Оспаривание межевания границ земельного участка в 2022 году ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание межевания границ земельного участка в 2022 году ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что воспринимается под доказательствами относительно оспаривания процесса межевания? В отличие от других разбирательств, какие не касаются земельной собственности, при решении подобных вопросов свидетельские показания, которые могут давать лица в плане принадлежности определенной части участка или осуществления другой стороной действий по переносу границ, во внимание не принимаются.

При спорных вопросах относительно неверного межевания участков во внимание могут приниматься исключительно результаты проведенных геодезических исследований, измерений и работы. Данный факт связан с тем, что установке пределов предшествует точное определение поворотных точек межи участка – координат, между которыми прокладывается линия.

Возникновение спора может возникнуть в отношении процедуры ошибочного установления границ или перенесения точек или межи самовольно, без получения дополнительного разрешения, согласования и отражения в документации.

Установление границ земельного участка.

Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.

В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).

Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.

Порядок согласования местоположения границ.

Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.

В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.

I этап. Подготовительный.

В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:

1. выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;

2. определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;

3. определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);

4. довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:

• сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
• сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
• кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
• порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
• место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
• сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.

Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:

1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Классификация земельных споров и их сущность

В юридической литературе описано много способов классифицировать споры, возникающие в сфере земельных отношений. Каждая из классификаций по-своему точна и имеет право на существование, но наиболее точной и наглядной можно назвать ту, в которой все спорные ситуации условно разделяются на три категории:

1.Споры, которые вытекают из оспаривания или нарушения прав юридических и физических лиц на земельный участок. Это может быть не только право владения, но и пользования/распоряжения землевладением. Спорная и конфликтная ситуация может быть вызвана тем, что владельцу ограничили права на землю, отказали в предоставлении участка или пересмотре границ. Иногда спор может возникнуть по той причине, что лицо намеренно ввели в заблуждение относительно своих законных прав и интересов.

В качестве участников спора могут выступать:

• Исполнительный орган местной власти или органы местного самоуправления с одной стороны, юридическое или физическое лицо – со второй. Основанием для спора и обращения к специалистам в области земельного права является письменный отказ в предоставлении участка, изъятие землевладения, прекращение или ограничение прав со стороны административного правового акта органов власти.
• Юридические или физические лица с обеих сторон. Такой земельный спор может возникнуть из-за нарушения границ землепользования, создания взаимных помех по владению участком, самовольного занятия земли одной из сторон.

Суды рассматривают подобную категорию споров в общем порядке искового производства. Аналогично решаются вопросы, связанные договорами купли-продажи, дарения, мены, сервитута, аренды.

1. Земельно-имущественные споры. Они вызваны как возмещением вреда и убытков, так и нарушением прав, которые не вызвали материальных потерь. Данные споры рассматриваются в одном производстве арбитражным судом.
2. Спорные ситуации, которые возникают на основе земельных правоотношений. Данная категория не предполагает решение конфликтов, вызванных правом на владение земельным участком. В нее попадают ситуации, когда стороны не могут договориться насчет нюансов распоряжения или пользования землевладением.

Отечественное законодательство в области землепользование допускает передачу споров на рассмотрение в третейский суд, который выносит справедливое решение большинством голосов. Отличительной особенностью решений третейского суда является их исполнение в принудительном порядке по исполнительному листу от суда общей юрисдикции. Это происходит, если вынесенное решение не было изначально исполнено в добровольном порядке.

Признание недействительными результатов межевания земельного участка

Судья может пересмотреть установленные границы на основании Иска о признании результатов межевания недействительными или возражения. Исковое заявление составляется с учетом требованием всех заинтересованных сторон. В содержательной части текста истец должен указать причины своего обращения и предъявить доказательства допущенных ошибок, ущемляющих его интересы. Также в Иске инициатор судебного процесса может отметить, какие именно законодательные нормы были нарушены.

Возражение на межевание составляется в общем порядке. Оно направляется непосредственно тому специалисту, который занимался установлением границ. Отправлять возражение необходимо до внесения сведений в Росреестр. Подрядчик обязан исправить все неточности и провести повторные замеры.

Результаты межевания земельного участка

Межевание — это вид инженерных изысканий, в результате которых определяются фактические границы и площадь земельного надела. Указанные параметры закрепляются на местности с помощью специальных указателей и фиксируются документально.

В ходе кадастровых мероприятий:

• Уточняются границы территорий;
• Устанавливаются специальные указатели;
• Определяются и описываются координаты характерных точек;
• Составляются схемы и топокарты наделов;
• Подготавливается межевой план ЗУ.

Из чего состоит досудебное урегулирование земельных споров?

То, насколько эффективно будет разрешен возникший спор, во многом зависит от правильного подхода и порядка выполняемых действий. В большинстве случаев порядок решения земельных споров без привлечения суда можно разделить на такие этапы:

• подготовка претензий – стороне, чьи права нарушаются, нужно прежде всего грамотно изложить свои претензии: в чем, по ее мнению, вторая сторона не права и что нужно сделать для урегулирования конфликта. В зависимости от сути и причин спора, претензии могут быть различными: прекратить нарушать границы земельного участка, пересмотреть неправомерное решение, устранить препятствия для использования земли и т.д. Закон не требует в обязательном порядке готовить претензию в письменном виде (если речь не идет про юридические лица – для них это обязательно), но всё же рекомендуется подготовить соответствующий документ и вручить его второй стороне (или отправить по почте заказным письмом). В самой претензии укажите, в чем вы видите нарушения, какие возможные пути их устранения, доказательства в пользу вашей позиции (в том числе документы, имеющие отношение к спору), а также не забудьте упомянуть, что в случае игнорирования требований вы оставляете за собой право обратиться в суд – зачастую это действует намного лучше, чем другие методы;
• проведение переговоров – именно во время переговоров можно уладить возникший спор и обойтись без судебных разбирательств. Если вторая сторона конфликта не проигнорирует претензии, необходимо встретиться (лучше, если в присутствии вашего юриста) и попытаться договориться о том, каким образом конфликт может быть улажен. Если вы действительно хотите разрешить спор, не следует начинать с угроз и категоричной позиции, нужно вести себя достаточно дипломатично, идти на компромиссы – ведь даже частичное удовлетворение ваших требований уже лучше, чем полное их игнорирование. Во время переговоров будьте активны, выдвигайте различные предложения, которые могут быть выгодными и для вас, и для оппонента, привлеките на свою сторону опытного юриста, который также может участвовать в процессе урегулирования спора;
• подписание соглашения – если удалось добиться взаимовыгодного решения, которое разблокирует решение конфликтной ситуации, обязательно изложите его на бумаге с максимальными и подробностями (кто какие действия должен выполнить, какие обязательства на себя берет и т.д.) и подпишите вместе с представителем второй стороны. Это будет страховкой от того, что после ухода с переговоров никто не передумает. Если удалось подписать соглашение – отлично, на этом спор исчерпан. Если же нет, то дорога дальше одна – в суд.

При захвате земли соседом

Речь идет о случаях, когда кто-то из соседей «залезает» на чужой участок, соответственно границы последнего нарушаются, и площадь изменяется в меньшую сторону. Кто-то может сделать это умышленно, кто-то по незнанию.

Прежде всего, убедитесь, что граница действительно нарушена, и сосед захватил землю незаконно. Порядок действий будет зависеть от наличия межевого плана:

1. Документ на руках. В таком случае границы ЗУ будут четко установлены и зафиксированы в межевом плане. Если сравнить сведения в нем с фактическим разграничением, можно наглядно увидеть границы наделов и определить, нарушены они или нет.
2. Документа нет. Вызвать кадастрового инженера, чтобы провести межевание и получить межевое дело. По его результатам устанавливаются фактические границы. При этом составляют акт согласования границ, который должны подписать все смежные собственники. Если кто-то из них откажется это делать, вопрос придется решать в судебном порядке.

Как признать межевание земельного участка соседа недействительным?

В редакции по состоянию на 8 мая 2019 г.

Из-за множества ошибок и злоупотреблений, допущенных при межевании, актуальным является вопрос признания ошибочного межевания недействительным.

Статья 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Из данной статьи следует, что исправление реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка осуществляется органом регистрации прав путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка.

Закон не предусматривает простое исключение ошибочных сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка без внесения в реестр новых сведений.

Между тем в реальной судебной практике встречается еще много случаев, когда внести изменения в описание границ земельного участка ответчика невозможно, например, из-за того, что будут затронуты земельные участки нескольких других лиц, не участвующих в деле. В таких случаях восстановить права истца можно не иначе как путем исключения ошибочных сведений о границах земельного участка ответчика из Единого государственного реестра недвижимости.

Когда план можно оспорить

Наиболее распространённые ситуации, которые становятся причиной спора:

1. если уточнение или определение границ проходило без участия других заинтересованных лиц, кроме собственника: например, без соседей. На документе не стоят их подписи о согласии с результатами экспертизы;
2. нарушение при первичном межевании: например, если по документам границы участка располагаются совершенно иным образом, нежели фактические. Участок необходимо снять с кадастрового учёта, заново провести первичное межевание и только потом передавать в собственность или долгосрочную аренду;
3. сосед самовольно занял не свою территорию, и не желает решать конфликт в досудебном порядке;
4. обнаружилась техническая ошибка, допущенная при создании межевого плана: сотрудник неверно произвёл измерения, внёс данные с ошибками, опечатками или неточностями, создал межевой план неполным, без обязательных частей (графической и текстовой), и тд. В этом случае придётся заставить его переделать работу или вернуть деньги;
5. работы выполняла организация, лишённая лицензии, или инженер, не внесённый в реестр.

Участие соседей-собственников в процедуре межевания

Легитимным и законным может быть признана только та экспертиза, с результатами которой согласны все заинтересованные лица

. Для этого к межевому плану обязательно прикладывается акт согласования границ. Его могут подписывать:

• соседи-собственники;
• соседи-долгосрочные арендаторы;
• законные представители по доверенности, оформленной с участием нотариуса.

Порядок уведомления прописан в ст.39 ФЗ-221. Обязательно письменное извещение соседей о планируемых геодезических работах на местности. Минимальный срок извещения – за 7 дней.

Собрание собственников и заинтересованных лиц проводится на местности в день проведения топографической съёмки. Работы проводятся в присутствии участников собрания, после чего акт согласования подписывают собственники, соседи, представитель местной администрации (например, правления СНТ) и сам инженер, проводивший работы.

При несогласии с проведёнными работами от возражающих требуется:

• не подписывать акт;
• вместо подписи приложить письменное изложение своих претензий к межеванию.

Вся документация отправляется в Росреестр, где проводится анализ возражений и проведённых работ. Далее – возможно оспаривание межевого плана в суде, либо признание возражений незаконными.

Сроки давности по спорам о границах земли

Если возникла необходимость в установлении границ участка, то срок давности по таким спорам, т.е. когда лицо может обратиться в защиту своих прав в суд, составляет 3 года. А как же считается такой срок? Отсчет срока начинается с момента, когда лицо узнало, что нарушаются его права.

А если лицо пропустило срок давности, тогда что? В этом случае, по общему правилу, лицо утрачивает возможность защитить свои права в судебном порядке, поскольку суд откажет в удовлетворении иска по причине истечения срока давности. Однако, суд применит правило, касающееся срока исковой давности, только если об этом заявит другая сторона, т.е. ответчик.

Также не стоит забывать, что в статье 202 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи, когда срок давности приостанавливается, т.е. определенный период не засчитывается в срок давности.

ВАЖНО: если истец, как собственник, заявляет требование, чтобы было устранено нарушение его права, то на такие требования исковая давность не распространяется. Если причины пропуска срока были уважительными, то суд может восстановить срок исковой давности – смотрите видео об этом с нашего канала

Споры о границе с регистрирующим органом

Регистрирующим органом могут быть допущены, например, какие-то ошибки в реестре, которые влекут за собой наложение границ земельных участков, не соответствие площадей и так далее. Если орган регистрации не устраняет добровольно ошибку, в этом случае, возникший спор разрешит суд.

Споры о границе с регистрирующим органом могут быть связаны:

• с тем, что на кадастровый учет был поставлен земельный участок, и в результате произошло наложение границ с соседним земельным участком
• в связи с не регистрацией права собственности из-за пересечения (наложения) границ двух смежных участков
• с внесением в реестр сведений о земельном участке с ошибками

Профессиональная юридическая помощь

Конфликты в сфере земельных правоотношений не всегда разрешаются в пользу истца, поэтому лучше не рисковать и начать с ведения эффективных переговоров: грамотно выстроенная стратегия может принести намного больше выгоды, чем исковое заявление, не подкрепленное достаточным количеством доказательств. Также не стоит забывать о том, что возникшая проблема может быть связана с человеческим фактором. Например, в процессе постановки земельного участка на кадастровый учет была допущена техническая ошибка, которую можно легко исправить. В любом случае, правильные решения приводят к желательным результатам, а в разрешении земельного спора помощь специалиста будет не лишней.

Похожие записи:

• Как пройти техосмотр в 2023 году
• Налоги и недвижимость: что изменится для россиян в 2023 году
• Услуги, оказываемые нотариусом, цены и необходимые документы