Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойка – это штрафная санкция, которая устанавливается законом или договором за нарушение сторонами своих обязательств, предусмотренных соглашением. Если говорить о договоре аренды, то такая санкция обычно устанавливается в самом договоре и представляет собой:
какой-то конкретный процент (0,1%, 0,5% и др.), который начисляется на сумму долга за каждый день просрочки либо процент в размере доли (1/150, 1/300) от ключевой ставки, установленной Банком России.
Как рассчитать неустойку по договору аренды?
Если контрагент не выполнил надлежащим образом свои обязательства по сделке, возникает вопрос о том, как правильно рассчитать и взыскать неустойку по договору аренды, и как предъявить свои требования виновной стороне.
При расчете суммы неустойки следует учитывать следующие моменты:
- ставка неустойки должна быть указана в договоре аренды. Например: стороны могут согласовать в контракте, что пени за невнесение арендной платы в установленный договором срок, составляет 0,1 % от размера месячного арендного платежа.
- неустойка начисляется на сумму задолженности, включая НДС. Услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС, в случае, если арендодатель не освобожден от уплаты этого налога. Так, если арендная плата установлена в размере 100 000 рублей в месяц, то сумма НДС составит 20 000 рублей, а неустойка будет рассчитана исходя из совокупной суммы арендного платежа и налога в размере 120 000 рублей.
- период просрочки арендных платежей исчисляется с момента нарушения обязательства. Например: арендатор обязан уплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца авансовым платежом. За декабрь 2020 года арендатор не произвел оплату. Тогда неустойка за просрочку будет рассчитана, начиная с 10 декабря 2020 года.
Рассмотрим расчет пени по договору аренды на конкретном примере.
Юридическая помощь при взыскании неустойки, штрафов по договору аренды
Чтобы взыскать по договору аренды штраф и пени, следует, прежде всего, обратиться к квалифицированным юристам, способным грамотно и оперативно помочь в решении данного вопроса. Лучше всего, еще на стадии заключения договора аренды воспользоваться юридическими услугами, что позволит составить текст контракта с учетом конкретной ситуации. Своевременное привлечение юриста позволит избежать ненужных затрат на последующие судебные разбирательства.
Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” являются профессионалами в области арендных споров. Наши специалисты подробно изучат обстоятельства дела и подготовят наиболее выигрышную правовую позицию с учетом сложившейся судебной практики. Сотрудники ЮК “Хелп Консалтинг” составят досудебную претензию и исковое заявление о взыскании неустойки и штрафов по договору аренды, верно определят подсудность спора и подадут иск с приложениями в соответствующий арбитражный суд.
Договор аренды. Можно начислять пени?
Если вы расторгли договор, но арендатор помещение не вернул и имеется задолженность по арендным платежам, то вы начислить неустойку после расторжения договора можно.
Итог можно подвести с помощью таблицы для удобства:
| Состояние договора | Помещение | Задолженность по арендной плате | Возможность начислять неустойку после расторжения договора |
| Договор расторгнут | Помещение возвращено | Есть задолженность по арендной плате | Нет |
| Договор расторгнут | Помещение не возвращено | Есть задолженность по арендной плате | Да |
| Договор расторгнут | Помещение возвращено | Есть задолженность по арендной плате | Нет |
Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков
Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.
- В первую очередь, собственники жилья могут защитить себя посредством обеспечительного платежа (депозита), часто также называемого «залогом» (что несколько не верно). В договоре можно установить условие об обеспечительном платеже, который представляет собой денежную сумму, передаваемую арендодателю на случай нарушения обязательств по договору арендатором. Взяв обеспечительный платеж в размере одного или двух месяцев аренды, собственник квартиры может компенсировать неуплаченную часть арендной платы или долги по коммунальным услугам, оставленные арендатором. Из нее можно также компенсировать стоимость испорченного или пропавшего по вине арендатора, его сожителей или гостей имущества, которое было передано вместе с квартирой (мебель, бытовая техника и т.д).
Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.
Казалось бы, можно подумать о том, что собственник может взять такой депозит и без договора или же если такого условия прямо не будет в его тексте. Однако мало арендаторов согласится на такое, поскольку отсутствие в договоре условия об обеспечительном платеже не гарантирует его возврат после прекращения аренды. Это будет означать для арендатора, что он фактически может заплатить недобросовестному арендатору еще за один или несколько лишних месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому данное условие важно отразить в договоре, регламентировав размер, а также порядок и сроки передачи суммы обеспечительного платежа.
- В договоре важно подробно регламентировать порядок оплаты и желательно установить предварительную оплату.
Предоплата помогает избежать больших задержек, хотя неуплата за один месяц не будет являться основанием для расторжения договора в соответствии с законом. Неуплата за два месяца при сроке договора, составляющем менее года, поможет собственнику гарантированно получить деньги хотя бы за один месяц пользования квартирой. Если арендатор не заплатит второй раз, то в данном случае собственник может расторгнуть договор в установленном законом порядке.
Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.
- Условие о неустойке может стимулировать арендатора соблюдать договор и платить вовремя.
Взыскание задолженности по договору аренды / юристы / БОЛЬШОЕ ДЕЛО
Договора может и вовсе не быть. И даже в этом случае вы можете взыскать долг. Но об этом мы расскажем чуть позже.
Итак, помимо реквизитов сторон и характеристик помещения в договоре аренды должны быть прописаны:
Срок аренды. Как правило, это 11 месяцев Ведь договор, заключенный на более длительный срок, нужно регистрировать в Росреестре. Большинство арендодателей не желают «заморачиваться» этим, поэтому просто перезаключают договор каждый год.
Сумма арендного платежа и дата внесения. Например: «До 10 числа каждого месяца арендатор обязуется внести арендную плату в размере 30 тысяч рублей».
Долг по договору аренды – это не только пропущенные платежи, но и неустойка. Её размер может быть прописан в договоре (как правило, это 0,01%). В ином случае неустойка рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ (статья 395 ГК РФ).
В идеале к договору должен прилагаться акт приёма-передачи помещения.
Ваши действия при взыскании задолженности отчасти будут зависеть от того, действует ли договор на данный момент.
Помимо неустойки вы можете взыскать и убытки. В данном случае убыток – в упущенной выгоде. Ведь вы не можете сдать помещение, пока в нём находится должник. И он не платит, и новых арендаторов не впустить – однозначно вы теряете деньги.
Ответственность сторон в договоре аренды
Рассматриваемый документ имеет двусторонний и обязывающий характер, поскольку каждая из сторон обязуется в определенных моментах выполнять прописанные нюансы. Кроме того, стороны считаются должниками один перед другим в том, что должны сделать все для пользы каждого, и одновременно имеют право требовать выполнения обязательств.
Первая и основная обязанность арендодателя – предоставление движимого или недвижимого имущества в том в состоянии, который прописан пунктами письменной договоренности вместе. К нему должны полагаться и предусмотренные ранее принадлежности и документы.
Объект необходимо предоставить арендатору в определенный срок. Если это по каким-либо причинам затруднительно, можно выполнить это в разумные сроки. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.
Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств.
Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.
Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта.
В таких случаях отечественное законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:
- требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
- рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
- непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основными его обязанностями являются:
- 1. Своевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей.
- 2. Гарантия сохранности объекта и поддержание его в изначальном состоянии. Если речь идет о жилье или транспорте, то обычно текущий ремонт возлагается на плечи арендатора.
- 3. Без согласия арендодателя не проводить переустройств, перепланировок и т.п. В противном случае можно применять штрафные санкции или досрочно разрывать договорные отношения.
Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п.
1 ст. 330 ГК РФ). При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их. Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст.
395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их. Условие о погашении неустойки до погашения основного долга Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга.
Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст.
319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным. После вступления в силу с 1 сентября 2013 г.
изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости.
Решение от 13 января 2016 г.
по делу № А53-29316/2015
(Арендодатель) и Непубличным акционерным обществом «Юлмарт» (Арендатор) заключен договор № 3 аренды части нежилого помещения.
В соответствии условиями Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения, а именно: кадастровый номер объекта: 61:44:0010504:317, часть нежилого помещения, а именно 185,7 кв.м комнаты №№ 44-44б 45а-45б-46-47-48-49-50-51-52-53-54-57-58-59-60-61-64-65-66-67-68-68а-68б-68в-69-69а, общей площадью 314.4 квадратный метр, которое представляет собой часть помещения со следующими параметрами: расстояние от точки А до точки В — 17,74 м., расстояние от точки В до точки С — 5, 12 м., расстояние от точки С до точки D — 1,27 м., расстояние от точки D до точки Е — 6, 37 м., расстояние от точки Е до точки F — 12,62 м., расстояние от точки F до точки А — 12,9 м. Расположено на 1-м этаже 5-этажного здания, литер Б, по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-До ну, Ворошиловский район, пр.
Космонавтов, дом № 2/2, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2015.В соответствии с п. 3.1. договора аренды, арендная плата за пользование Помещением составляет 315 690 рублей в месяц, без НДС, оплачиваются арендатором авансом не позднее 10-го числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя на основании договора без выставления счета на оплату, с обязательным указанием периода и номера договора, за который осуществляется платеж (п.п.3.2., 3.2.2. договора).В соответствии с п.
3.6. договора аренды, в течение 20 банковских дней с даты подписания договора, арендатор обязан внести на расчетный счет арендодателя сумму в размере 315 690 руб. («Обеспечительный платеж»), без НДС.
Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение срока аренды без процентов как гарантия надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору. В случае если арендатор просрочит перечисление суммы обеспечительного платежа
Неустойка по договору аренды нежилого помещения
Выплачивается только часть непокрытых убытков.
Исключительная неустойка взимается без возмещения убытков. Штрафная неустойка – выплата убытков и неустойки в полной мере.
При альтернативной неустойке выплачивается только неустойка или убытки на усмотрение кредитора. При расчёте неустойки, реальная сумма может существенно отличаться от выплаты, предусмотренной договором.
Штрафные выплаты предполагают определённую меру ответственности сторон, составляющих договор. При их взыскании рассматривается вопрос о вине нарушителя этих соглашений.
Вопросы взыскания просрочки регулируются Гражданским Кодексом РФ. В тексте договора выплаты могут обозначаться как штраф или пени, в виде определённой суммы или в процентном соотношении.
Чтобы получить выплату от должника, кредитору необходимо доказать наличие убытков в результате несоблюдения пунктов договора.
Договорная неустойка способна защитить интересы двух сторон, участвующих в подписании соглашения. Соглашение о штрафных выплатах должно заключаться в письменной форме, только в этом случае потерпевшая сторона может потребовать выплату от должника.
Обычно такое соглашение является отдельным пунктом составленного договора. В соответствии со статьей 332 ГК РФ потерпевшая сторона вправе взимать законную неустойку, даже если она не предусмотрена в заключённом договоре.
Штрафные выплаты должник обязан делать самостоятельно.
Если нарушитель не выплачивает неустойку добровольно, то кредитор имеет право подать иск в арбитражный суд.
Необходимо составить претензию, в которой производится расчёт пени согласно сумме просрочки. В претензии предоставляется расчёт суммы неустойки, а также срок, в течение которого должна быть произведена выплата.
При отказе выполнить обязательства по погашению задолженности кредитор вправе начать судебное разбирательство. Потерпевшая сторона может обратиться в суд только после проведения досудебных мероприятий.
Пени по договору аренды как рассчитать
При установлении процентов в договоре за иной срок, чем календарный день, также потребуется высчитать их дневной размер. Например, если в договоре указаны проценты за месяц, то при подсчете дневного размера необходимо процент за месяц разделить на количество дней в месяце, в котором допущена просрочка.Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность.
Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки.
Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).
Пеня после расторжения или как рассчитать неустойку по договору? Формула расчета по договору услуг, поставки или аренды
Для того чтобы выполнять подобные расчеты, в договоре обязательно указывайте процентную ставку неустойки. Если в договоре не согласованное условие по пене, а сказано, что осуществляется «взыскивание по законодательству РФ», в таком случае при расчетах используется ставка рефинансирования ЦБ РФ, процентную ставку ищем на сайте Сбербанка РФ.
- имеет ли право суд взыскивать ту неустойку, что установлена договором за просрочку по платежам по завершению договора;
- правомерны ли будут требования кредитора о взыскании выплат за просрочку платежа за время с момента принятия судебной инстанцией решения, до получения исполнительного листа по судебному решению;
- как правильно оформить документы.
Неустойка по договору аренды
Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление пеней за просрочку платежа аренды, составление договорных обязательств обязательно должно предусмотреть эти санкции. Защита интересов арендодателя в случае некорректного составления договора, не предусматривающего пени за просрочку арендной платы, может производиться в судебном порядке.
- Оплатить задолженность в размере 2022000,00 рублей возникшую в результате неоднократных существенных нарушений условий договора аренды нежилого помещения.
- Предпринять все необходимые, разумные и зависящие от Арендатора, действия, направленные на надлежащее выполнение своих обязательств, на уменьшение размера причиненных и причиняемых Арендодателю убытков.
Формула Расчета Пени По Договору Аренды
В случае не оформления акта разграничения границ ответственности. Или штраф указывается в процентах: 1% от цены договора в случае не отгрузки некачественного товара. Образец Согласия На Врезку В Газопровод здесь. Штраф менее распространен в договорной и судебной практике, и совершенно не поддается какому-либо обоснованию, можно сказать берется с потолка. В отличие от пени, размеры и природа которой, приближается к банковским процентам. Пени — это в простонародье «СЧЕТЧИК», то есть сумма пени начисляется за каждый день просрочки обязательства.
Неустойка может быть указана в виде годовой процентной ставки. В законодательстве прописаны возможные варианты пени, и поэтому судам и юристам проще и понятней работать с тем, что уже зафиксировано в законодательстве. Но, это чисто психологический момент, если стороны договорились о конкретном виде обеспечения обязательств, то здесь работает принцип «свободы договора».