Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком если квартира еще не сдана». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Как договориться с банком до суда?
Если у вас уже есть действующая ипотека и вы хотите избавиться от нее раньше срока, попробуйте договориться с банком.
Досрочное погашение. Выгодный способ для вас как заемщика. Квартира останется у вас в собственности, т. к. обязательства перед банком выполнены. Это еще и сэкономит вам деньги, потому что банк пересчитает и уменьшит сумму процентов за тот срок, который оставался до полного погашения. Для кредитора досрочное погашение — потеря денег в виде процентов. Но по закону препятствовать этому, взыскивать штрафы банк не может.
Продажа залоговой квартиры с последующим погашением кредита. Хоть и неохотно, но банки идут на такие сделки. Вы продаете квартиру, а полученными деньгами закрываете кредит. Сделать это можно следующим образом:
-
Самостоятельно найти покупателя по предварительному договору купли-продажи, взять у него деньги и погасить ими ипотеку. Банк снимет обременение с имущества, вы с покупателем заключите основной ДКП и совершите сделку. Есть минусы: покупателя на такую сделку найти непросто, он рискует деньгами. Поэтому продавцы ипотечных квартир делают скидки на стоимость.
-
Провести сделку совместно с банком. Обратитесь в банк, получите от него разрешение на продажу. Дальше кредитор проконтролирует сделку от начала до конца. Плюсы: сделка безопасна для всех сторон. Продавец не получит деньги на руки — они сразу пойдут на погашение ипотеки, а покупатель не сможет изменить или нарушить договор.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Как отказаться от ипотечного кредита: схема действий
Итак, для начала нужно понять, на каком этапе вы находитесь:
- Если вы еще не подписали договор ипотечного кредитования, вы можете без проблем и последствий отказаться от сделки. Достаточно просто не подписывать документ.
- Если сделка не зарегистрирована в Росреестре. Пока это не произошло, сделка не считается состоявшейся, а даже подписанный договор кредитования становится ничтожным: если нет покупки, нет и объекта залога, а значит, и банк не может рассчитывать на ваши платежи.
- Если продавец еще не забрал деньги со счета или из банковской ячейки, но сделка уже была зарегистрирована. В этом случае нужно получить документ, подтверждающий наличие средств, и прийти в банк.
- Если продавец забрал деньги, но готов их вернуть, а вы — передать квартиру обратно. В этом случае лучше обратиться к юристу и провести новую сделку. В этом случае составляется предварительный договор, согласно которому продавец погашает ипотеку, затем с квартиры снимается обременение, и она переходит к нему в собственность. Это сложный путь, но реальный. Вы рискуете потерять некоторую сумму на оплату процентов — новая сделка займет несколько дней или одну-две недели.
- Если продавец забрал деньги, не готов их вернуть и скрылся из поля зрения. Это самый тяжелый случай. Вы не можете отказаться от ипотеки и вернуть деньги, которые вы вложили в качестве первоначального взноса. Банк, конечно, заберет залог, но продать квартиру он сможет только гораздо дешевле. В этой ситуации лучше сразу пойти в банк, объяснить ситуацию и согласовать варианты. Возможно, вы сможете продать квартиру самостоятельно по цене выше той, которую предложит покупателям банк. А до тех пор вам придется платить ипотеку.
Как видите, варианты есть. Главное — не пускать все на самотек. Если вы просто перестанете платить и будете ждать, когда к вам придут приставы, вы испортите себе не только кредитную историю, но и нервы. Судебные тяжбы с должниками по ипотеке длятся очень долго, а одним возвратом залога дело может не обойтись.
Важно! Если к решению отказаться от кредита вы пришли по какой-то серьезной причине — ваш созаемщик умер, он или вы получили инвалидность или потеряли работу, ситуацию спасет страховка. Поэтому лучше купить полную страховку от всех возможных случаев.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Когда можно расторгнуть договор ипотеки
В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.
Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта. Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд. Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Возврат денег при отказе от ипотеки. Что будет с уже заплачанными деньгами?
Самая сложная ситуация – когда ипотечный договор уже подписан, заемщик какое-то время исправно выплачивает задолженность, однако в последнее время ситуация изменилась не в лучшую сторону и он уже не может погашать свои обязательства перед банком.
Тогда он принимает решение отказаться от ипотеки, при этом его волнует вопрос: «Что же будет с теми деньгами, которые уже заплачены? Вернет ли их банк, если квартира будет выставлена на торгах?».
Если предмет ипотеки выставлен на продажу и на него найдется покупатель, тогда банк делает перерасчет по ипотеке. Выплаченные ранее средства заемщику не возвращаются, но долг значительно сокращается либо погашается (если денег после продажи квартиры хватило на то, чтобы рассчитаться по ипотечной задолженности).
Отказаться от ипотеки реально, если заявка о получении средств от банка была подана, но договор не подписан; если договор подписан, но средства еще не были перечислены заемщику и если они были ему перечислены, но он ими не воспользовался.
Как вернуть деньги после расторжения ипотеки
В процессе покупки квартиры с использованием ипотеки многие забывают про возможность преждевременного расторжения договора. Возникает вопрос: что делать, если вы хотите вернуть квартиру обратно в банк и получить свои деньги?
Необходимо отметить, что процесс возврата денег после расторжения ипотеки может быть достаточно сложным и зависит от нескольких факторов. Важно правильно оформить все необходимые документы и действовать согласно законодательству.
Одним из первостепенных шагов является обращение в банк, в котором был оформлен ипотечный кредит. Вам необходимо узнать у представителей банка все условия и требования для расторжения договора и возврата денег.
Далее следует составить заявление о расторжении договора ипотеки. В этом документе вам необходимо указать причину вашего решения и просить вернуть вам деньги, уплаченные в рамках ипотеки.
Дополнительно, вы можете обратиться к юристу, специализирующемуся на ипотечных вопросах. Он поможет вам правильно оформить все необходимые документы и представить ваше заявление вернуть квартиру обратно в банк.
После получения заявления, банк проведет проверку и рассмотрит ваше обращение. В случае положительного решения, вам будет возвращена сумма, состоящая из оплаченной части кредита и переплаты.
Однако стоит учитывать, что процесс возврата денег может занять некоторое время, и вам может потребоваться терпение и настойчивость. Важно быть готовым к тому, что банк может потребовать дополнительные документы или провести независимую оценку рыночной стоимости квартиры.
В целом, вернуть деньги после расторжения ипотеки возможно, но требует определенных усилий и соответствующих действий. Важно быть готовым к тому, что процесс может быть длительным и сложным. Чтобы убедиться в успешном исходе, рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам и следовать всем требованиям и рекомендациям банка.
Как расторгнуть договор с банком по соглашению сторон
Вам необходимо уведомить кредиторов о своей инициативе расторгнуть кредитный договор. Такая инициатива наносит большой ущерб кредитору, и вам не следует ожидать, что банк будет ее приветствовать.
Иногда удается убедить банк, что это единственный способ вернуть свои деньги. Для этого вы должны не только иметь реальные аргументы в пользу расторжения договора, но и уметь правильно передать их своим кредиторам.
Самый простой способ достичь соглашения — потребовать расторжения договора во время реструктуризации долга. То есть вы предлагаете продлить срок кредита, тем самым снизив ежемесячные платежи до приемлемого для вас уровня. В этом случае банк зарабатывает на жалобе даже больше, чем предполагалось.
Соглашения по жалобным контрактам в принципе возможны. Если вам удастся его провернуть, то останется только осудить предыдущий договор и закрыть новость.
Дело в том, что банк в данный момент тоже испытывает экономические трудности, и его тоже нужно убедить сообщить о договоре и закрыть новый.
Расторжение кредитного договора через суд
Любая из двух сторон может подать иск об осуждении договора с кредитором. Однако расторжение кредитного договора на практике труднодостижимо.
Проще всего расторгнуть договор, если банк не выполняет некоторые из своих договорных обязательств. То есть банк не предоставляет кредит или не осуществляет необходимые платежи, не предусмотренные договором. Однако такое случается редко. Если кредитный договор подписан, деньги выплачиваются практически сразу.
Если вы планируете подать заявление о расторжении договора о незаконных платежах, сначала необходимо внимательно прочитать документ. Не каждый подписывает, когда, и даже не напрасно.
В договорах обычно есть пункты, составленные банковскими юристами. Это позволяет финансовому учреждению изменять платежи при наступлении определенных условий. Если платежи увеличиваются, то можно быть почти уверенным, что эти условия, оговоренные в договоре, уже наступили и что подача жалобы на основании этого невозможна.
Второй вариант — просить суд расторгнуть договор о существенном изменении обстоятельств. Статья 451 Гражданского кодекса РФ фактически предусматривает такую возможность, но не предполагает, что это облегчит достижение жалобы со стороны банка.
Изменения условий должны быть такими, что их невозможно предвидеть. Например, тот факт, что вы лично не могли предвидеть увольнение, болезнь или пожар, не означает, что суд согласится с вашими доводами.
Это говорит о том, что вокруг вас ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. Следовательно, вы могли предвидеть все это, когда заключали договор. Более того, вы были обязаны это сделать.
Поэтому должнику практически невозможно расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке без профессиональной юридической помощи. Обратитесь в юридическую фирму. Там, изучив ваше дело, вам предложат варианты выхода из сложившейся ситуации.
Поручите проект специалисту. Юрист будет работать за установленную вами плату. Вам не придется изучать закон, читать статьи или искать его самостоятельно.
Оформить отказ от ипотеки, теоретически, можно на любом из этапов сделки, но нужно помнить, что если по договору уже осуществлялись платежи, то, весьма вероятно, заемщик понесет финансовые потери. Как вариант решения проблемы, по договоренности с банком, заемщик может продать недвижимость и вырученными средствами произвести погашение займа. Но нужно понимать, что поиск покупателя на залоговое имущество может растянуться на неопределенный срок.
Важно – отказаться от ипотеки можно и реально, в том случае, если о принятом решении вовремя уведомить банковское учреждение. Как бы ни было, первым делом нужно обратиться в свой банк и ни в коем случае не допускать просрочки по основному телу кредита, если эти условия не соблюдены, то заемщик имеет большие шансы попасть под штрафные санкции.
Нюансы отказа от ипотеки
Отказ от ипотеки это тот шаг, перед которым нужно хорошо все взвесить и обдумать. Нужно помнить, что в случае отказа, в будущем, может быть достаточно проблемно получить новое одобрение на выдачу кредита. Поэтому лучше заранее отработать все возможные варианты решения вопроса, кроме отказа, например, рассмотреть возможность рефинансирования в другом банковском учреждении, в котором более лояльные условия или возможности сдачи залоговой недвижимости в аренду.
Вырученных от продажи денежных средств практически никогда не хватает на погашение общей задолженности, поэтому решившись на отказ от ипотечных обязательств, заемщик должен понимать, что ему придется лишиться часть собственных денежных средств.
Многое зависит от обстановки на рынке недвижимости в какой-то конкретный момент времени, зачастую, чтобы закрыть сделку, недвижимость приходится продавать по заниженной стоимости.
Можно ли отказаться вообще?
Да. Причем даже можно отказаться от ипотеки после подписания или на любом этапе сделки с банком. Если заемщик уже выполнял платежи по кредиту, то он может утратить часть денег.
Помимо этого, есть возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму займа. Так можно решить проблему довольно просто. Правда, мало кто хочет быть покупателем залогового имущества.
Легальный отказ от ипотеки возможен лишь если заемщик уведомит банк о своем решении. При этом, пока окончательное решение не будет принято, все равно надо совершать все месячные платежи вовремя.
Если этого не делать, то штрафы будут накладываться в штатном режиме.
Отдельный спорный момент – можно ли отказаться от страховки по ипотеке. Сделать это получится далеко не в каждом банке, но в целом клиент вправе ссылаться на закон о защите прав потребителей.