Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меняю море на арбат или тонкости междугороднего обмена квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно сказать, что данная схема – это новинка на рынке недвижимости. Даже в таких городах как Москва и Санкт-Петербург ее предлагают своим клиентам далеко не все риелторские агентства. Суть ее проста, поэтому в теории ею может воспользоваться каждый.
Междугородный обмен жилья: возможности и особенности в условиях РФ
При совершении сделок размена существует риск того, что кто-то из владельцев не выполнит условия выписки кого — то из жильцов до конца. Это может создать серьезные проблемы при регистрации прав собственности новым владельцем. Для того чтобы этот риск был нейтрализован применяются два способа:
Первый – это самостоятельная проверка домовой книги или требование предоставить заверенную нотариально ее выписку.
Второй более надежный вариант, себя застраховать — это в договор обмена включить оговорку, которая предусматривает, что регистрация прав собственности не будет произведена, пока не будут выписаны из квартир все жильцы, как с одной стороны сделки обмена, так и с другой.
Риски, которые сопровождают процесс сделки по междугороднему обмену, в основном типичны для всех сделок с недвижимостью. Но есть два риска, которые проявляются чаще всего при сделках размена.
Это, прежде всего:
- первый риск — одна из сторон сделки отказывается от взятых на себя обязательств. Этот риск не столько страшен, когда реализуется схема прямого размена. Более серьезные последствия будут для тех, кто осуществляет обмен через продажу. Отказ одной из сторон произвести обмен тому, кто уже продал свою квартиру, может привести к существенным материальным потерям для последнего.
- второй риск — это отказ в прописке после сделки обмена. Такой риск чаще всего встречается в таких городах, как Москва и Санкт — Петербург, в режимных или закрытых городах (например, города со статусом ЗАТО). Новым владельцам приходится доказывать свое право на прописку в своей квартире только через суд.
Раньше, еще в советские времена, поменять улучшенную трехкомнатную квартиру на три однокомнатных или двухкомнатную и однокомнатную не оставляло большого труда.
Или наоборот, можно было съехаться всем в равноценную по метражу квартиру. В наше время в Москве такие варианты тоже реальны.
Но в отличие от прежних времен, участникам сделки нужно будет чем-то пожертвовать. «Жертвы» могут быть разными:
- Площадь квартиры
- Ликвидность района проживания
- Состояние дома
- Качество ремонта жилья
- Наличие инфраструктуры
Обменом жилья называется юридическая сделка, при которой стороны передают свою недвижимость друг другу по договоренности. Такая сделка предусмотрена статьей 562 Гражданского кодекса РФ.
По своей сути обмен квартир мало чем отличается от сделки по договору купли-продажи. Только в этом случае не платятся деньги, а могут быть варианты доплаты при обмене большей квартиры на меньшую, или старого жилья на новое. Предметами договора обмена на сделке будут выступать два объекта недвижимости.
Как и при соглашении купли-продажи, пошлина при обмене будет составлять 13%. Если же недвижимость находится в вашей собственности более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты такого налога. Кстати, равноценный обмен двух квартир не облагается налогом.
Обмен квартиры считается сложной сделкой, а если в ней участвуют более двух сторон — особенно. У каждого соглашения по обмену имеются свои критерии и особенности. В основном это размен большей площади на меньшие или обмен квартиры, находящейся в ликвидном районе на меньшую в отдаленности от центра.
Часто квартиру с отличным ремонтом могут разменять на две без ремонта вообще. Также в последнее время участилось количество сделок по обмену квартиры на загородный дом или недвижимость с доплатой. Многие горожане с радостью переезжают в частные дома Подмосковья подальше от городской суеты.
При таком обмене горожане могут получить и материальную выгоду в виде доплаты.
Обмен недвижимости в Москве представляет собой сложную сделку. Во избежание рисков, он должен происходить с участие компетентных специалистов, риелторов и юристов. Вот несколько советов, которые могут вам пригодиться при обмене квартир.
- Заинтересованная сторона в обмене прежде всего должна быть знакома с ситуацией на рынке недвижимости
- Документы для обмена квартир должны быть в полном порядке
- Обмен равнозначных квартир редко попадается на рынке. В основном он предполагает процесс доплаты.
- Переход права собственности сторонами происходит после регистрации в ЕГРН
- Обмен муниципальной квартиры может происходить только на такую же равноценную. Социальное жилье может подлежать обмену только после предварительного проведения приватизации.
- Очень интересный вариант может возникнуть, если родственники вместо договора дарения оформляют договор обмена. Очевидным плюсом в этой сделки может быть отсутствие доплаты за разницу в площади или состоянии квартиры. также прямые родственники освобождаются от уплаты налога
- В практике АН часто встречаются случаи выявления мошенничества одной из сторон сделки — от подделок документов до проведения сделки по обмену объектов, находящихся по несуществующим адресам. Обман при обмене может лишить крова над головой любого неосведомленного москвича.
Для жителя столицы, не имеющего дело с обменом квартир лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Обмен квартир напрямую связан с организационными и юридическими сложностями.
Компания Чистые Пруды всегда поможет вам совершить правильный обмен квартирами или другой недвижимостью. Профессиональные риелторы подберут для вас необходимые варианты, соответствующие вашим требованиям. А также юристы проверят правовую чистоту вашей сделки.
Ан Чистые Пруды полностью исключает возможность мошенничества с обеих сторон. Все документы, нужные для заключения договора будут собраны и проверены. Обменять квартиру в Москве и Подмосковье с АН Чистые Пруды всегда выгодно и безопасно.
Ждем вас и желаем скорейшего решения всех квартирных вопросов!
Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.
Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.
Как уже отмечалось, при встречном междугороднем обмене сначала заключается договор купли-продажи в городе, где вы продаете квартиру. Затем аналогичная сделка происходит по месту прибытия (только вы выступаете уже покупателем). Порядок операций в общем схож с процедурой обычной купли-продажи, со стандартным набором документов. Вам предстоит:
- найти покупателя на свое жилье;
- обсудить с ним особенности операции (сроки выписки и выезда);
- подготовить необходимые для продажи квартиры документы;
- реализовать недвижимость;
- найти подходящую квартиру в другом городе;
- согласовать с ее владельцем нюансы сделки (прописка, расчет);
- проверить юридическую чистоту объекта и контрагента;
- подписать договор купли-продажи;
- зарегистрировать право собственности на недвижимость;
У такого вида сделок есть две основные сложности:
- Найти подходящую равноценную недвижимость и договориться с собственником об обмене.
- Решить, в каком именно населенном пункте осуществлять процедуру регистрации недвижимости.
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
Рекомендуем прочесть: Завещание на банковский вклад
Обе стороны, участвующие в обмене, должны предоставить:
- удостоверения личности;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
- заключение о техническом состоянии жилплощади;
- справку о количестве зарегистрированных лиц из домовой книги;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- подписанный договор мены;
- выписку из бюро технической инвентаризации, если была изменена планировка либо расположение коммуникаций на территории недвижимости.
В заключении сделки можно обойтись без посредников. Если собственник не хочет или не может привлечь специалистов, тогда ему предстоит самостоятельно оценить стоимость и состояние жилплощади, на которую будет совершен обмен.
Это подразумевает ряд неудобств:
- поездку в другой населенный пункт;
- проверку юридической чистоты документов;
- самостоятельную оценку желаемой недвижимости, которую обычно проводит независимый эксперт;
- самостоятельную передачу необходимых документов в регистрационные органы.
Подобные сделки по обмену недвижимости, посредством оформления договоров купли-продажи, согласно Налоговому кодексу РФ, если есть доплата облагаются налогом 13% от суммы сделки для резидентов, а для нерезидентов ставка составляет 30%.
Междугородний обмен недвижимым имуществом – процесс не новый. Такой обмен был распространен во времена СССР и является актуальным и по сей день. Если следовать предоставленному плану и пользоваться услугами специалистов, этот процесс пройдет быстро и легко.
Междугородный обмен жилья в России
Покупатель выбирает квартиру на рынке первичного жилья – новостройку, после чего обращается в банк за получением ипотечной ссуды. Так как в большинстве случаев банк требует материальный залог – имеющееся в собственности жилье, заемщик передает в залог свою прежнюю квартиру. Фактически стоимость старого жилья выступает первоначальным взносом по ипотечному кредиту.
Большое преимущество такой схемы состоит в том, что срок проведения такой сделки – минимален. При благоприятных обстоятельствах расстаться со старой квартирой и получить новую можно за 3-4 дня. Причем при желании можно покупать вовсе не новостройку, а готовое жилье на вторичном рынке.
Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения сделок по обмену. Ведь покупая квартиру в одном городе, позднее заемщику может понадобиться переехать в другой населенный пункт. Поскольку до полного погашения ипотечной ссуды жилье остается в залоге у банка, совершить какие-либо сделки без его участия не выйдет. Банк несет риск потерять свои деньги, поэтому примет в обмене самое непосредственное участие.
Обычно заключают два договора. Первый оформляется при покупке квартиры в ипотеку, а второй на продажу имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжать гасить остаток долга, выплатив разницу продавцу, или же сразу полностью выплатить банку остаток задолженности, чтобы снять обременение с квартиры.
Обмен квартир между городами – сложная юридическая процедура, требующая участия профессионалов.
Помимо того, что «Городская служба недвижимости» готова оказать своим клиентам всестороннюю поддержку в данном вопросе, мы решили осветить особенности сделки в тематической публикации.
Как происходит междугородний обмен недвижимости, каковы особенности перепрописки и взаиморасчетов сторон операции, можно ли обменять долю в квартире на жилье в другом городе, возможна ли процедура с ипотечной жилплощадью – все это вы узнаете из нашей статьи.
Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.
Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год.
Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе.
То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.
Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.
Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.
По сложившейся практике, большинство покупателей жилой недвижимости стараются перестраховаться, и производят полный расчет с продавцом только после выписки всех проживающих в квартире лиц, и их перепрописки на новом месте.
Не исключение и сделки по обмену между городами России.
Оформление регистрации по новому адресу до подписания договора купли-продажи выгодно и покупателю, и продавцу: первый не будет переживать, что в квартире останутся «несанкционированные» жильцы, а второй, что с него «высчитают» больше, чем нужно.
Чтобы удовлетворить интересы обеих сторон, удержание средств «под перепрописку» можно оформить двумя способами. В первом случае зарезервированные деньги помещаются в банковскую ячейку до тех пор, пока продавец не предоставит справку из домоуправления по новому месту жительства, свидетельствующую о прописке, а также зарегистрированный договор купли-продажи.
Во втором – все условия полного расчета (по факту перепрописки) подробно указываются в договоре купли-продажи. Таким образом, при регистрации объекта в Росреестре в его отношении устанавливается залоговое обременение. Как только продавец выполнит обязательства и зарегистрируется по новому месту жительства, он получает удержанную сумму, о чем выдает покупателю расписку. Обратившись в Росреестр, новый владелец квартиры выводит ее из залога, опираясь на факт свершившихся взаиморасчетов.
Междугородный обмен недвижимости: плюсы и минусы
Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:
- если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
- если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).
Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:
- из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
- у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
- этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.
Как правильно совершить процедуру перепрописки
При совершении сделок размена существует риск того, что кто-то из владельцев не выполнит условия выписки кого — то из жильцов до конца. Это может создать серьезные проблемы при регистрации прав собственности новым владельцем. Для того чтобы этот риск был нейтрализован применяются два способа:
Первый – это самостоятельная проверка домовой книги или требование предоставить заверенную нотариально ее выписку.
Второй более надежный вариант, себя застраховать — это в договор обмена включить оговорку, которая предусматривает, что регистрация прав собственности не будет произведена, пока не будут выписаны из квартир все жильцы, как с одной стороны сделки обмена, так и с другой.
Стоимость обмена жильем варьируется в широких пределах. Затраты зависят от того, являются ли квартиры равноценными, нужно ли оформлять доверенность.
За удостоверение договора мены нотариусу придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не меньше 300 и не больше 20000 рублей (статья №333.24 Налогового кодекса РФ). За перерегистрацию права собственности на жилье придется заплатить 2000 рублей каждому владельцу недвижимого имущества.
Междугородний обмен квартирами сопряжен с рядом рисков:
- покупка недвижимости с самовольной перепланировкой. В этом случае платить штраф и проводить узаконивание изменения конфигурации помещения придется новому владельцу за свой счет;
- получение квартиры с обременением. В ходе эксплуатации может выясниться, что есть не выписанные жильцы, объект числится в качестве залога в банке, на жилье претендуют третьи лица (законные наследники, совладельцы);
- признание договора мены недействительным. Это возможно в том случае, если соглашение заключено не в соответствии с утвержденными требованиям.
Новый город, другая квартира: правила и риски междугородного обмена недвижимости
Согласно статье №567 ГК РФ, при заключении договора мены каждая сторона одновременно является продавцом и покупателем. В тексте документа должны содержаться следующие сведения:
- Технические характеристики автомобиля, подлежащего обмену, – марка, модель, номер ПТС, год выпуска, цвет, госномер, VIN-код или номер кузова/шасси.
- Номер правоустанавливающего документа на транспортное средство.
- Подробное описание объекта недвижимости – адрес, площадь, этажность, количество комнат, материал стен, площадь приусадебного участка и перечень приусадебных построек.
- Данные правоустанавливающих документов, в том числе свидетельства о праве собственности.
- Размер доплаты, а также порядок и сроки её внесения.
Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.
Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого — в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.
Междугородний обмен жилой недвижимостью предполагает переезд правообладателей в другой регион и осуществляется по запросу инициатора процесса.
Возможные проблемы при обмене квартиры на другую
Какие существуют подводные камни при обмене квартир:
-
При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.
-
Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.
-
Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.
-
При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.
-
Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.
-
ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.
Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.
Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена
Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.
Какие документы нужны:
В пакете документов должны быть:
-
Паспорта собственников.
-
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.
-
Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.
-
Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.
-
Квитанция об оплате госпошлины.
-
Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.
-
Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.
Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.
Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.
Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!
Пакет документов для оформления междугороднего обмена
В стандартный пакет документов для оформления иногороднего обмена входят:
- Документы, удостоверяющие личность для каждого участника сделки, включая несовершеннолетних.
- Разрешение органов опеки, в случае если в сделке участвует ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный человек.
- Документы, подтверждающие право владения обмениваемым имуществом (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.).
- Бумаги, подтверждающие соответствие установленным техническим нормам состояния недвижимости.
- Документы из БТИ, подтверждающие право на проведение переустройства или перепланировки, в случае их наличия.
- Выписка из домовой книги, для подтверждения количества прописанных людей в этой недвижимости.
- Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние счетов и отсутствие ареста, ипотеки и других видов обременения на обмениваемой недвижимости.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
- Договор мены (обмена), подписанный всеми участниками сделки.
Пакет документов подаётся в регистрационную службу, которая оформляет сделки с недвижимостью. После проверки соответствия всех бумаг будет вынесено решение о разрешении или отказе в обмене.
В первом случае будут переоформлены права собственности, во втором вначале придётся устранить причину, по которой отказывают в праве регистрации этой сделки.
Как обменять квартиру на жилье в другом городе
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
НОВОСТИ, СОБЫТИЯ, ФАКТЫ
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются «чистыми».
Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.
И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй — для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.
Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.
Обмен квартир в России
- Все объявления
- Квартиры
- Комнаты
- Койко-места
- Дома, коттеджи, дачи
- Земельные участки
- Гаражи и машиноместа
- Коммерческая недвижимость
- Риэлторские услуги
- Всё для дома
- Строительство и ремонт
- Прочее разное
- Отдам даром / приму
- Ваши отзывы о сайте
- \
- Квартиры в России
- \
- Обмен
| Куплю | Сдаю | Сниму | Обмен | Посуточно |
«Меняю море на Арбат» или Тонкости междугороднего обмена квартир
Обмен квартир между городами – сложная юридическая процедура, требующая участия профессионалов.
Помимо того, что «Городская служба недвижимости» готова оказать своим клиентам всестороннюю поддержку в данном вопросе, мы решили осветить особенности сделки в тематической публикации.
Как происходит междугородний обмен недвижимости, каковы особенности перепрописки и взаиморасчетов сторон операции, можно ли обменять долю в квартире на жилье в другом городе, возможна ли процедура с ипотечной жилплощадью – все это вы узнаете из нашей статьи.
:
Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.
Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год.
Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе.
То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.
Стоимость оформления и сроки
Особенности обмена ипотечного жильяСамый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано. Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.
Как поменять квартиру на жилье в другом городе
А как сейчас оформляют обмен квартир?Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства. Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 567), стороны обмена обязаны осуществить передачу одного жилого объекта на другой. Так, к этому процессу применяются нормы, которые характерны для сделок по купле-продаже недвижимости. Отметим, что при этом каждая сторона сделки играет роль и продавца и покупателя.
Могут отказать почему?
В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:
- Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
- Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся скрытые собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
- В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.