Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как образовать (сформировать) земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов формирования участков, и у каждого есть некоторые отличия в порядке. Цели у этой процедуры бывают разными. Это может быть выделение земли под ИЖС или для ведения ЛПХ. Может быть для разделения территории либо для объединения нескольких участков в один. Бывает, что такое мероприятие необходимо для планового перераспределения земель из фонда.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Особенности образования земель муниципальной и государственной собственности.
Территории, признанные собственностью региона или государства, также вправе участвовать в реорганизации. Данная процедура реализуется после опубликования соответствующего постановления Правительства региона или РФ. Проект возможен на следующих участках:
- входящих в площадки для строительства жилищных помещений;
- принадлежащих некоммерческим объединениям;
- находящихся в пожизненном владении по наследству;
- расположенных в границах территории застройщика.
Оформление части земельного участка в собственность
В своем прямом значении части ЗУ не оформляются в собственность, поскольку это приведет к наложению наделов друг на друга, что недопустимо и совершенно невозможно с точки зрения ЕГРН.
В земельном праве допускается раздел/выдел территории, следствием которого станет образование новых земельных зон.
В случае раздела исходный земельный участок прекращает свое существование, а в случае выдела — сохраняется, однако уже в измененных границах. Права на вновь образованные земли оформляются в установленном законом порядке.
Но важно учитывать, что не все объекты недвижимости могут быть разделены:
|
Объекты недвижимости |
|
|
Делимые |
Неделимые |
|
Речь тут идет о тех территориях, которые не утрачивают своих полезных характеристик после раздела и в будущем могут быть использованы для строительства, садоводства или огородничества, предпринимательской деятельности и пр. |
Разделение таких объектов невозможно без нарушения их целостности либо функционального назначения. |
Согласно законодательным актам некоторым землям присваивается особый статус. Примером таких наделов является земля, расположенная в пределах закрытых административно-территориальных образований. К таким территориям относятся те, которые:
- имеют собственные управляющие органы;
- на них расположены предприятия, имеющие направленность по созданию оружия массового поражения или радиоактивных веществ;
- объекты военного назначения, в которых введен режим гос.тайны.
Земли, расположенные в пределах в пределах рассматриваемых образований – считаются их территорией. Право собственности на них закрепляется за федерацией. При этом устанавливается возможность распоряжения наделами органами муниципалитета.
На основании достигнутого соглашения между местной и федеральной властью допускается:
- предоставление наделов местным жителям с целью использования как содового, хозяйственного или огородного хозяйства;
- введение особого режима.
Также имеются земельные наделы, которые созданы искусственным путем. Зачастую такие объекты создаются в непосредственной близости к водоемам. Относительно участков устанавливается что они могут иметь как изолированный, так и смежный характер по отношению к остальной территории.
Как могут образовывать участки органы власти
Органы управления могут образовывать участки. Это происходит в связи с тем, что принимают определенные документы-основания.
- Создана вся проектная документация относительно земельных наделов, которая решит вопросы с межеванием.
- Сформированы документы, что нужны для лесных участков.
- Утвержден проект положения территорий на нужных кадастровых планах.
При этом сам проект межевания необходим для ряда земель. Такими территориями будут:
- наделы, где планируется создавать линейные объекты;
- участки, где находятся многоквартирные дома;
- те земли, что будут предоставлены для освоения комплексного типа;
- территории, выделенные для ведения своего хозяйства какому-либо некоммерческому образованию;
- участки, выданные человеку по договору о том, что он освоит и будет способствовать развитию земли.
Способы и порядок формирования
Итак, земельные участки создаются:
- при операциях с уже имеющимися в наличии наделами;
- в случае выделения из зарегистрированных территорий надела;
- когда происходит отделение от земли, которая находится в государственной собственности.
Посмотрим сначала на вариант, когда участок формируется из земель, что находятся в собственности у государства или города. Как же это происходит?
Первичное образование ЗУ происходит по решению соответствующих структур власти. По ситуации, местного или федерального уровня. Основанием для этого будут такие документы:
- Проект межевания, не противоречащий Градостроительному плану.
- Проектные документы, где содержится информация о лесных участках.
- Если отсутствует проект, то необходима утвержденная схема по расположению ЗУ.
На основании проекта по межеванию участки образуются на основе следующих типов земель:
- земли, которая предоставлена для освоения;
- территории, что передана гражданам для ведения садово-огородного хозяйства;
- местности, которая имеет либо региональное, либо федеральное значение;
- зоны, которая уже застроена зданиями.
Далее ситуация с участками, которые выделяются из земель сельскохозяйственного назначения. Из сельскохозяйственных угодий земельная доля выделяется только для определенных целей. Этими целями будут:
- Расширение своего домашнего хозяйства.
- Строительство фермерского подворья.
- Продажа либо же сдача этого участка в аренду.
Если земли с/х назначения общие, то постановление о том, чтобы выделить участок, выносится собранием всех собственников. Таким же образом решается и расположение участка, что собираются выделить. Если это не сделано, тот, в чьей собственности нужная доля, должен будет сообщить о начавшемся процессе всем участникам, и сделать все, чтобы информация появилась в местном печатном СМИ. После по правилам должны пройти торги в виде аукциона.
На то, чтобы опротестовать расположение участка, который планируется выделить, отводится только месяц. Если никаких протестов не поступило, участок считается выделенным.
Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов
При образовании нового участка:
- представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
- потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
- геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.
Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.
Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:
- межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
- чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
- акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).
Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.
Как могут образовывать участки органы власти
Органы управления могут образовывать участки. Это происходит в связи с тем, что принимают определенные документы-основания.
- Создана вся проектная документация относительно земельных наделов, которая решит вопросы с межеванием.
- Сформированы документы, что нужны для лесных участков.
- Утвержден проект положения территорий на нужных кадастровых планах.
При этом сам проект межевания необходим для ряда земель. Такими территориями будут:
- наделы, где планируется создавать линейные объекты;
- участки, где находятся многоквартирные дома;
- те земли, что будут предоставлены для освоения комплексного типа;
- территории, выделенные для ведения своего хозяйства какому-либо некоммерческому образованию;
- участки, выданные человеку по договору о том, что он освоит и будет способствовать развитию земли.
Образование земельных участков
Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет.
В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков).
Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.
Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:
- категория земель;
- разрешенное использование земельного участка;
- площадь;
- адрес;
- координаты земельного участка;
Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов
При образовании нового участка:
- представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
- потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
- геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.
Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.
Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:
- межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
- чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
- акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).
Определяем категорию земель и вид разрешенного использования исходя из своих целей
Обратите внимание, очень важно чётко сформулировать для себя цель приобретения земли! Сделать это надо до начала поиска. Ведь от того, для каких целей Вы приобретаете участок, будет зависеть категория земель, из состава которых он будет формироваться, вид его разрешенного использования, процедура формирования и оформления.
Если Вы планируете возвести жилой дом, выбирайте участок:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из земель населенных пунктов;
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов;
- для ведения садоводства (дачного хозяйства) из земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.
По закону возводить дом на огородном земельном участке не разрешено.
Определившись с назначением, приступайте непосредственно к поиску участка.
Выдел земельного участка
Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.
На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.
Как происходит формирование участков земли?
Участки земли формируются в результате раздела, объединения или пересечения общих участков земли. Также их получение осуществляется в результате выдела из общих земельных участков и распределении земли, формирования новых образований, расположенных в собственности у государства и муниципальных служб.
Таким образом, благодаря действующим российским законам все земли или их части становятся собственностью гражданина при оформлении на них права собственности. Исключением являются случаи, которые зафиксированы иными нормативными актами, действующими в России.
Целевым назначением или разрешением на использование данных участков является предусмотренное целевое назначение или разрешенное использование данных земельных участков, которые получились при разделе, выделе, в результате пересечения, объединения или перераспределения. Данное правило распространяется на основе Градостроительного кодекса РФ. Исключением являются иные законы, действующие на территории РФ.
Формирование земельного участка из государственных или муниципальных земель
В отличие от случаев образования земельных участков путем трансформации уже существующих участков (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земельного участка, который будет предоставлен гражданину (или юридическому лицу) 1 .
По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2020 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта «Межевание земель». Пример межевого плана по формированию земельного участка из государственных или муниципальных земель (и не только) можно найти в соответствующем разделе нашего сайта. После выполнения кадастровых работ и подготовки межевого плана необходимым этапом формирования земельного участка из государственных (или муниципальных) земель является осуществление его государственого кадастрового учета. При этом необходимо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2020 № 221-ФЗ (Закон о кадастре): — внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованном земельном участке будут носить временный характер 6 ; — при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения 7 . В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета) 8 является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета. Следует отметить, что в случае, если государственная регистрация права на сформированный и учтенный в ГКН участок не будет произведена в течение пяти лет, то в соответствии с требованиями статьи 24 Закона о кадастре сведения об участке будут аннулированы и исключены из ГКН.
Что такое часть земельного участка в 2020 году
Чаще всего кадастровый паспорт содержит только формы В1 и В2. Кадастровый паспорт формы В3 выдается только тогда, когда в кадастровой базе имеются данные о части земельного участка. Причем частью земельного участка может быть как незастроенная часть участка, так и под сооружением, зданием или другим объектом, находящимся на нем.
Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:
- категория земель;
- разрешенное использование земельного участка;
- площадь;
- адрес;
- координаты земельного участка;
Пока участок не сформировали, собственники квартир могут использовать надел в объёме, необходимом для нормальной эксплуатации жилого дома.
При формировании такого надела присваивается всем частям единый номер для постановки на кадастровый учёт. Сделки проводятся с таким наделом как с единым целым.
Формирование земельного надела с установлением границ участка и межевых знаков
Земельным наделом признается исключительно земля, границы которой определены установленным в ЗК РФ образом (ст. 11.1 ЗК РФ). Участок формируется в несколько этапов:
- Изучаются имеющиеся документы. При образовании нового надела ответственными органами, заказчиком работ, изучаются карты, кадастровые планы, созданные в процессе геодезических работ отчеты. Несмотря на то, что эти сведения могут быть устаревшими, определенное представление о земле, которую предполагается переделить, они предоставляют.
- Собственники соседних участков уведомляются о проведении работ по измерению и формированию новых границ земли.
- Устанавливаются новые межевые знаки во вновь определенных границах.
- Составляются новая карта. Этот документ содержит сведения из межевого плана.
- Оформляется земельное дело, межевой план.
С целью образования новой земли создается землеустроительная комиссия. Она состоит из сотрудников, представляющих земельный кадастр и лиц, участвующих в разделе земли (собственник, представитель муниципального органа власти).