Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Когда подписывается акт приема-передачи?
Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.
Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.
При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.
Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.
Как происходит передача недвижимости.
Составление и подписание акта приема-передачи вторичной квартиры является завершением сделки купли-продажи. Стороны должны детального обсудить условия перехода права собственности, а затем завершить процедуру подписанием АПП. Покупатель осматривает помещение в присутствии продавца. Если вопросов к состоянию собственности и инженерных систем не возникает, покупатель принимает ключи и документы на квартиру по описи.
Подписывать передаточный акт не стоит до тех пор, пока продавец полностью не освободил жилплощадь от своего имущества. Закон не устанавливает точного срока, в течение которого он обязан это сделать. Поэтому бывший собственник и члены его семьи могут занимать проданную квартиру очень долго, лишая покупателя возможности пользоваться своей недвижимостью, а иногда и доводя до исков о принудительном выселении. Чтобы избежать подобных недоразумений, срок фактического освобождения стоит указывать в договоре.
Формы составления передаточного акта
Передаточный акт составляется в простой письменной форме, но при желании стороны могут удостоверить его у нотариуса.
Документ о передаче следует подписывать при фактической передаче квартиры после государственной регистрации перехода права собственности на жилье. Но в отдельных регионах России передаточный акт относится к документам, которые необходимо предоставить для регистрации перехода права собственности.
При отсутствии передаточного акта некоторые территориальные подразделения Росреестра принимают решение о приостановлении, а впоследствии и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поэтому при продаже квартиры в таких регионах передаточный акт стороны вынуждены составлять до перехода права собственности. Для объектов, расположенных в Москве, необходимости составлять и предоставлять передаточный акт в Росреестр для регистрации права собственности нет.
Каким будет документ о передаче квартиры, продавец и покупатель определяют самостоятельно.
✅ Что собой представляет?
Акт приема-передачи (АПП) – одно из приложений к договору купли-продажи (ДКП), которое подтверждает фактическую передачу недвижимого имущества от продавца покупателю. Договорившись ранее об условиях такого перехода, в том числе цене сделки, участники определяют момент, когда жилье перейдет к новому собственнику – момент подписания акта. При этом он не подтверждает право собственности покупателя, которое появляется только после государственной регистрации и внесения записи в ЕГРН. Он служит инструментом, который позволяет:
- оформить документально факт выполнения обязательств продавца по передаче имущества новому собственнику;
- зафиксировать действительное состояние квартиры;
- засвидетельствовать окончательные расчеты между участниками сделки;
- передать покупателю все риски и обязательства в отношении недвижимости, в том числе по оплате услуг ЖКХ;
- зафиксировать недостатки жилья (при наличии);
- подтвердить отсутствие претензий у продавца и покупателя друг к другу.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи?
ГК РФ прямо указывает на необходимость составления передаточного документа при заключении сделки купли-продажи. Если документ не будет составлен — квартира считается не переданной покупателю. После подписания акта собственник получает возможность пользоваться своим имуществом, а с продавца снимается обязанность по оплате коммунальных платежей.
Документ служит дополнительным доказательством того, что требования по договору купли-продажи выполнены, кроме того акт может помочь собственнику избежать некоторых рисков. При отказе продавца подписать передаточный акт или в случае выявления существенных недостатков в приобретаемом имуществе, покупатель вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств.
Если недвижимость приобретена по договору долевого участия, отсутствие передаточного акта является основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности.
Как происходит процедура?
Рассмотрим, как проходит процедура передачи при покупке и продаже вторичного или иного жилья. Передача квартиры происходит в момент подписания акта. Перед этим покупателю рекомендуется еще раз внимательно осмотреть новые владения, сверить состояние с описанием в договоре, удостовериться в отсутствии каких-либо недочетов. После подписания продавец передает ключи, квитанции и прочее, а покупатель оплачивает покупку, если другое не предусмотрено договором.
Роль акта приема-передачи квартиры при совершении сделки купли-продажи недвижимости нельзя недооценивать. Данный документ, помимо того, что требуется для предоставления в государственные органы, необходим для юридического подтверждения, что квартира перешла во владения новому хозяину. При отсутствии такого документа законным владельцем остается продавец.
Особенности составления документа
Законом не предусмотрено для АПП какой-то конкретной формы, значит, документ может быть составлен в свободной форме с общими требованиями, предусмотренными законодательством. АПП должен быть надлежащим образом изложен в письменной форме и в обязательном порядке подписан сторонами основного соглашения.
Так как АПП – это не самостоятельный документ, а приложение к основному, договору купли продажи, количество его составленных копий обязано соответствовать количеству экземпляров самого договора. Обычно сторонами составляется три экземпляра, имеющих равную юридическую силу: два из них остаются у сторон договора, третий направляется в регистрирующий орган.
Законодательство также не предусматривает обязательного заверения акта нотариусом, однако стороны договора всё равно могут его заверить в целях повышения надежности сделки и минимизации возникновения рисков по ней.
Что должен содержать передаточный акт
Акт сдачи должен содержать следующую информацию:
- название, которое показывает, что передается недвижимость (например, «Акт приема-передачи»);
- информацию о дне и месте составления;
- сведения о сторонах: ФИО, паспорт, адрес;
- указание на ДКП (ДДУ), к которому составлен акт;
- информация о текущем состоянии жилья: адрес, техническое состояние, готовность, состояние отделки, недостатки, если таковые есть;
- указание на отсутствие претензий покупателя по поводу состояния жилья;
- расчеты по сделке (уже произведены полностью или предусмотрена рассрочка / отсрочка);
- отсутствие претензий продавца по поводу оплаты, если расчет произведен;
- указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован и отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
В акт можно добавить любую другую информацию по поводу договора или передачи квартиры. Акт составляется в трех экземплярах, два из них остаются у сторон, а третий передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.
Что дает акт приема передачи квартиры при продаже
Как правило, данный акт не является самостоятельным документом. Он лишь играет роль дополнения к основному соглашению сторон. При помощи акта документально фиксируется факт передачи жилища.
Многие считают, можно обойтись лишь договором. Но нужно знать, он говорит исключительно о намерениях совершить эти действия. А вот именно акт приема-передачи подтверждает данный факт. Именно поэтому, когда оформляется продажа квартиры, составление этого документа является завершающей стадией сделки.
Кроме этого, акт дает общее представление о техническом состоянии объекта. Таким образом, покупатель уже будет знать, пригодна ли квартира для проживания, или здесь сначала нужно сделать некоторые ремонтные и восстановительные работы. Подписывая акт, покупатель подтверждает, что принимает недвижимость в таком состоянии. Если имеются какие-то недочеты, они также отображаются в акте. Новый владелец подтверждает, что он уведомлен о неисправностях, но все равно готов совершить сделку.
Именно в этом заключаются преимущества документа между физлицами. Что касается организаций, то для них акт считается первичным документом, который подлежит обязательному бухгалтерскому учету. Это становится основанием для того, чтобы продавец списал со своего баланса данную недвижимость, а покупатель ее принял.
Особенности составления
При составлении акта необходимо помнить о следующем:
- Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
- Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
- Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.
В каких случаях нужен акт?
Отсутствие этого документа – риск для продавца. Покупатель через некоторое время может обнаружить, например, дефекты несущих конструкций. Без акта-приема передачи имущества у него есть право оспорить сделку в судебном порядке. Но, если в договоре купли-продажи объекта будут указаны все сведения, которые содержит основная часть акта приема-передачи, а также зафиксирован факт отсутствия претензий сторон друг к другу, акт можно не составлять.
Подписание акта приема-передачи квартиры – завершающий этап сделки купли-продажи объекта. Благодаря этому документу обе стороны защищены от рисков, связанных с недобросовестным поведением. Акт приема-передачи важен как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Его наличие не даст возможности покупателю оспорить сделку в суде из-за дефектов объекта, которые были обнаружены уже после регистрации права собственности.
Зачем нужен акт приема-передачи
Акт приема-передачи выполняет несколько важных функций:
- Юридическая защита: актявляется доказательством факта передачи и состояния переданного объекта. Он служит важным доказательством в случае возникновения споров или неурегулированных вопросов между сторонами сделки.
- Установление прав и обязанностей: акт ясно определяет, какие права и обязанности переходят от одной стороны к другой. Это помогает предотвратить путаницу и неоднозначность в отношениях между сторонами.
- Контроль качества: в некоторых случаях акт приема-передачи используется для оценки качества передаваемого имущества, работ или услуг. Сторона, принимающая объект, может проверить его соответствие заявленным требованиям и при необходимости потребовать исправления недостатков.
- Отчетность и учет: акт также может служить основой для финансовой отчетности и учета переданных объектов или услуг. Он дает возможность сторонам иметь точные записи о совершенных сделках и использовать их для целей учета и анализа.
Акт приема-передачи находит широкое применение в различных областях деятельности:
- Недвижимость: при продаже или аренде недвижимости акт приема-передачи используется для оформления передачи прав собственности или права пользования объектом недвижимости.
- Транспорт: при покупке или продаже автомобиля, акт фиксирует передачу владения, состояние транспортного средства и другие условия сделки.
- Работы и услуги: при выполнении работ или предоставлении услуг, акт приема-передачи документирует факт и качество выполненных работ или предоставленных услуг.
- Интеллектуальная собственность: при передаче авторских прав, патентов или других интеллектуальных прав, акт приема-передачи используется для оформления передачи данных прав.