщик обязан удовлетворить требования кредиторов, это происходит в определенном порядке:
-
Сначала выплачиваются компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред в ходе строительства.
-
Затем компания рассчитывается со своими сотрудниками.
-
Следующий шаг – выплаты дольщикам, а также погашение штрафов и неустоек.
-
В последнюю очередь удовлетворяются требования других кредиторов, таких как банк.
Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?
Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий.
Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр.
Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».
Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.
Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.
Что получит дольщик при банкротстве застройщика?
При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.
Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.
В пакет документов, который необходимо направить конкурсному управляющему, для того чтобы дольщика включили в реестр, входят:
договор долевого участия или договор уступки права требования,
документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),
копия паспорта.
Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.
Переход права собственности
Как ни парадоксально, иногда дождаться решения суда и окончания конкурсного производства легче, чем оформить в собственность жилье, которое не достроено, хотя закон предполагает и такой вариант решения проблемы с банкротством застройщика. Всем желающим вселиться, наконец, в свои квартиры, предоставляется возможность сформировать жилищно-строительный кооператив, силами этого объединения заканчивается стройка, и дом нормально сдается в эксплуатацию, после чего процесс оформления собственности пойдет своим чередом. Но такой формат могут себе позволить далеко не все сообщества дольщиков, поскольку требования к формированию подобной организации достаточно жесткие:
- уставного капитала строительного кооператива должно быть достаточно для продолжения строительных работ;
- в жилищно-строительный кооператив должно войти подавляющее большинство дольщиков;
- недостроенный объект, включая землю под ним, должен стопроцентно принадлежать обанкротившемуся застройщику.
Частые причины банкротства
Банкротство застройщика при долевом строительстве может наступить по самым разнообразным причинам:
- увеличение размеров расходов на осуществление подрядных работ и закупки строительных материалов в связи с ростом цен;
- некорректное, необдуманное и безграмотное составление застройщиком бизнес-плана;
- снижение спроса на строящуюся недвижимость, небольшое количество покупателей, готовых вкладывать деньги в долевое строительство;
- чрезмерно крупные затраты строительной компании по различным выплатам, назначенным судом (возмещениям убытков и неустоек при задержках завершения осуществляемого долевого строительства по закону, защищающему права потребителей);
- мошенничество по отношению к застройщику.
Данные возникшие проблемы приведут к возбуждению дела о банкротстве девелопера, то есть о несостоятельности. А в связи с этим осуществится сначала приостановление всех работ на объекте, а потом и полная заморозка проекта, то есть окончание возведения дома. И реальная судебная практика демонстрирует немало подобных ситуаций в 2020 году.
Но как покупателю защитить себя? Конечно, определить и сразу заметить причины банкротства невозможно. Да, застройщики обязуются предоставлять сведения о ведущемся строительстве, а также всю документацию, отражающую финансовые показатели и состояние. Но на деле далеко не всегда бывает так, и зачастую банкротство оказывается для дольщиков неожиданностью и крайне неприятным сюрпризом.
Все же некоторые признаки банкротства можно выявить еще до начала процедуры:
- на сайте девелопера не выкладываются регулярные и периодические финансовые отчеты;
- строительство компанией остановлено (нет никаких признаков продвижений и изменений в ходе стройки);
- истекают сроки выданного разрешения на ведение строительства компанией (либо других правоустанавливающих или разрешительных документов);
- банки, выдающие ипотеку на жилую недвижимость, не включают застройщика в перечни компаний с аккредитацией.
При таких явных признаках стоит обратиться к девелоперу за разъяснениями. Если строительная компания не отвечает на вопросы и никак не реагирует, есть смысл обратиться в государственный орган надзора за осуществлением строительства либо сообщить о своих опасениях в единый реестр всех проблемных объектов, который должен работать с сомнительными или столкнувшимися с финансовыми трудностями фирмами.
Какие требования можно предъявлять
Права дольщиков надежно защищены действующим в Российской Федерации законом, и они имеют право предъявлять три вида требований:
- Признание права владения квартирой, если она уже существует как недвижимый полноценный объект, и дом достроен.
- Право собственности на недострой. В данном случае предъявляется требование по признанию права собственности только на долю во всем общем имуществе, относящемся к долевому строительству. Право собственности на недострой позволяет в будущем ждать, пока объект в случае финансирования будут строить и сдавать в эксплуатацию.
- Возврат денег, инвестированных в осуществление строительства в рамках ДДУ. Компенсация неустоек за нарушение сроков сдачи жилья и полученного ущерба (как морального, так и физического или материального) тоже возможна, но такие претензии включаются в реестр по решению суда.
В формируемом реестре, выделяется две части: для денежных стандартных требований и для передачи жилых помещений. Дольщику можно предъявлять претензии в любой из реестров, но следует трезво оценивать ситуацию и понимать, что у большинства компаний, как правило, не хватает средств для возврата денег всем претендующим лицам в полном объеме. Но если многоэтажка построена наполовину и долго не строится, то вряд ли она будет построена, то есть наверняка дольщики не получат свои квартиры.
Предъявление дольщиком требований
О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
- Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
- Посредством сервиса «Федресурс».
- С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:
- Заявление участника строительства.
- Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
- Документы, подтверждающие оплату жилья.
- Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.
Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:
- Передачи жилья.
- Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
- Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:
- Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
- Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.
Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.
Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».
В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.
Важно выбрать правильную стратегию поведения и определить: отстаивать свои права собственника или требовать возврат финансовых вложений.
Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.
Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.
Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.
Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так.
Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.
Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является не быстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.
Способы передачи жилья дольщику
По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:
- дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
- участник может потребовать передать ему жилой объект;
- недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
- объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.
Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.
Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:
- на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
- оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
- объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
- жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.
Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.
Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.
Действия дольщика при банкротстве строительной компании
После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.
Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:
- Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.
Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:
- реквизиты заявителя;
- наименование застройщика;
- сведения о договоре строительства дома;
- дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.
Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.
- Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).
- Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).
- Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).
- обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;
Это возможно только в случае, когда ответственность застройщика была застрахована. При признании его банкротом дольщики вправе претендовать на выплату страховой суммы.
- при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
- договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.
- Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.
Как исправить ситуацию при обмане?
Банкротство может наступить в результате логичных стечений обстоятельств или по вине самого застройщика, если он решил обанкротить компанию преднамеренно. В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.
Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость. Для этого все пострадавшие могут организовать ЖСК. После — направить в суд заявление о признании права владения недостроенным строительным объектом и намерение взять его и земельный участок, на котором ведется строительство, в личное управление. Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию. Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации. Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.
Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.
Гораздо проще, если строительная компания проявляет добросовестность и действует в интересах пострадавших дольщиков. Нередко застройщики, чувствуя свою несостоятельность, передают незавершенное жилье другой компании, которой предстоит довести до конца строительство. Это делается, когда недвижимость почти достроена и в нее можно уже въезжать. Дольщикам необходимо только установить в судебном порядке права на законное владение имуществом. Также вы, как пострадавший, можете получить практически готовое жилье в другом районе.
Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика
Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.
Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.
Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.
Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.