Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды производственного помещения с оборудованием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
Договор аренды недвижимости
Суть сделки, подтверждаемой письменными договоренностями, заключается в передаче прав на пользование определенным помещением физическому или юридическому лицу, становящемуся арендатором. Многие индивидуальные предприниматели и организации не желают выкупать недвижимое имущество полностью из-за высокой рыночной стоимости подобных объектов. Они заботятся о получении временного решения — своеобразном лизинге зданий и ангаров, на удобных и выгодных для себя условиях.
Правомерность рассматриваемого типа правовых отношений обусловлена нормативами, перечисленными в п. 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Именно там прописаны определенные требования к тому, как именно должен заполняться документ (несмотря на то, что строгой типовой формы у него не существует). По утвержденному правительством регламенту в бланк обязательно включаются сведения о реквизитах сторон, сдаваемом участке, оплате за использование и вторичных положениях.
Необходимость регистрации и порядок действий
Регистрация обязательна только в том случае, когда срок действия договоренности превышает 12 месяцев. Если период аренды меньше, в ней нет необходимости. Бессрочный договор также не подлежит этой процедуре. Данный нюанс зачастую используют, чтобы сэкономить на оплате государственной пошлины, ведь соглашение, заключенное на 11 месяцев, регистрировать не нужно, при этом по желанию участников оно продлевается автоматически на такой же период. Процедура регистрации договора в уполномоченных государственных органах состоит из таких этапов:
- заключение и скрепление подписями сторон и печатью юрлица соглашения;
- подготовка документации, необходимой для предоставления уполномоченной организации;
- подача документов с заявлением;
- получение зарегистрированных экземпляров.
Какие могут возникнуть проблемы?
Перед тем, как подписывать договор аренды, сверьте данные физического лица, значащегося в пункте Арендодатель, с данными правоподтверждающего документа. Они должны совпадать, иначе соглашение не будет иметь юридической силы, поскольку передает помещение стороннее лицо, не имеющее на то основания.
Если же от имени собственника выступает иное лицо, то его полномочия должны подтверждаться нотариальной доверенностью.
Договором рекомендуется также определить возможность внесения изменений в предмет договора и права сторон на них. По закону все отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Если же он вносит неотделимые улучшения, то должен получить на это согласие хозяина помещения. В случае, когда оно не получено, рассчитывать на возмещение понесенных затрат не приходится. Поэтому в рамках договора следует закрепить порядок внесения изменений, возможность возмещения затрат на них, а также ограничить его размер конкретной суммой.
Порядок передачи помещения
Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору требует обязательного оформления акта приема-передачи. Документ фиксирует переход права владения недвижимостью, а также состояние помещения на момент перехода к арендующему.
С учетом обязательности составления акта приемки, порядок передачи помещения арендатору следующий:
- в договоре или в устном порядке после его составления стороны оговаривают дату передачи;
- на момент встречи помещение осматривается, делаются необходимые пометки и записи о его техническом состоянии, фиксируются претензии арендатора к арендодателю;
- при необходимости к оформлению акта могут привлекаться третьи лица, к примеру, независимые эксперты;
- при отсутствии разногласий акт подписывается.
Если по состоянию помещения возникают замечания, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения неисправностей или соответствующего снижения стоимости аренды.
Правила составления документа
Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.
Силу документ будет иметь при наличии необходимых реквизитов:
- Наименование организации,
- Название документа и его номер,
- Место составления,
- Дата подписания,
- Наименование сторон,
- Описание события. Обязательно: сумма аренды (без указания арендной платы соглашение не действительно (Ст.654 ГК РФ)) и описание помещения,
- Подпись (должность, расшифровка).
Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: порядок действий
Примерный алгоритм действий в случае аренды нежилого объекта недвижимости включает в себя последовательность следующих этапов:
- поиск подходящего помещения. При этом будущий владелец может выбрать для аренды не только объект недвижимости, но и расположенное в нем оборудование и мебель.
- Обсуждение с владельцем условий сделки. Наиболее важные условия (цену, сроки) стоит оговаривать перед документальным закреплением, поскольку очень важно достичь согласия в этом вопросе.
- Подготовка договора аренды. Это наиболее важный этап, к проведению которого стоит подойти очень серьезно. Желательно, чтобы к делу был привлечен квалифицированный юрист, который поможет составить документ максимально грамотно.
- Подписание договора. После его оформления официальное согласие со всеми условиями скрепляется подписью и печатью сторон (при наличии). Для краткосрочной сделки (до года) данные действия также являются основанием для ее вступления в силу.
- Регистрация документа в уполномоченном на это органе. Данный этап присутствует только в том случае, когда сделка заключается в долгосрочной перспективе, то есть длительностью более одного года.
В этом случае сторонам необходимо:
- подготовить минимум три договора аренды (два после завершения процедуры будут отданы участникам, один останется в регистрационном органе);
- подготовить и приложить к договорам определенный перечень документов (из тех, что были перечислены выше, а также квитанцию об оплате госпошлины и заявление);
- предоставить пакет бумаг в территориальное отделение Росреестра;
- забрать в установленный срок договора с отметкой о регистрации.
Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец и инструкция по составлению
Договор аренды представляет собой документальное подтверждение факта оформления отношений между двумя субъектами — арендодателем (то есть владельцем недвижимости) и арендатором (его будущим пользователем).
Согласно ему, первая сторона передает второй принадлежащее ей нежилое помещение для его использования в течение установленного срока и за некую плату.
Стоит учесть, что в рассматриваемом случае договор заключается исключительно в письменном виде, независимо от его срока или других условий.
Это существенно отличает сделку от остальных случаев, когда допускается и устная договоренность.
Данное требование установлено законодательно, ст. 609 ГК РФ. В ней говорится, что письменная форма является обязательной для сделки, если участие в ней принимает хотя бы одно юридическое лицо.
Закон не устанавливает бланк для оформления договора аренды. Однако он должен соответствовать общим требованиям к контрактам. Обязательным условием является письменная форма и наличие одного экземпляра (оригинала).
Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП должен содержать следующие пункты:
- дата оформления и наименование документа;
- данные арендодателя (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
- информация об арендаторе (наименование организации, юридический адрес);
- данные о представителе организации и реквизиты документа, подтверждающего полномочия (доверенность, устав);
- информация о предмете контракта (адрес расположения, подробное описание, общая площадь, наличие инженерных систем, данные кадастрового учета, реквизиты технического паспорта);
- правила расчета коммунальных выплат;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- права и обязанности сторон;
- условия досрочного расторжения;
- ответственность за нарушение условий;
- порядок изменения и расторжения;
- другие условия, на усмотрение сторон;
- порядок разрешения споров (в соответствии с нормами действующего законодательства.
Для заключения контракта необходимы следующие документы:
- гражданский паспорт собственника;
- правоустанавливающая документация на объект;
- выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- техническая и кадастровая документация;
- гражданский паспорт представителя юридического лица;
- доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия;
- свидетельство о регистрации юридического лица.
В качестве приложения к договору оформляется акт приема-передачи объекта. Он подписывается после государственной регистрации контракта.
Аренда производственных помещений (цехов и т. п.): юридические аспекты
Требования к заключению арендных сделок определены главой 34 ГК РФ. Согласно статье 606 ГК РФ, сторонами соглашения такого рода являются арендодатель и арендатор. В рамках сделки арендодатель передает имущество арендатору во временное пользование за определенную плату.
Спецификой аренды любого производственного помещения, в том числе цеха, является его целевое назначение, поэтому предполагается, что арендатор будет осуществлять какое-либо производство. Последнее однозначно свидетельствует о предпринимательском характере сделки — соответственно, ее сторонами могут выступать лишь организации и ИП, при этом арендатор должен иметь необходимые разрешительные документы для осуществления производственной деятельности. О специфике аренды предприятия как имущественного комплекса читайте в нашей отдельной статье.
Вся продукция, доходы и иное имущество, которые получаются арендатором в результате производственной или иной предпринимательской деятельности с использованием арендованного цеха и оборудования, являются его собственностью.
Образец. договор аренды помещения и оборудования (с возможностью субаренды)
Переменная арендная плата начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи Помещения и рассчитывается на основе стоимости всех коммунальных услуг.
Условием наступления перечисленных мер ответственности является неисполнение сторонами своих обязанностей.
Все краткосрочные договоры, не подлежат установленной государственной регистрации, в отличие от долгосрочных, которые в обязательном порядке обязаны пройти такую процедуру и юридическую экспертизу.
При этом внимание практиков следует обратить на положения статей 652 и 654 ГК РФ, которые определяют судьбу земельного участка, передаваемого вместе с цехом, если он является обособленным объектом недвижимости или находится в долевой собственности владельцев нежилых помещений в конкретном здании.
Аренда нежилого помещения: рекомендации и советы
Договор аренды нежилой недвижимости только заключительная часть айсберга. Однако перед его подписанием арендатору нужно провести внушительный объем подготовительной работы.
В частности, следует для себя чётко определиться с требованиями, которым должен соответствовать будущий объект.
В их число входят целевое назначение, площадь, наличие всех коммуникаций, перечень дополнительных услуг, которые может предоставить арендодатель (охрана, парковка, пользование интернетом и т. д.).
В зависимости от этого и может быть заполнен предоставленный нами бланк договора аренды нежилого помещения.
Также следует учесть при выборе предмета аренды удобную транспортную развязку. Особенно это касается торговых и офисных помещений. Ведь согласитесь, что если, скажем, магазин будет расположен в удобном месте, то для арендатора существенно повышается вероятность получения прибыли от работы торговой точки.
Перед подписанием договора рекомендуется проверить всеми возможными способами, не находится ли будущий объект нежилой недвижимости под залогом или арестом. В противном случае арендатора могут ожидать серьёзные осложнения.
О регламентации и основных понятиях договора аренды нежилого помещения
Гражданский Кодекс РФ становится основным документом, который регламентирует любые сделки, связанные с наймом жилья. Этому конкретному вопросу посвящается отдельная глава 35 в данном Кодексе.
Съём жилья для временного проживания или использования доступен не только физическим, но и юридическим лицам. Для первого варианта характерно заключение соглашения по найму.
Во втором случае предпочтение отдают именно классической аренде. Последний случай регламентируется уже статьёй 34 в ГК РФ.
Если съёмщиком становится организации, заключение договора аренды обязательно.
Договор найма жилого помещения имеет несколько главных особенностей, описанных в законе.
- Даже для юридических лиц доступно использование помещений для проживания там кого-либо из сотрудников.
- Всего у договора две стороны – наймодатель и наниматель. Одна передаёт свою собственность в распоряжении другой. При этом не за бесплатно, а за определённую плату.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.