Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом (образец)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.
Какие потребуются документы?
При оформлении договора купли-продажи квартиры с привлечением средств маткапитала от продавца потребуются следующие документы:
- паспорта собственников квартиры (если их несколько);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности в отношении продаваемого жилья;
- документ, устанавливающий право на квартиру (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения и т.д.);
- технический паспорт;
- нотариальное согласие супруга на проведение сделки, если квартира является совместной собственностью (приобретена в браке);
- справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- справку из банка с реквизитами счета, куда будут перечислены средства материнского капитала в счет расчетов за приобретение квартиры.
Покупатель предоставляет следующие документы:
- паспорта родителей и детей старше 14 лет;
- свидетельства о рождении или усыновлении детей;
- свидетельство о заключении брака;
- сертификат на материнский (семейный) капитал.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Шаг первый: выбрав квартиру, составляем договор
Существенное условие договора — предмет, то есть описание объекта сделки. В тексте соглашения укажите кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре не будет необходимых для идентификации квартиры сведений, договор будет считаться незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Обязательно должны быть прописаны:
· цена продаваемого имущества, согласованная сторонами (отдельно сумма, погашаемая материнским капиталом);
· сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением в силу разных оснований;
· порядок и сроки расчетов по сделке.
Договор заключается в простой письменной или в нотариальной форме, удостоверение сделки нотариусом может быть предусмотрено участниками сделки, а в ряде случаев является обязательным: при покупке долей квартиры, в случае, если продавец — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин. В договоре можно сразу распределить доли будущих собственников квартиры либо впоследствии обратиться к нотариусу, чтобы оформить соглашение о выделе долей детям и каждому из родителей.
Можно ли купить квартиру с использованием маткапитала у родственников
Можно, но осторожно. Пенсионный фонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам ПФР. Как правило, такие сделки по большей части заключаются с одной целью — обналичить маткапитал. Нередки случаи, когда родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности. Если до ПФР дойдёт эта информация, то сделку просто признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть назад. К тому же, при покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.
При покупке квартиры у родственников важно учитывать следующие условия:
- жилищные условия должны улучшаться;
- необходимо заключение договора купли-продажи;
- после совершения сделки в квартире должны проживать новые владельцы;
- выделение долей на детей и супругов обязательно.
Предварительное соглашение
Нужно заметить, что прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо заключать предварительный договор. Такое соглашение позволяет обдумать все нюансы предстоящей сделки, можно на время заключения предварительного договора узнать одобрит ли вам банк кредитную ипотеку или нет, а также принять решение: правильный ли вы сделали выбор либо нет.
Внимание! Предварительный договор еще называют договором намерения, данный договор обязательно нужно нотариально заверить, лучше воспользоваться услугами юриста, в противном случае вы можете наткнуться на подводные камни, в виде оспаривания данного договора третьими лицами.
Главное отличие от стандартного договора состоит в том, что вы в любой момент можете отказаться от сделки по приобретению квартиры. В некоторых случаях заключая предварительный договор, вы можете уже вселиться в квартиру и понять правильный вы сделали выбор или нет.
Что учесть при составлении документа
Одно из условий предоставления маткапитала на покупку недвижимости – обязательное предоставление долей всем членам семьи (п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Сделать это можно при оформлении жилья непосредственно в процессе покупки или не позднее полугода с даты сделки (при условии наличия нотариального обязательства совершить такие действия). Рекомендуется не откладывать этот момент по следующим соображениям:
- Для выделения долей придется повторно обращаться в Росреестр, собирать необходимые документы и оплачивать государственную пошлину. Для экономии времени и денег лучше сразу включить необходимые пункты в заключаемый ДКП.
- Оформление нотариального обязательства потребует дополнительных затрат.
- Можно просто забыть о необходимости выделения долей для детей и супруга. Ответственности в российском законодательстве за нарушение пока не предусмотрено, но иногда проводятся прокурорские проверки по просроченным обязательствам, по результатам которых выносится предписание устранить нарушение. Кроме того, возникает риск аннулирования сделки из-за отзыва сертификата Пенсионным фондом.
Таким образом, в договоре купли-продажи в зависимости от состава семьи может быть отражено несколько покупателей. От имени детей до 14 лет подписывать документ будет один из родителей, при возрасте 14-18 лет – подпись ставит сам несовершеннолетний и родитель (подтверждая тем самым согласие на покупку в качестве законного представителя).
Moжнo пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл
B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:
▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;
▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.
Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.
Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.
✅ Особенности ДКП с маткапиталом
Договор об использовании средств материнского капитала не может быть заключен без участия Пенсионного фонда Российской Федерации (далее — ПФР). Законной является только возможность использования этой государственной поддержки для приобретения нового жилья. До тех пор, пока бенефициар не пользуется государственной поддержкой, Пенсионный фонд считается «владельцем» сертификата и должен одобрить сделку.
Размер материнского капитала составляет 453 026 рублей, которые можно использовать на покупку недвижимости на вторичном рынке или на новое строительство с целью возмещения всей стоимости (с такой суммой это фактически невозможно) или ее части. Поэтому, если выплаты уже были запрошены, сумма будет меньше для данной семьи. Лучше заранее проверить баланс счета.
Необходимо заключить договор с материнским капиталом:
- Найти квартиру, отвечающую требованиям законодательства (расположение на территории Российской Федерации, изолированность от других помещений, пригодность для длительного проживания).
- Обсудите с продавцом детали перевода платежа (особенно необходимость отсрочки платежа).
- Если вы пришли к соглашению, составьте и подпишите соглашение.
- Зарегистрировать передачу имущества в Российском государственном реестре собственности.
- Подайте пенсионный фонд вместе с заявлением на получение государственной финансовой помощи, чтобы получить одобрение.
Из-за длительного периода ожидания перевода средств (иногда до 3 месяцев) и возможности отказа от использования посредника, не все продавцы соглашаются на такие сделки.
✅ Подача договора в ПФ
После регистрации в Федеральном центральном регистрационном управлении владелец сертификата (обычно мать) обращается в кассу для подтверждения сделки договором купли-продажи. Она или ее законный представитель (если у вас есть доверенность) пишет заявление о распоряжении средствами, в котором указывает цель использования средств и требуемую сумму (всю или часть имеющегося материнского капитала).
Кроме того, подается пакет документов:
- Паспорт заявителя.
- Свидетельства о рождении детей.
- Свидетельство о браке.
- Родовой сертификат.
- Копия ДКП со штампом Росреестра.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц с указанием владельца сертификата или его супруга в качестве владельца сертификата.
- Нотариально заверенное обязательство о том, что каждому члену семьи будет выделена доля (если это обязательство не включено в ACP).
- Сертификат о состоянии материнского капитала (выдается пенсионным фондом или МФЦ).
- СНИЛС всех членов семьи.
- Уведомление из банка об открытии счета на имя продавца (бывшего владельца недвижимости).
Отсутствие документа или ошибки в его оформлении — самые распространенные причины, по которым пенсионный фонд отказывается от использования материнского капитала. Перечень взносов и правила их подачи прописаны в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12.12.2007.
Заявление и документы можно подать в отделение Пенсионного фонда по месту жительства владельца сертификата, через МФЦ, по почте или через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
Проверка занимает 30 рабочих дней (т.е. включая выходные и праздничные дни, это примерно 40 календарных дней), и еще 10 банковских дней требуется для перевода средств на личный счет продавца (не покупателя!). Эта мера принята для защиты от мошенничества и платежей на другие цели, не предусмотренные законодательством. Поэтому приблизительное время ожидания выплаты составляет 45-55 дней после подачи документов. Также задержки могут возникнуть в случае сбоев в работе системы государственных услуг пенсионного фонда или длинных очередей.
Порядок оформления сделки
Сделка купли-продажи жилья с тратой материнского капитала имеет ряд отличий от обычной покупки квартиры на полностью собственные средства.
Такие особенности нужно учитывать при оформлении сделки, как покупателям, так и продавцу. С этим связана необходимость в проведении ряда специально предусмотренных процедур, которые должны быть произведены в обязательном порядке.
Недвижимость, оплата которого была произведена средствами материнского капитала должно быть оформлено на праве собственности за всеми членами семьи. При этом размер доли каждого члена семьи устанавливается по взаимному соглашению.
Для соблюдения этого обязательства, согласно закону, предоставляется два варианта оформления:
- Первый предполагает, что при покупке квартиры составляется договор, по которому каждый член семьи получает долю недвижимости.
- Во втором случае необходимо составить предварительный договор. Согласно его пунктам, женщина по прошествии полугода со дня оформления сделки либо последней выплаты по имеющемуся займу обязана совершить регистрацию долей на каждого из членов своей семьи с обязательным заверением в нотариальной конторе. В будущем возможно повторно обращаться в отделение Росреестра.
Первый вариант гораздо выгоднее, так как по нему предполагается подписание только одного документального акта – договора купли-продажи на недвижимость. Во втором варианте нужно будет взвалить на себя заботы по дополнительному оформлению бумаг, терпеть издержки на оплату подтверждения нотариуса, а также оплачивать госпошлину в Росреестр.
Супруги должны брать во внимание то, что недвижимое имущество, купленное с привлечением средств «материнского капитала» не подлежит разделу при оформлении развода. Несмотря на то, что до начала бракоразводного процесса оно не было оформлено на всех членов семьи, в том числе на несовершеннолетних детей, то такая недвижимость не может быть отнесена к совместно нажитому.
Оплата осуществляется спустя определённый промежуток времени со дня регистрации сделки и оформления в Росреестре, после получения одобрения в региональном Пенсионном фонде.
Отказ в выдаче маткапитала и аннулирование сделки
Перейдем ко второй проблеме проведения купли – продажи квартиры с материнским капиталом, связанной с отказом в выдаче денежных средств пенсионным фондом. Причин для отказа множество:
- Родители лишены маткапитала вследствие каких – либо правонарушений;
- В Пенсионный Фонд были поданы неверные или поддельные документы;
- Все денежные средства с маткапитала уже были потрачены;
- Сделка купли – продажи была проведена с нарушениями;
- Сумма выплат по договору превышает доступную по сертификату.
В любом случае, отказ в выдаче материнского капитала ведет к тому, что условия выполнения сделки купли – продажи становятся неосуществимы. Но такая ситуация – не безвыходная, и решить её можно самыми разными способами.
- Первый, и при этом самый запутанный – аннулировать договор. Подходит в том случае, если ситуация совсем тупиковая и стороны плохо к ней подготовились. В этом случае потребуется расторгнуть договор в суде, заново подготовить бумаги и повторить сделку;
- Кроме того, оплату можно будет провести и собственными средствами. Этот вариант подходит тем покупателям и продавцам, которые хорошо знакомы друг с другом и могут проводить расчет друг с другом без особых проблем не опираясь на условия договор;
- Третьим способом может стать простое продление срока рассрочки до урегулирования всех возникших с материнским капиталом проблем. Этот вариант весьма прост и универсален, а так же надежен – в случае возникновения конфликта сделку по купли – продаже квартиры можно будет оспорить в суде, опираясь на изначальный документ.
Информация! Отдельно отметим тот факт, что отказ в выплате и возникшие с ним проблемы можно подробно расписать в пункте “разрешение конфликтов и спорных вопросов”. Таким образом вы не только обезопасите себя от различных непредвиденных обстоятельств, но и сможете быстро урегулировать конфликт, переделать бумаги и сгладить все неприятные последствия отказа.
Базовые аспекты оформления договора купли-продажи дома под материнский капитал
Когда осуществление покупки предполагается таким образом, нужно учитывать, что:
1.Дом и участок, которые планируется приобрести на данные средства, должны удовлетворять всем техническим нормам и быть в отличном состоянии.
2. Дом/участок должны находиться в официально оформленной собственности.
3. Приобретение участка, на котором располагаются строения самовольного типа или участка без построек, невозможно.
4. В новом жилище обязательно выделение детских долей.
5. В дальнейшем продажа такого жилья возможна только после согласования с опекой.
6. Когда нужны кредитные средства, получить их на дом будет сложнее, чем для квартиры.
7. Погашение кредитных выплат на приобретенный до права на сертификат дом допускается.
8. Денежные выплаты поступают осуществляющему продажу лицу за три месяца. Оформление происходит с условием платёжной рассрочки. В течении этого периода имущество в залоге у продающего лица.
9. Использовать средства сертификата можно только способом безналичного расчёта.
Базовые аспекты оформления договора купли-продажи дома под материнский капитал
Когда осуществление покупки предполагается таким образом, нужно учитывать, что:
1.Дом и участок, которые планируется приобрести на данные средства, должны удовлетворять всем техническим нормам и быть в отличном состоянии.
2. Дом/участок должны находиться в официально оформленной собственности.
3. Приобретение участка, на котором располагаются строения самовольного типа или участка без построек, невозможно.
4. В новом жилище обязательно выделение детских долей.
5. В дальнейшем продажа такого жилья возможна только после согласования с опекой.
6. Когда нужны кредитные средства, получить их на дом будет сложнее, чем для квартиры.
7. Погашение кредитных выплат на приобретенный до права на сертификат дом допускается.
8. Денежные выплаты поступают осуществляющему продажу лицу за три месяца. Оформление происходит с условием платёжной рассрочки. В течении этого периода имущество в залоге у продающего лица.
9. Использовать средства сертификата можно только способом безналичного расчёта.
Как оформить договор?
В обычной сделке купли-продажи участвуют только две стороны: собственник квартиры и покупатель. Если при покупке недвижимости используется маткапитал, то в сделке уже принимают участие не две, а три стороны: собственник дома, покупатель и Пенсионный фонд. В этом и заключается главная особенность договора купли-продажи с использованием маткапитала.
Документ составляется и заверяется на бумажном носителе. Если доля оформляется на малолетнего, от его имени действуют родители. Гражданин старше четырнадцати лет самостоятельно ставит свою подпись, но с одобрения обладателей родительских прав.
При обычной сделке в случае возникновения финансовых проблем, продавец имеет право остановить продажу. Если купля-продажа производится с участием маткапитала, это можно сделать только через суд.