Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подарить долю в квартиру — инструкция от R.TIGER». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос, как оформить дарственную на квартиру через МФЦ становится актуальным перед многими собственниками недвижимости, которые решили подарить жилую площадь кому-либо. Все хотят сделать это максимально просто, без больших очередей – самым легким способом можно считать возможность оформить дарственную через МФЦ. Но нужно иметь в виду, что сделать это дистанционно, на расстоянии – не получится, обе стороны сделки должны прийти в центр лично, с пакетом документов, чтобы выполнить оформление дарственной на квартиру через МФЦ. Обязательно с собой нужно взять паспорт – оригинал и сразу копию. Как приедете в центр, на входе нужно взять талончик на услугу по кадастровому учету, и ждать своей очереди. Когда она подойдет, чтобы решить вопрос как оформить дарственную на квартиру через МФЦ, нужно подать пакет готовых документов. Сотрудник центра некоторое время проверяет их, после вы получаете расписку о том, что услуга выполнена и вам нужно ожидать оформления всех бумаг.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Как правильно оформить договор дарения квартиры или иной недвижимости?
При дарении недвижимости ее собственник (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать данную недвижимость другому лицу (одаряемому). Дарение — это одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.
К такому способу распоряжения право собственности часто прибегают близкие родственники, в том числе заменяя им завещание, то есть передают право собственности на объект своим наследникам при жизни, не составляя завещание.
Об оформлении дарственной на квартиру вместо завещания, плюсах и минусах, читайте здесь.
В настоящей статье мы ответим на вопросы: какова процедура оформления договора дарения (дарственной) на квартиру, землю, иную недвижимость, кому можно оформить дарственную на квартиру, как оформить дарственную на квартиру чужому лицу и как зарегистрировать переход права собственности на основании договора дарения.
Для оформления договора дарения недвижимости (квартиры, комнаты, дома, земельного участка и т.д.) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Для начала отметим, что процедура оформления договора дарения (дарственной) между родственниками, в том числе близкими, кровными родственниками, и абсолютно посторонними людьми не имеет никаких различий.
Вместе с тем, при оформлении дарственной на родственника данному родственнику не придется платить налог на доходы в отличие от дарения между людьми, не состоящими в родственных отношениях. Также дарение чужому человеку всегда имеет риски, скорее неправового характера.
Однако необходимо помнить, что в некоторых случаях дарение прямо запрещается законом, о них мы поговорим далее.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку
- Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
- Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
- С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
- Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
- Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
- Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.
Дарение несовершеннолетнему или дарение доли в квартире
Ребенок может владеть имуществом в любом возрасте. Передача квартиры в дар несовершеннолетнему (то есть лицу младше 18 лет) должна быть оформлена только в письменном виде.
Есть некоторые ограничения на оформление договора, потому что дети могут становиться стороной подобных сделок лишь с определенного возраста. Это сделано для того, чтобы несовершеннолетние не могли по незнанию или непониманию совершать поступки, которые в дальнейшем могут ухудшить их положение (например, если в дар квартиру передает не родственник, нужно выплачивать налог, а ребенок по понятным причинам сделать это не может).
Все зависит от возраста ребенка.
-
Если ребенок еще не достиг возврата 14 лет, договор за него подписывают родители или официальные опекуны. Важно! Это делается даже в том случае, когда сами родители и делают подарок. Они и изъявляют свое желание передать квартиру в дар, и подтверждают за ребенка осознанное согласие на то, чтобы принять такой подарок.
-
Если ребенок в возрасте 14-18 лет, он уже сам подписывает договор, но требуется согласие родителей.
Дарение квартиры: 5 простых шагов
С основными понятиями познакомились. Теперь разберёмся с тем, что нужно делать по факту.
- Составьте договор дарения. Можно воспользоваться типовыми бланками, которые легко находятся в Интернете, или проконсультироваться с юристом, если есть какие-то нюансы. Договор составляется в трёх экземплярах.
- Подготовьте пакет документов. Помимо самого договора дарения также потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого, а так же документы подтверждающие родство
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности
- нотариально заверенное согласие на дарение доли квартиры, если она нажита в браке
- Оплатите государственную пошлину. На сегодняшний день её размер составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины приложите к пакету документов.
- Подпишите договор.
- Передайте документы сотруднику МФЦ. Он просмотрит документы, проверит правильность их заполнения и выдаст расписку о приёме документов. На регистрацию сделки отводится 10 дней. Возможно увеличение срока ожидания на 3-4 дня, поскольку потребуется дополнительное время для отправки документов в Росреестр из МФЦ. Процесс регистрации можно отслеживать при помощи номера, который будет указан в расписке.
После окончания срока ожидания необходимо будет прийти в МФЦ, в котором вы подавали документы, и забрать ЕГРН на имя одаряемого и договор дарения с отметкой о переходе права.
Можно ли забрать подаренную квартиру?
В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:
- Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
- Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
- Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния
Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.
Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.
Где составить договор дарения и как оформляется дарственная
Чтобы осуществить процедуру передачи жилья, можно обратиться за помощью в риелторскую или юридическую организацию. Сотрудники этих служб сами занимаются подготовкой всего необходимого. Клиенту остается только поставить свою подпись в указанном месте. Планируя воспользоваться сторонним содействием, имейте в виду – услуги юристов обычно обходятся дешевле аналогичных, предоставляемых риелторами.
Еще один вариант – оформить контракт через Многофункциональный центр. В ряде отделений МФЦ функционируют обособленные коммерческие подразделения, занимающиеся заполнением договорных шаблонов за небольшую плату.
Кроме того, в соответствующих ситуациях составить бумагу можно в нотариальной конторе. Обратиться к нотариусу придется в момент перехода доли жилплощади (если подарить часть недвижимости хочет только один из собственников). Разбираясь с порядком оформления договора дарения при передаче квартиры близкому родственнику и нужным перечнем документов, следует помнить, что прибегнуть к его услугам может любой желающий.
Никто не запрещает гражданину-дарителю составить соглашение самостоятельно.
Судебная практика: дарение доли недвижимости близкому родственнику
Дарственная на часть жилого имущества может быть признана недействительной в том случае, если она была оформлена под влиянием заблуждения. Это когда участник сделки не по своей воле составляет какое-то неправильное мнение либо остается в неведении касательно каких-то важных обстоятельств, и под их влиянием человек совершает сделку, которую он не стал бы совершать, если бы не был введен в заблуждение.
Так, в силу обстоятельств, которые связаны с ограничениями в здоровье дарителя по зрению и слуху или в силу возраста даритель заблуждалась относительно природы сделки, а также значения собственных действий. Она считала, что подписывала договор дарения 1/2 доли на квартиру и участок земли с условием покупки для нее квартиры.
В результате подписания дарственной даритель оказалась без права собственности на спорное имущество и на квартиру. В итоге суд признал договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
Юридические сложности при дарении доли в квартире
При оформлении дарения доли в квартире возникает немало сложностей, связанных с согласованием безвозмездной сделки. Немногие собственники готовы разрешать передачу дара, если одариваемый не связан с остальными близким родством.
Чтобы переоформить часть квартиры на себя, одариваемый должен обратиться в Росреестр при жизни дарителя. Поскольку подаренная доля считается собственностью дарителя до перерегистрации права, надолго откладывать визит в Росреестр или МФЦ не следует.
Хотя дарственную стороны вправе составить сами, рекомендуется привлекать к подготовке документа опытного юриста. Только он сможет проверить все нюансы безвозмездной сделки и проконтролировать соблюдение норм и требований законодательства к проведению процедуры.
Кому можно подарить долю
По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний собственник.
Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.
И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:
- Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
- Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Права собственника доли в недвижимости
Согласно Гражданского кодекса сделка дарения признается безвозмездной (ст.572 п.1), т.е. при ней некое имущество или часть его переходят в дар от гражданина к другому лицу на условиях безвозмездного отчуждения. Другими словами, собственник передает права на имущество одаряемому, не получая взамен ничего. В этом заключается основная разница договоров дарения и купли-продажи.
В Гражданском кодексе отражено право собственника доли в жилье распоряжаться им по собственной воле (ст.246 п.2), если не затрагиваются права остальных совладельцев. Под последним понимается законное право долевых собственников недвижимости на приоритетную покупку доли кого-либо из содольщиков до ее свободной продажи или мены (ст. 250 Гражданского кодекса).
Однако сделка дарения не возмездная, из-за чего не подпадает под требования закона, касающиеся приоритета долевых совладельцев общей недвижимости при отчуждении доли по дарственной каким-либо одним собственником (ст. 246. п.2 Гражданского кодекса). Т.е. полноправный владелец доли не обязан извещать или запрашивать согласия у содольщиков при намерении подарить свою долю в квартире другому гражданину.
Заметим, что при осуществлении возмездной сделки под видом дарения доли судебными органами будут применены статьи Гражданского кодекса о недействительности нарушающей закон сделки (ст.168, согласно условий ст.250) и о недействительности притворной сделки (ст.170 п.2, согласно условий ст.572 п.1) с признанием дарения ничтожным.
Правила подготовки дарственной на долю квартиры
На условиях закона за №122-ФЗ (ст.24 п.1) сделки отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат заверению у нотариуса (аналогичное требование утверждается законом за №218-ФЗ ст.42 п.1). Также сделки отчуждения долей в жилье, которым владеют несовершеннолетние или граждане ограниченной дееспособности, требуют нотариального удостоверения (ст.54 п.2 закона за №218-ФЗ).
В контексте названных норм несовершеннолетними являются молодые граждане возрастом 14-18 лет. Сделка дарения от имени несовершеннолетнего данного возрастного диапазона допустима при условии письменного одобрения законных представителей молодого человека, а также при предварительном согласии органов опеки (ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.37 и ст.26 п.1 Гражданского кодекса).
Еще раз подчеркнем, что сделки дарения от имени детей возрастом менее 14-ти лет полностью невозможны (ст. 575 п.1 пп.1 Гражданского кодекса). Однако дарение доли в квартире в пользу детей младшего возраста (до 14 лет) и более старшего (14-18 лет) не ограничивается законодательством, поскольку их имущество в результате данных сделок лишь преумножается.
Дарственную по доле жилья в пользу несовершеннолетнего даритель, являющийся долевым собственником квартиры наряду с остальными содольщиками, оформляет нотариально. Заметим, что при полноправном владении квартирой дарителем, желающим, к примеру, одарить долями в ней двоих несовершеннолетних лиц (например, внуков), нотариального заверения сделки дарения не требуется (ст.160 и ст.161 Гражданского кодекса).
Даримая несовершеннолетним доля в жилье принимается их законными представителями (родителями, попечителями, опекунами или усыновителями). Но последующее распоряжение и пользование подаренным имуществом несовершеннолетних их опекунами допускается на условиях соблюдения установленных законодательством норм (ст.17-23 закона за №48-ФЗ; ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.26, ст.28, ст.37 и ст.292 п.4 Гражданского кодекса), предусматривающих, как правило, обязательность согласия госорганов опеки.
Для дарения доли в квартире одним супругом (женой, мужем) возможна потребность предварительного одобрения другим супругом. В частности, при приобретении недвижимости или доли в ней дарителем, состоящим на момент покупки жилья в браке без оформления иного (отличающегося от ст.34 Семейного кодекса) режима имущественных отношений через брачный договор (т.е. неравных супружеских долей в имуществе при его разделе) обязательно потребуется согласие мужа/жены на сделку дарения этой доли (ст.35 п.3 Семейного кодекса).
При этом от мужа/жены одаряемого лица письменного либо устного согласия не требуется, т.к. сделка безвозмездная и даримое имущество становится исключительной собственностью одаряемого, не являясь совместно нажитой собственностью (ст.34, ст.36 п.1 Семейного кодекса).
Какие документы нужны для дарения доли
Подача всех необходимых документов является обязательным условием, без соблюдения которого в регистрации дарения доли будет отказано.
Список документов, нужных для дарения доли, зависит от ситуации, в которой совершается сделка. К основным документам (договор дарения, паспорт и заявление о переходе и регистрации права собственности) может прибавиться:
- Согласие залогодержателя на отчуждение имущества, оформленное в письменном виде. В тех случаях, когда объект недвижимости находится в залоге.
-
Согласие органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают:
- члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством;
- несовершеннолетние, оставшиеся без родителей.
- Документ, удостоверяющий полномочия на подписание договора, если одну из сторон сделки представляет уполномоченное лицо.
- Нотариально заверенное согласие супруга, если объект недвижимости находится в совместной собственности супругов.
- Письменное согласие каждого участника общей собственности
По собственной инициативе заявитель может предоставить следующие документы:
- Паспорт объекта культурного наследия, если недвижимость относится к подобным объектам и данный документ ранее не передавался в органы государственной регистрации.
- Документ об уплате госпошлины.
Регистрация договора дарения
Без государственной регистрации договора дарения, сделка не будет считаться совершенной. А это значит, что новый владелец доли не сможет полноценно распоряжаться ею. Зарегистрировать дарственную необходимо в кратчайшие сроки, обратившись в Росреестр или МФЦ с соответствующим заявлением. К нему прикладывается указанный выше перечень документов и оригинал дарственной.
Важно!!! Согласно ст. 131 ГК РФ, договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации.
Регистрация дарственной потребует оплаты государственной пошлины от лица одариваемого. Ее размер составляет 2 тыс. рублей. Квитанцию об уплате госпошлины, необходимо приложить к документам. После их приема, сотрудник Росреестра или МФЦ выдаст на руки заявителю соответствующую расписку. Готовые документы новый владелец доли получит через 2-3 недели.