Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
- недвижимые объекты,
- материальные ценности,
- деньги.
Особенности выкупа ренты
Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.
Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.
Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.
Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:
- Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
- Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
- Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
- Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.
Как расторгнуть договор ренты
Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.
Для расторжения ренты через суд необходимы веские основания:
- существенное нарушение условий ренты;
- действия под влиянием заблуждения;
- заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью.
Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
Насколько всем известно, договоры ренты чаще всего заключают пожилые люди, желающие предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Зачастую они бывают наивны и попадаются на удочки мошенников. Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует соблюдать несколько простых правил:
- Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше устраивать в сопровождении специалиста или кого-нибудь из родственников. В таком случае у возможного злоумышленника отпадет желание связываться с человеком, обладающим определенной поддержкой. Если рентоплательщик обещает быть благонадежным, то близкий человек или специалист поможет это понять.
- Для избежания обмана пункты договора тоже следует составлять с помощью специалиста в сфере юриспруденции. Он знает, что должно быть прописано в договоре. Но и сами не теряйте бдительность — вносите в договор абсолютно все, даже то, что не считаете важным.
- Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно, понятным языком прописано в договоре.
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 ГК РФ обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе обозначается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Перечень приложений:
- копия договора ренты;
- подтверждение совершенных платежей;
- доказательства нарушения второй стороной своих обязательств;
- расчет взыскиваемой суммы, если о ней возник вопрос;
- сведения о досудебном урегулировании спора.
Список может дополняться в зависимости от конкретной ситуации. Истец вправе приобщить к иску любые материалы, имеющие отношение к делу.
Обязательны также почтовая квитанция об отправке копии заявления второй стороне и документ, подтверждающий внесение госпошлины. Ее размер составляет 300 рублей.
Уточняем особенности ренты
Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя. Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.
Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее. При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства. Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.
Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.
Действие 2
Расторгаем договор пожизненной ренты
Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.
Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.
Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:
- — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
- — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
- — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
- — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
- — Банкротство плательщика ренты и пр.
Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.
Основания для расторжения пожизненной ренты
При анализе гражданского законодательства можно найти целый ряд оснований к расторжению договоров пожизненной ренты и схожих сделок. Основные положения закреплены в ст. №№ 166, 170, 450, 587, 599 и 605 ГК РФ.
- Соглашение сторон. Обе стороны готовы и хотят расторгнуть пожизненную ренту (иной схожий договор).
- Уклонение (неисполнение, неполное исполнение по иным причинам) условий договора ренты плательщиком по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель платежей.
- Существенное нарушение условий договора ренты, влекущее за собой право получателя в одностороннем порядке выйти из сделки с требованием о выкупе, либо возврате имущества, в т.ч. за вычетом его цены в счет стоимости ренты.
- Ничтожность, оспоримость, мнимость договора. Предоставляет право обеим сторонам, их правопреемникам досрочно расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 593 ГК РФ рентополучатель вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком.
К нам обращается много граждан, чтобы расторгнуть договор ренты. И столько же — обращается за защитой от расторжения. Вот наиболее частые обращения:
- Расторжение договора при невыполнении его условий (оспорить договор ренты);
- Защита от расторжения договора ренты;
- Варианты с недействительностью договора.
И одна сторона договора, и другая — могут умышленно подготавливать предпосылки для расторжения договора еще до его заключения, либо для множества споров по условиям договора.
Чаще всего инициаторами судов являются Рентополучатели или их родственники. Они хотят расторгнуть договор: вернуть собственность обратно и защитить жизнь и благополучие пожилого человека. Стремятся доказать невыполнение условий договора встречной стороной.
Или доказать недееспособность собственника во время подписания договора у нотариуса. Это может спасти жизнь. И так делать правильно.
Но кто-то и схитрит : кто-то из Рентополучателей на стартовую сумму продажи делает дорогостоящую операцию и спасает себе жизнь, а потом доказывает, что заключал договор при чрезвычайных обстоятельствах.
Расторжение договора ренты
Договор можно расторгнуть у нотариуса, если обе стороны согласны на его расторжение на определенных условиях . Но чаще всего одна из сторон — против расторжения договора ренты категорически. Оно и понятно — условия выполняются из года в год, силы и средства затрачены немалые, плюс душевные вложения… Не будем расторгать! Тогда сторона-инициатор, не получив добровольного отказа от договора, обращается в суд.
Как показывает практика, расторжение таких договоров или защита от расторжения — очень тонкая процедура юридических доказываний. На первый взгляд, все просто, доказательства написаны в самом тексте договора:
- Не платит уже несколько месяцев;
- Платит, но не столько, сколько положено по закону;
- Не ухаживает, или ухаживает, но плохо;
- Морит голодом;
- Не пускает в квартиру друзей Рентополучателя;
- Не вызвал врача, скорую, не ходил в больницу…
Но может быть и все наоборот, если посмотреть на выполнение условий договора глазами другой стороны.
Мошенническая деятельность по отношению договора пожизненной ренты
Почти все законы, касающиеся представленного договора, направлены на решение проблемы посредством отставания прав получателя средств по ренте. Эта ситуация, где рентодатель почти не имеет прав. И чаще остается виновным в ситуации.
Поэтому, по причине того, что в данной ситуации есть сторона с большими правами, между ней и плательщиком могут происходить ситуации, в которых последний окажется не в самом лучшем свете. Например, получатель может создать искусственный разгром в жилье, свернув это на плательщика ренты, тем самым лишив его недвижимости.
ВАЖНО !!! Поэтому, чтобы не попасть в похожую ситуацию, необходимо производить фиксацию всех действий, касающихся договора. Сюда входит сохранение чеков, подтверждающих оплату ренты, наличие свидетелей, фото фиксация и видео, требование написание расписки, в случае передачи денег из рук в руки.
Ситуации с использованием мошеннических уловок происходят довольно часто, но для того, чтобы уберечь себя, необходимо знакомится со своими правами и пользоваться ими в полной мере. Также, перед тем, как подписать договор с конкретным человеком, необходимо обдумать все моменты и предусмотреть возможные ситуации. Лучше, конечно, решать дело без судовых разбирательств, а установить права на квартиру по обоюдному согласию.
Расторжение договора постоянной ренты
Условия прекращения такого договора зависят в первую очередь о того, на каких условиях было передано имущество: за плату или безвозмездно. В первом случае разорвать соглашение можно, если имущество было повреждено в результате несчастного случая и не подлежит восстановлению. Кроме того, у обеих сторон договора ренты есть возможность отменить его действие путем выкупа ренты. Если инициатива о расторжении соглашения исходит от плательщика, он должен за 3 месяца до прекращения платежей сообщить об этом получателю и заплатить выкупную цену.
Если же имущество было передано на безвозмездной основе, плательщик обязан выплатить также стоимость полученного им имущества. У получателя тоже есть право потребовать расторжения договора. Он может сделать это, если:
- просрочка по выплатам составляет более года;
- плательщик официально признан банкротом;
- плательщик нарушил условия соглашения.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Расторжение договора пожизненной ренты
Плательщик ренты от принятых на себя обязательств отказаться не может, аннулирование договора возможно только по просьбе получателя. Право требовать отмены соглашения получателю ренты гарантирует 599 статья ГК РФ.
Соглашение может быть аннулировано ввиду следующих обстоятельств:
- плательщик ренты в течение длительного времени нарушает условия договора;
- плательщик объявлен банкротом;
- пункты договора, касающиеся страхования переданной плательщику ренты;
- собственности, не были соблюдены;
- обстоятельства иного рода, частично или полностью лишающие получателя того, на что он претендовал при заключении сделки.
При заключении контракта по преимуществу устанавливается цена ренты. Превышение установленной планки не допускается.
Далее определенная стоимость квартиры приблизительно разбрасывается на периоды поквартально или помесячно и подлежит выплате. После получения квартиры (иного имущества), лицо выступает в роли должника, а получатель выплат – в роли кредитора.
Установленная фиксированная сумма выплачивается при условии расторжения ренты, по требованию бывшего владельца. Помесячные выплаты ориентированы на минимальный прожиточный минимум, установленный в регионе проживания. Допустимо их увеличивать, но не занижать.
Если деньги в установленном размере не получены, истец вправе истолковать это как грубое нарушение его имущественных прав.
Иногда недвижимость передаётся безвозмездно, без . Здесь играют роль условия совместного проживания, ухода и обеспечение жизненных потребностей престарелого или тяжелобольного лица.
Прекращение обязательств путём допускает применения к процессу расчёта рыночную стоимость аналогичного жилья в определённом регионе.