Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Калькулятор неустойки за каждый день просрочки по ДДУ по ст. 6 214-ФЗ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Если застройщик нарушает срок передачи квартиры (машиноместа, кладовки) по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), законом предусмотрена компенсация в виде неустойки за каждый день просрочки.
Требование о взыскании неустойки можно предъявить непосредственно застройщику, направив досудебную претензию, или сразу подать исковое заявление в суд.
Мы настоятельно рекомендуем сначала обратиться с требованием о выплате неустойки к застройщику напрямую, что позволит в рамках последующего судебного разбирательства дополнительно взыскать с застройщика штраф за неудовлетворение требования дольщика в досудебном порядке, равный 50% присужденной судом суммы.
Правильно рассчитать неустойку по ДДУ поможет бесплатный онлайн-калькулятор, разработанный практикующими юристами Адвокатского бюро города Москвы «Москоу лигал» с учётом последних изменений законодательства.
Введите необходимые данные и калькулятор самостоятельно рассчитает неустойку по следующей формуле:
цена договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования х коэффициент неустойки
NB! Начислять неустойку можно только на ту сумму, которую получил застройщик. То есть, если квартира была куплена в рассрочку и на момент расчёта неустойки рассрочка не погашена, начислить неустойку можно только на оплаченную часть цены договора.
Неустойка начисляется со дня, следующего за днём, когда квартира должна была быть передана. Таким днём может быть конкретная дата, например, 21.05.2023 (неустойка будет начисляться с 22.05.2023), либо указание на период (месяц, квартал, год), тогда последним днём передачи квартиры будет последний день периода, например, 2 квартал 2023 года (неустойка будет начисляться с 01.07.2023). Также срок передачи квартиры может быть привязан к какому-то обстоятельству, например, в течение трёх месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Последним днём начисления неустойки будет день, когда квартира была передана, либо, если квартира на момент расчёта ещё не передана, – день предъявления досудебного требования застройщику, либо день подачи искового заявления в суд.
По общему правилу при расчёте неустойки применяется ставка, действующая на момент исполнения обязательства. Следовательно, если на момент расчёта квартира передана – применяется ставка, действующая на момент передачи, если не передана – применяются ключевые ставки, действующие в период со дня, когда квартира должна была быть передана, по день предъявления соответствующего досудебного требования застройщику, либо по день подачи искового заявления в суд.
Мы рекомендуем в таком случае указывать либо ставку, действующую на день, когда объект должен был быть передан, либо на день направления соответствующего требования. В зависимости от того, какая ставка выгоднее
Стоит обратить внимание, что вследствие распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) в период начисления неустойки не включается период с 03.04.2020 по 01.01.2021 (см. постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423). Также в период начисления неустойки не включается период с 29.03.2022 по 30.06.2023 (см. постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 и постановление Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Чтобы застройщик не смог проигнорировать Вашу досудебную претензию, а также чтобы суд произвольно не уменьшил сумму неустойки, обращайтесь за помощью к юристам адвокатского бюро «Москоу лигал». Мы имеем огромный опыт работы по подобным делам и знаем беспроигрышные формулировки, позволяющие взыскать с застройщика максимально справедливую компенсацию.
Самое главное, что на наши услуги Вы не потратите ни рубля – мы уверены в себе и работаем за процент от фактически полученной от застройщика суммы денег, поэтому гарантированно заинтересованы в получении максимального результата!
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Как сделать расчеты в калькуляторе?
Чтобы произвести расчет неустойки по ДДУ, необходимо ввести соответствующие значения в калькуляторе на сайте:
- Стоимость объекта, указанная в договоре (так называемая цена договора).
- Дата передачи помещения по ДДУ.
- Дата фактического подписания акта приема-передачи.
Необходимо учитывать статус дольщика – является он физическим либо юридическим лицом: этот факт заметно влияет на размер неустойки:
- Если дольщик является физическим лицом, то неустойка составляет 1/150 КС от цены договора за каждый день просрочки.
- Если дольщик является юридическим лицом, неустойка составляет 1/300 КС от стоимости объекта недвижимости за каждый день нарушения обязательства.
Динамика ключевой ставки с 2013 года
В формулу онлайн калькулятора неустойки по ДДУ включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.
- с 19.09.2022 по сегодня — 7,50%
- с 25.07.2022 по 18.09.2022 — 8,00%
- с 14.06.2022 по 24.07.2022 — 9,50%
- с 27.05.2022 по 13.06.2022 — 11,00%
- с 04.05.2022 по 26.05.2022 — 14,00%
- с 11.04.2022 по 03.05.2022 — 17,0%
- с 15.02.2022 по 10.04.2022 — 20,0%
- с 14.02.2022 по 27.02.2022 — 9,50%
- с 20.12.2021 по 13.02.2022 — 8,50%
- с 25.10.2021 по 19.12.2021 — 7,50%
- с 13.09.2021 по 24.10.2021 — 6,75%
- с 26.07.2021 по 12.09.2021 — 6,50%
- с 14.06.2021 по 25.07.2021 — 5,50%
- с 24.04.2021 по 13.06.2021 — 5,00%
- с 22.03.2021 по 23.04.2021 — 4,50%
- с 27.07.2020 по 19.03.2021 — 4,25%
- с 22.06.2020 по 26.07.2020 — 4,50%
- с 27.04.2020 по 21.06.2020 — 5,50%
- с 10.02.2020 по 26.04.2020 — 6,00%
- с 16.10.2019 по 09.02.2020 — 6,25%
- с 28.10.2019 по 15.12.2019 — 6,50%
- с 09.09.2019 по 27.10.2019 — 7,00%
- с 29.07.2019 по 08.09.2019 — 7,25%
- с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
- с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
- с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
- с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
- с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
- с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
- с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
- с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
- с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
- с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
- с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
- с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
- с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
- с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
- с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
- с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
- с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
- с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
- с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
- с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
- с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
- с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
- с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
- с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
- с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Калькулятор расчета неустойки по ДДУ от Коллегии Глинка, Бессонов и Партнеры дает возможность подсчитать сумму, которую Вы в праве требовать с застройщика за несвоевременное исполнение обязательств. На выбор представлено два варианта расчета:
- по ключевой ставке рефинансирования на дату передачи объекта указанную в договоре долевого участия
- по ставке рефинансирования действовавшей на дату фактической передачи объекта.
Формула и пример расчета
Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:
- Ставка Центрального Банка.
- Сумма, которая указана в договоре.
Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.
Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.
Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:
- физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
- юридическое лицо, для юридических — 300.
Неустойка за незаконное привлечение денежных средств
Кто такой застройщик?
Закон определяет, что им может быть любое юрлицо, выступающее владельцем (арендатором/субарендатором на условиях договора аренды/субаренды) конкретного участка земли, взятого с целью возведения на нем объектов недвижимости, возможность проведения строительных работ которого подтверждена специальным разрешением.
Запомните! Дольщики привлекаются именно для того, чтобы частично финансировать проект строительства для его успешной реализации. Однако иногда возникают ситуации, когда застройщиком является лицо без наличия на то правовых оснований.
Обычно такие лица:
- не выступают владельцами, арендаторами, субарендаторами земли, где запланированы строительные работы. Проверить это очень просто – попросите у такого «застройщика» выписку из ЕГРН, аргументируя просьбу желанием ознакомиться с документацией,
- не располагают документами, разрешающими проводить работы строительного характера. Если при таких условиях на земле будет возведен жилой дом или иные строения, юридически они будут считаться самовольно возведенными,
- не составляли и не размещали в установленном порядке декларацию (проектную).
Важно! Законодательство требует от лица, незаконно выполняющего функции застройщика, возместить дольщикам неустойку в двойном объеме и все сопутствующие убытки, которые понесены ими в связи с заключением соглашения.
Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ
| Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) | Ставка рефинансирования (ключевая ставка), % |
|---|---|
| 14.09.2012 — 31.12.2015 | 8,25 |
| 01.01.2016 — 13.06.2016 | 11 |
| 14.06.2016 — 18.09.2016 | 10,5 |
| 19.09.2016 — 26.03.2017 | 10 |
| 27.03.2017 — 01.05.2017 | 9,75 |
| 02.05.2017 — 18.06.2017 | 9,25 |
| 19.06.2017 — 17.09.2017 | 9 |
| 18.09.2017 — 29.10.2017 | 8,5 |
| 30.10.2017 — 17.12.2017 | 8,25 |
| 18.12.2017 — 11.02.2018 | 7,75 |
| 12.02.2018 — 25.03.2018 | 7,5 |
| 26.03.2018 — 16.09.2018 | 7,25 |
| 17.09.2018 — 16.12.2018 | 7,5 |
| 17.12.2018 — 16.06.2019 | 7,75 |
| 17.06.2019 — 28.07.2019 | 7,5 |
| 29.07.2019 — 08.09.2019 | 7,25 |
| 09.09.2019 — 27.10.2019 | 7 |
| 28.10.2019 — 15.12.2019 | 6,50 |
| 16.12.2019 — 09.02.2020 | 6,25 |
| 10.02.2020 — 26.04.2020 | 6 |
| 27.04.2020 — 21.06.2020 | 5,5 |
| 22.06.2020 — 26.07.2020 | 4,5 |
| 27.07.2020 — | 4,25 |
Правила расчета неустойки по ДДУ
Для того чтобы иметь возможность самостоятельно рассчитать размер компенсации от застройщика, необходимо знать несколько параметров, а именно:
- количество дней нарушения сроков – поскольку неустойка начисляется за каждый просроченный день, для расчетов понадобится точное количество дней, входящих в период взыскания выплат. Определить количество дней довольно просто: нужно от текущей даты (на тот момент, когда выполняются расчеты) отнять дату, указанную в договоре как граничный срок передачи жилья дольщикам. Правда, в некоторых договорах указывается не конкретная дата, а только месяц или квартал, тогда просрочка будет считаться со дня, следующего за указанным в контракте периодом;
- ключевая ставка Центробанка РФ – специальный финансовый показатель, который используется во многих операциях, таких как определение процентных ставок по кредитам, депозитам, расчеты различных платежей и т.д. Может меняться несколько раз в год, на момент написания статьи составляет 7,75%, устанавливается решениями Центрального банка в зависимости от экономической ситуации в стране и других факторов;
- цена квартиры согласно контракту – в любом договоре долевого участия обязательно указывается полная стоимость приобретаемого жилья. Именно эта цифра, выраженная в национальной валюте – рублях, принимает участие в расчетах размера неустойки;
- кем является дольщик – в зависимости от того, оформлялся договор на физическое или юридическое лицо, неустойка может меняться: для физлиц ее размер удваивается по сравнению с юрлицами (коэффициент 1/150 вместо 1/300).
Расчет просрочки передачи квартиры
Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.
|
Начало периода – день, следующий за последним днём сдачи квартиры по договору. Именно передачи квартиры, а не ввода дома в эксплуатацию. |
В каких случаях дольщик имеет право требовать выплату неустойки?
Все существующие исковые заявления на выплату неустойки условно разделяются на две большие категории:
- Случаи, в которых разрыв ДДУ произошел до фактического окончания указанного в нем срока – в таких случаях застройщик обязуется выплатить вложившему в проект деньги дольщику, сумму, которая была внесена до момента расторжения бумаги и дополнительно выплату по неустойке за пользование личными средствами дольщика.
- Ситуации, когда ДДУ разрывается уже после того, как прописанный срок в нем вышел – неустойка в таких случаях требуется, если объект не был сдан за следующие два месяца после того, как срок ДДУ закончился или при обычной просрочке на два и более месяца.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
По результатам рассмотрения искового заявления судебный орган выносит решение и после его вступления в законную силу выдаёт исполнительный лист на взыскание в пользу пайщика денежных средств с недобросовестной строительной организации.
После получения этих документов Дольщик должен обратиться в Управление Федеральной Службы Судебных Приставов по месту нахождения должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Судебный пристав – исполнитель возбуждает и принудительно взыскивает с должника денежную компенсацию в пользу взыскателя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».
При разрешении споров по договору долевого участия в рамках искового и исполнительного производства для дольщика существует множество подводных камней, которые не позволят взыскать в полном объёме, причитающие им компенсации за нарушение их законных прав.
В связи с этим рекомендуем прибегнуть к квалифицированной помощи юриста.
Обратите внимание! Все судебные издержки, понесённые вами при рассмотрении дела о взыскании, будут взысканы с должника.
В какой суд подавать на застройщика
Для получения максимальной суммы хорошо бы изучить практику трех разных судов — по месту нахождения ответчика, по месту нахождения объекта строительства и по своему месту жительства. Чаще всего в близлежащих к месту судах имеет место быть некоторая аффилированность и сложившаяся практика «урезания». К тому же, застройщик может не прислать своего представителя в заседание, если Вы находитесь в другом регионе. Так что в большинстве случаев выгоднее обратиться в суд по своему месту жительства.
Если сильно обобщить опыт и принять во внимание все вилку возможного урезания судом, можно озвучить сумму неустойки в 600 000 рублей за один год. Это очень приблизительное значение и зависит оно как от аргументации истцом своих убытков и профессионализма судебного юриста, так и от практики конкретного судебного органа в урезании сумм.