Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку по всем требованиям закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Документы для узаконивания перепланировки в Москве
Если выполненная перепланировка не относится к простейшим, для ее узаконивания потребуется выполнить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, обратившись к специалистам.
Техническое заключение о том, что выполненная перепланировка является допустимой и безопасной – важнейший документ, отражающий все выполненные изменения.
Данное техническое заключение разрабатывается на основе документов БТИ на квартиру, где отображено изначальное планировочное решение помещения.
Если на имеющемся плане БТИ в виде красных линий зафиксирована неузаконенная перепланировка – потребуется запросить архивную копию с начальной планировкой квартиры.
Риски неузаконенной перепланировки
Любая перепланировка будет считаться незаконной, если вы не согласовали внесение изменений перед началом работы. Поэтому, если у вас не было разрешения, при попытке легализовать изменения вы можете получить отказ и требование вернуть квартиру в исходное состояние. За внесение изменений без разрешения предусмотрен штраф для физ. лица – 2 500 рублей, для юр. лица и ИП – до 50 000 рублей в пользу государства.
Даже если работы выполнялись профессионалами, и вы полностью уверены в их качестве, любой проект перепланировки требует получения разрешения. Его отсутствие влечет за собой следующие юридические проблемы, кроме наложения штрафа:
- вы не сможете продать квартиру, если покупатель захочет использовать ипотечные средства;
- при продаже за наличные часто приходится занижать стоимость;
- сделка может быть признана незаконной;
- если о внесении изменений станет известно сотрудникам БТИ, они могут потребовать их легализации;
- проблемы при оформлении страхового случая, установления опеки над детьми и проч.;
- возможен запрет на выезд за границу и другие санкции для владельца недвижимости.
Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры?
Мы уже подметили, что абсолютно все ремонтные работы в квартире, которые связаны с изменением несущих стен, перегородок, конструкции полов и установкой сантехнического оборудования, будут считаться перепланировкой, которую нужно оформить в специальных органах.
Часто случаются ситуации, когда собственники проводят перепланировку квартиры и не оформляют её официально. Поэтому был создан регламент, благодаря которому можно согласовать не только планируемые перепланировки, но и те, которые уже сделаны.
Если мы обратимся к пункту 18-му приложения первого к постановлению правительства Москвы номер 508-ПП, то узаконивание самовольной перепланировки можно провести при помощи технического заключения о том, что данные работы допустимы и совершенно безопасны.
Данное заключение вы можете заказать в таком порядке:
- Можно обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, данный вариант подходит для узаконивания перепланировок, в которых не будут затрагиваться несущие конструкции;
- В организации, которая является разработчиком дома или в другой организации, которая может замещать автора дома в том случае, если нельзя реализовать техническое заключение через автора проекта данного здания.
Акт о завершенной перепланировке
После того, как будет получен акт, нужно вызвать техника из БТИ для того, чтобы зафиксировать сделанные ремонтные работы и внести все изменения в план на квартиру, который должен выполнить техник.
Как правило собственников квартир интересует то, когда же требуется согласовать перепланировку квартиры. Когда есть вопрос о порядке оформления перепланировки, согласовывать её как планируемую или уже выполненную, то лучше всего согласовать перепланировку как планируемую.
Еще многим интересен вопрос о том, зачем вообще требуется разрешение на переустройство, если можно сделать работы и только потом получить всю документацию и оформить перепланировку.
Тут стоит помнить о том, что когда перепланировка уже выполнена, то вам придется выплачивать штраф. Еще при выполнении перепланировки придется придерживаться всех существующих строительных правил нормы довольно просто, так как их множество. Эта ситуация возникает в большинстве количестве случаев при выполнении несогласованной перепланировки. Как например рассмотрим увеличение санитарного узла благодаря кухне, расширение на площадь ванной и туалета жилой комнаты, уменьшение сечения вентиляционного короба. Все это уже нельзя будет согласовать, так как такие действия не разрешены.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, собственник должен обратиться в соответствующие инстанции, отвечающие за оформление согласования — жилищная инспекция, отдел по кап. строительству администрации города или района.
В соответствующие документы вносятся все изменения конфигурации жилплощади. При отсутствии таких данных документы оформляются специалистом БТИ с выездом на место.
Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?
После регистрации сделанной перепланировки в БТИ собственнику выдается документ, на котором красными линиями обозначены места в квартире, которые подверглись самостоятельной реконструкции.
После рассмотрения заявления соответствующие структуры выдают собственнику заключение. Если перепланировка квартиры согласована, то получается узаконить ее после внесения изменений. В противном случае, придется возвращать измененные структуры жилого помещения самостоятельно в первоначальный архитектурный вид.
Организационные моменты по оформлению самовольных преобразований недвижимости
Не стоит все бросать на самотек, думая, что эта процедура займет всего пару недель. Заседания в судах, затягивания для выяснения определенных нюансов или откладывание слушания по существу, может затянуться не на один месяц. Поэтому как узаконить сделанную перепланировку – эта ситуация должна быть под контролем. В перепланировке официально установлены определенные требования, где есть ограничения и запреты.
Чтобы не возникло проблем в судах и не пришлось со временем все приводить в исходное состояние, решая проблему как узаконить самовольную перепланировку квартиры, помните, что запрещено:
- площадь санузла, кухню расширять на базе жилой площади (при увеличении свыше ¼ от имеющегося в наличии объекта недвижимость);
- объединять при помощи арочного проема комнату и кухню, если помещение, отведенное под кухню, имеет плиту с газом;
- подвергать преобразованиям или ликвидировать несущую стену или несколько оснований;
- переносить, убирать коммуникации общедомового назначения;
- заниматься переносом санузла (ванны, туалета), если соседи снизу над ними будут пользоваться жилой комнатой;
- монтировать пол с подогревом или радиаторы для балкона, лоджии при отводе от общедомовой системы отопления;
- расширять по площади балкон, используя метраж жилого пространства, хотя арку в этом случае, устанавливать допустимо, если ширина проема в пределах 1 м.
Как провести согласование?
Чтобы провести процедуры, обязательно нужен проект перепланировки. Разрешение получатся в жилищной инспекции. В нее необходимо сдать соответствующую документацию после того, как проведен ремонт. Затем производится обследование объекта специалистом. Он также составит акт приемки. Перепланировка квартиры считается законченной.
В Росреестр предоставляется необходимая техническая документация, куда и будут внесены соответствующие изменения. Инспекция также должна согласовать проект по запланированным работам. Может быть предоставлен и эскиз в том случае, если переустанавливается сантехника, демонтируются не несущие стены, а также переносятся дверные проемы.
Эскиз необходим в том случае, если перепланировка трехкомнатной квартиры или любого другого помещения производится с небольшим количеством преобразований. Его должны подготовить специалисты. В нашей компании вы можете заказать соответствующую документацию.
В тот момент, когда производится перепланировка, согласование проекта требует сдачи документации в МФЦ. Согласование или отказ производится в срок 1,5 месяца. Оно необходимо в ряде случаев:
- когда производится переустройство несущих конструкций;
- возводятся лестницы внутри квартиры;
- переносятся стены, которые несут значительную нагрузку на здание;
- изменяется санузел;
- застекляются балконы.
Когда возникает необходимость перепланировки
Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях. Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:
- врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
- полный демонтаж стен несущей конструкции.
- объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
- нарушение каналов общедомовой вентиляции.
- присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
- вывод системы отопления на балкон.
- пристрой лоджии выше первого этажа.
- допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.
Что такое перепланировка в квартире?
В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.
Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
- возведение, перенос и разборка перегородок;
- ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.