Изменение условий договора аренды помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение условий договора аренды помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Пролонгация договора аренды влечет значимые последствия для контрагентов, а потому должна совершаться с соблюдением нормативных требований. О том, как продлить договор аренды в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, подробно рассказано в нашей статье.

Пролонгация договора аренды: общие нюансы

По ст.

610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок.

Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.

Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:

1. Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.

   Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.

   2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора.

   После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.

   Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.

   Скачать образец

2. Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:

• заключить новый договор;
• оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.

Использовать готовый образец для пролонгации договора аренды путем оформления дополнительного соглашения следует с осторожностью, поскольку неточность формулировки может повлечь вовсе не те последствия, на которые рассчитывали стороны.

Все о договоре аренды помещения

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.

Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

• адрес здания, в котором находится помещение;
• описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
• площадь;
• назначение (для размещения офиса).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды

Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.

Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:

• Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
• Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
• Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
• При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.

Срок действия договора без регистрации

Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.

Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.

Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.

Возможна ли автоматическая пролонгация?

Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.

Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.

Как заключить соглашение о продлении договора аренды?

Перед заключением соглашения о пролонгации договора аренды наниматель должен уведомить о своих намерениях арендатора. Оптимальное решение — отправка по почте ценного письма с описью вложения. Документ составляется в свободной форме, однако обязательно должен содержать следующие элементы:

• название;
• дату;
• ссылку на предыдущее соглашение;
• формулировку намерений на продление арендных отношений;
• личную подпись арендатора. Если нанимателем является юридическое лицо, то уполномоченный сотрудник ставит на документе печать организации и свою подпись.

Отправлять письмо нужно на юридический адрес или адрес для корреспонденции арендатора, указанный в договоре аренды.

Следующий этап пролонгации договора — согласование между сторонами условий соглашения. При отсутствии арендных споров стороны выбирают один из вариантов оформления сделки: дополнительное соглашение или новый договор.

Арендаторам земли при пролонгации соглашения следует учитывать следующие обстоятельства:

• если участок был предоставлен в аренду на торгах, то продление договора аренды земли возможно только путем участия в новом аукционе;
• если вы ранее арендовали участок без участия в аукционе, то пролонгация сделки осуществляется аналогичным образом. Кроме этого, оформить новый договор без участия в торгах могут собственники строений, расположенных на участке.

Письмо о намерениях продлить договор аренды образец

Порядок продления.

При проведении пролонгации договора недостаточно устного соглашения между сторонами сделки. Необходимо письменное подтверждение того факта, что арендатор и арендодатель согласны продлить действие документа. Уведомление отправляется в виде письма, для юридических организаций — на фирменном бланке.

Если стороны решили пролонгировать соглашение, им необходимо договориться о сроках его действия. При продлении на период от одного года необходимо пройти государственную регистрацию в ЕГРН.

Процедура не отличается от оформления стандартного контракта об аренде помещения. Выглядит она так:

• Составляется соглашение о пролонгации, с подписями обеих сторон.
• Собирается пакет сопутствующих документов. Состав различается для физических и юридических лиц. Для организаций требуются копии учредительных документов с полным названием организаций и копии паспортов ответственных лиц. Для физических лиц потребуются только удостоверения личности. Дополнительно прилагаются все правоустанавливающие документы на арендуемый объект.
• Оплачивается госпошлина за регистрацию. Сумма аналогична той, что уплачивалась при регистрации договора. Для физических лиц она составляет 2 000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Полученная квитанция прибавляется к общему пакету документов.
• Документы отправляются в местное отделение Росреестра. При условии правильного оформления стороны получают уведомление о регистрации. Процедура оформления занимает, в среднем, от 3 до 10 дней.

Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако арендодатель не может предложить арендатору условия, более худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам – 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено.

Также может сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях отказались заключать договор как арендатор, так и третьи лица. В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы). В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях арендатору, который обладает преимущественным правом на заключение такого договора. В противном случае арендатор может потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, который будет заключен с новым арендатором, а также взыскать причиненные убытки.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды

Чтобы избежать изложенных выше или иных неблагоприятных последствий, составляемое сторонами дополнительное соглашение о продлении договора аренды рекомендуется оформлять следующим образом:

1. Заключить допсоглашение о продлении договора аренды в той же форме, что и основной договор (ст. 452 ГК). То есть если первоначальное соглашение было заверено нотариусом и (или) прошло процедуру государственной регистрации, то и дополнительный документ необходимо заверить и (или) зарегистрировать.
2. Включить в текст соглашения о продлении договора аренды следующие пункты:
   • реквизиты документа: наименование, дата и место составления, номер (если это не первое допсоглашение);
   • реквизиты договора, действие которого продлевается;
   • данные о контрагентах: наименование, место нахождения, Ф.И.О. и должность уполномоченного представителя, на основании чего представителю предоставляются полномочия на заключение соглашения, если стороной выступает юридическое лицо; Ф.И.О., место жительства, если стороной является гражданин;
   • условие о продлении срока.

   Примите к сведению:

   Новый срок может касаться действия договора и (или) аренды. Рекомендуется использовать тот же способ определения срока, которым определялся первоначальный срок. Если в основном договоре срок действия договора и период аренды отличались, в допсоглашении следует конкретизировать, какой из сроков и на сколько продлевается.

   Возможно продление договора аренды на неопределенный срок или указание даты окончания действия договора и (или) аренды. Если устанавливается конкретная длительность сделки и (или) аренды, то для конкретизации момента ее окончания могут использоваться точная дата (при этом лучше использовать «наречие включительно»), истечение временного промежутка или наступление неизбежного события (ст. 190 ГК).

3. Оформить соглашение о продлении срока действия договора аренды в нескольких экземплярах, чтобы каждой из сторон достался свой документ. Бумаги должны иметь равную юридическую силу, т. е. не следует оформлять один оригинал и снимать с него копии для остальных сторон. Если допсоглашение необходимо зарегистрировать, то следует оформить дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
4. Заключить допсоглашение на продление договора аренды до истечения срока действия первоначальной сделки.

ВАЖНО! При продлении договора следует учитывать особенности отдельных видов аренды, например:

• согласно ст. 642 ГК к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются нормы об автоматической пролонгации сделки на неопределенный срок, поэтому сторонам необходимо перезаключать договор или заранее оформить допсоглашение для его продления;
• в соответствии со ст. 452 и 651 ГК арендные правоотношения, объектом которых выступает здание или сооружение, оформляются единым письменным документом, т. е. нельзя заключить такую сделку путем обмена бумажными или электронными письмами, сообщениями и пр. Свои особенности имеет также аренда помещений. Они будут рассмотрены ниже.

Условия договора аренды

Пролонгация арендных отношений обозначает их продление, сохраняя те же условия. Но если соглашение заключается на неопределенный период, становится непонятно, продолжит ли действовать ранее оговоренный срок. Для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды, суд решит, что первоначальный срок действителен только для первого договора. После его продления действует общее правило, по которому стороны могут отказаться от договора в любое время. Но если обратится в Верховный суд, он не согласится с этим. Там обратят внимание на то, что договор был продлен на неопределенный срок, но на тех же условиях.

Если арендодатель отказался продлевать соглашение, но в течение года после завершения срока действия контракта, заключил его с другим лицом, арендатор может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещение убытков, которые появились из-за отказа арендодателя. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока действия договора, а арендодатель не против, договор считает продленным на неопределенный срок, сохраняя те же условия.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды

Чтобы избежать изложенных выше или иных неблагоприятных последствий, составляемое сторонами дополнительное соглашение о продлении договора аренды рекомендуется оформлять следующим образом:

1. Заключить допсоглашение о продлении договора аренды в той же форме, что и основной договор (ст. 452 ГК). То есть если первоначальное соглашение было заверено нотариусом и (или) прошло процедуру государственной регистрации, то и дополнительный документ необходимо заверить и (или) зарегистрировать.
2. Включить в текст соглашения о продлении договора аренды следующие пункты:
   • реквизиты документа: наименование, дата и место составления, номер (если это не первое допсоглашение);
   • реквизиты договора, действие которого продлевается;
   • данные о контрагентах: наименование, место нахождения, Ф.И.О. и должность уполномоченного представителя, на основании чего представителю предоставляются полномочия на заключение соглашения, если стороной выступает юридическое лицо; Ф.И.О., место жительства, если стороной является гражданин;
   • условие о продлении срока.

   Примите к сведению:

   Новый срок может касаться действия договора и (или) аренды. Рекомендуется использовать тот же способ определения срока, которым определялся первоначальный срок. Если в основном договоре срок действия договора и период аренды отличались, в допсоглашении следует конкретизировать, какой из сроков и на сколько продлевается.

   Возможно продление договора аренды на неопределенный срок или указание даты окончания действия договора и (или) аренды. Если устанавливается конкретная длительность сделки и (или) аренды, то для конкретизации момента ее окончания могут использоваться точная дата (при этом лучше использовать «наречие включительно»), истечение временного промежутка или наступление неизбежного события (ст. 190 ГК).

3. Оформить соглашение о продлении срока действия договора аренды в нескольких экземплярах, чтобы каждой из сторон достался свой документ. Бумаги должны иметь равную юридическую силу, т. е. не следует оформлять один оригинал и снимать с него копии для остальных сторон. Если допсоглашение необходимо зарегистрировать, то следует оформить дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
4. Заключить допсоглашение на продление договора аренды до истечения срока действия первоначальной сделки.

ВАЖНО! При продлении договора следует учитывать особенности отдельных видов аренды, например:

• согласно ст. 642 ГК к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются нормы об автоматической пролонгации сделки на неопределенный срок, поэтому сторонам необходимо перезаключать договор или заранее оформить допсоглашение для его продления;
• в соответствии со ст. 452 и 651 ГК арендные правоотношения, объектом которых выступает здание или сооружение, оформляются единым письменным документом, т. е. нельзя заключить такую сделку путем обмена бумажными или электронными письмами, сообщениями и пр. Свои особенности имеет также аренда помещений. Они будут рассмотрены ниже.

Каковы последствия, если истекает краткосрочный договор аренды квартиры?

1. Намерении продлить договорные отношения (на прежних условиях или с изменениями).
2. Отказе от продления договора аренды.

Эти же правила распространяются и на арендатора, который обязан извещать своего арендодателя о своих намерениях. Делать это лучше всего в письменной форме, чтобы на случай дальнейших споров иметь доказательство соблюдения требования законодательства. Желательно составить письмо, а его отправить заказным почтовым отправлением, сохранив документы об отправке и копию.

1. До наступления даты, указанной в договоре, арендодатель уведомляет нанимателя о том, что действие соглашения будет продлено. Это можно сделать лично, при получении арендной платы, или отправив по почте уведомление с адресом и временем встречи.
2. Общий срок, на который может быть заключен или продлен договор – не более пяти лет.
3. Дополнительное соглашение составляется по образце. Оно, как и договор длительной аренды, подлежит регистрации в Росреестре.
4. Обязательно следует четко указать, какие условия меняются. После их перечня должна следовать фраза «Остальные условия остаются без изменений».

Несмотря на то, что может показаться, будто устной договоренности достаточно – рекомендуется все же заключить договор или продлить его действие по мере необходимости.

Чаще всего спорные ситуации возникают в тот момент, когда необходимо выселить арендатора из занимаемой им квартиры, а он отказывается покидать ее добровольно.

• место и дату составления;
• указание ФИО арендатора и собственника квартиры;
• основание, на котором арендодатель является владельцем имущества;
• номер основного (продлеваемого) договора аренды, дата его заключения;
• перечень вносимых изменений;
• срок действия изменений.

Каждая из сторон получает свой экземпляр дополнительного соглашения. Арендатор может сам предложить собственнику продлить или перезаключить договор аренды, если арендодатель не предупреждает о необходимости внесения платежа или продлении действия соглашения, либо прекращении действия договора.

Уведомить жильца о процедуре пролонгации договора можно любым способом, как устным, так и письменным, следует лишь убедиться в том, что предупреждение было получено. Сегодня, в эпоху социальных сетей, можно отправить сообщение через Интернет и сразу же понять, было ли оно прочитано.

Похожие записи:

• Как исправить в договоре ошибку
• Как самостоятельно рассчитать налог на имущество физических лиц
• 40. Порядок перевода земель лесного фонда в другие категории