Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли потребовать демонтировать забор вокруг МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома
Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:
- традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
- живая изгородь;
- шлагбаум.
Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.
При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.
Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.
Правила предусматривают выполнение следующих действий:
- проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
- подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
- выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
- оформление территории в Росреестре.
После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Немного о приватизации придомовой территории
Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:
- Проведение общего собрания жильцов.
- Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
- Проведение голосования.
- Оформление протокола собрания.
- Подача заявления в орган местного самоуправления.
- Получение акта о приватизации.
Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.
Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.
Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:
- принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
- осуществлять ремонт дорог;
- запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
- разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
- осуществлять коммерческое использование участка.
После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:
- собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
- все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.
Личное использование придомовой территории
Определив, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома, можно определить, можно ли использовать ее для личных целей.
На практике собственники используют общий участок в следующих целях:
- возведение жилой пристройки (объект капитального строительства);
- строительство нежилой пристройки (некапитальный объект);
- выделение участка для личных посадок.
Чтобы возвести пристройку к квартире, расположенной на первом этаже, на придомовой территории многоквартирного дома по нормативам 2018 года (закон) можно действовать следующими способами:
- Самовольная постройка;
- возведение законного объекта.
Строения на общей территории
Внимание
Согласно действующим правилам, строить на общедомовой территории частное строение нельзя. Стоящие во дворе многоквартирного дома сараи, принадлежащие физическим лицам, считаются самозастроем и могут быть удалены по решению уполномоченных органов.
Разрешено возведение кооперативных сараев или погребов на общей земле, при этом места распределяются между желающими в порядки общей очереди. Таким же образом распределяются места в погребе, если он был выкопан под нужды проживающих.
Право на постройку гаражей на общей территории возможно, если имеется достаточно свободного места, при этом приоритет в очереди на места льготным категориям граждан: инвалидам а так же ветеранам великой отечественной войны.
Для получения гаража вне очереди необходимо предоставить заявку по установленному образцу, документы, удостоверяющие личность, заверенную копию прописки и документы, подтверждающие льготный статус жильца.
К сведению
Полный список льготных категорий можно уточнить в органах местного самоуправления или на портале государственных услуг.
Если гараж был построен владельцем жилья без согласования, возможно произвести демонтаж по решению суда, или компетентных органов. Для этого жильцы подают коллективную жалобу в администрацию.
Нужно предоставить кадастровый паспорт, с занесенными данными о границах участка.
Благоустройство дворовой территории
Предлагаем изучить, какие принципы благоустройства дворовой территории выделяет Минстрой РФ. Прежде всего ведомство отмечает, что все дворы России объединяет ряд проблем:
- нет чётких границ между общегородской территорией и двором,
- не хватает парковочных мест,
- не настроено освещение,
- не развита инфраструктура для разных групп пользователей,
- не предусмотрены площадки для выгула домашних животных,
- климатический дискомфорт.
Выделяют шесть типов дворов: с исторической, низкоэтажной, среднеэтажной, среднеэтажной микрорайонной, высокоэтажной микрорайонной и современной высокоэтажной застройкой.
Если вы озабочены благоустройством дворовой территории, то Минстрой РФ рекомендует начать с разграничения частного и общественного пространства двора. Это необходимо для обеспечения комфорта и безопасности различных групп населения.
Для этого необходимо обозначить вход во двор: поставить элементы навигации, фонари. Сформировать периметр двора, причём не обязательно с помощью забора, лучше всего – насадить зелёное ограждение. После – организовать основные и второстепенные проезды, обустроить входы в подъезды: построить пандусы, велопарковки и т.д.
Следующий шаг для формирования комфортной дворовой территории – обустройство парковок. Минстрой РФ рекомендует организовать плоскостную парковку для жильцов дома и линейные – для гостей. Количество парковочных мест рекомендуется обсуждать вместе с собственниками. Обязательно необходимо предусмотреть парковочные места для инвалидов.
Для улучшения освещения дворов нужно установить дополнительные фонари:
- у входа в дом (5–7 метров),
- на детских и спортивных площадках (7–9 метров),
- у проездов (7 метров).
Первая группа пользователей, о которой стоит проявить заботу – дети. Для их разностороннего развития необходимо организовать детские площадки, которые отвечали бы потребностям разных возрастных групп: 0–3 года, 3–7 лет, 7–12 и 12–15 лет.
На детских площадках должны быть установлены:
- урны,
- информационный стенд,
- живая изгородь,
- мягкие покрытия,
- места для сидения,
- навес,
- настольные игры,
- тематические игровые комплексы,
- элементы для активных игр и т.д.
Площадки для взрослых должны быть ориентированы как на занятия спортом, так и на спокойный отдых – включать места для уличных тренажёров, настольного тенниса, настольных игр.
Организация паркинга возле дома
Сейчас большинство людей имеет собственный автотранспорт. Соответственно, вопрос, где его оставлять, очень актуален. Организация парковки на придомовой территории является одним из разрешенных способов использования земли. Но для этого требуется согласие не менее 2/3 собственников жилья. Если в здании есть офис, магазин, аптека, ателье и т. п., их владельцы также должны участвовать в собрании.
Потребуется составить проект будущей парковки с учетом санитарных норм и планируемого количества автомобилей. Кроме непосредственно стоянки, можно предусмотреть установку шлагбаумов, ограждения, камер видеонаблюдения и т. п. Проект согласовывают в ГИБДД, земельном управлении и градостроительном комитете. После этого выбирается подрядчик, с которым заключается договор.
Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.
Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:
- помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
- кровля;
- несущие конструкции;
- инженерно-технические коммуникации;
- , на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
- другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).
Состав общего имущества в МКД устанавливают:
- владельцы недвижимости в здании;
- органы госвласти;
- органы регионального самоуправления.
Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.
Кто вправе ставить ограждения
Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании. Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников. Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов. Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.
Как установить ограждение по закону
Во избежание негативных последствий, сноса и административного наказания необходимо следовать инструкции по монтажу забора на придомовой территории. Алгоритм действий:
- Сбор собственников квартир для обсуждения вопроса. После собрания оформляется протокол с указанием всех участников. Люди, которые одобряют нововведение, ставят подписи в документе. Во время сборов также определяется человек, который будет обращаться в уполномоченные структуры и согласовывать проект.
- Передача заявки на межевание участка, протокола и необходимых бумаг в уполномоченный орган.
- Ожидание результатов расчета площади и указание границ ЗУ.
- Оформление участка в Росреестре.
Разновидности ограждений
Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:
- классические заборы – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
- шлагбаум – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
- живая изгородь – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.
Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:
- частичный – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
- полный – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
- частичный для целевых зон – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
- запрет доступа к отдельным объектам – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.
Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.
Принадлежность придомовой территории
Покупая в собственность жилье в многоквартирном доме, мы не думаем, кому она принадлежит, на руках есть правоустанавливающая документация. Но кому принадлежит придомовая территория?
Придомовая территория может существовать только в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения для улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.
Из этого следует, что придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.
Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передают в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме.