Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве и области

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве и области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Часто бизнесу хочется адаптировать нежилое помещение полностью под себя, чтобы оно отвечало требованиям выбранного направления – супермаркет или маникюрный салон, непродовольственный магазин или аптека, художественная мастерская или развивающая детская студия.

Перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящем здании

В Московской области любая перепланировка помещений в отдельно стоящих зданиях (торгово-развлекательных центрах, торгово-офисных, ресторанах, супермаркетах и так далее) считается реконструкцией.

Регламента по согласованию помещений в таких зданиях пока что нет. Любые узаконивания происходят через суд. Пошагово это происходит так:

• необходимо сначала подать документы в администрацию города, получив отказ, мотивированный тем, что они не занимаются данным видом согласования;
• подать документы в Министерство строительства и получить аналогичный отказ;
• с этими отказами направляться в суд и узаконивать перепланировку помещений там.

Кто может проводить обследование перепланировок

Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.

МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:

• специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
• специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
• специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.

Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
• проект переустройства или перепланировки;
• техническое заключение о допустимости выполненных работ;
• технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Последовательность согласования перепланировки нежилого помещения в Москве и МО

Порядок изменения нежилого помещения расположенного в многоквартирном доме на территории г. Москвы состоит из следующих этапов:

1. Получение поэтажных планов в БТИ. Если перепланировка нежилого помещения уже завершена, потребуется два плана — архивный (с исходной планировкой), и новый, на котором красными линиями обозначены внесенные изменения.
2. Разработка проектно-технической документации. Для этого нужно обратиться в нашу организацию, работающую с допуском СРО. Пакет включает техническое заключение, набор чертежей, графических документов, спецификацию и т.п.
3. Проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации в Роспотребнадзоре. В ходе которой проверяется соответсвие параметров помещения санитарным нормам с учетом целевого назначения объекта и проч.
4. Согласование проекта и технического заключения в Мосжилинспекции. В надзорный орган подается проектная документация и другие обязательные документы, вследствии чего МЖИ выдает разрешение на производство работ.
5. Оформление необходимых строительных документов в процессе работ. Акты освидетельствования скрытых работ, журнал ведения работ заполняются для последующего получения акта завершения перепланировки в МЖИ. По завершении строительных работ проводится выездная проверка инспекцией.
6. Вызов техника БТИ на объект и проведение обмера. Получение нового плана БТИ с внесенными изменениями, выполненными в ходе перепланировки. Внесение измененных данных в Росреестр.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения или как не допустить реконструкцию

При согласовании перепланировки нежилых помещений стоит обращать пристальное внимание на планируемые работы. Часто собственники нежилых помещений выполняют, казалось бы, перепланировку, а впоследствии выясняется, что это реконструкция. Эти два понятия путать никак нельзя. Давайте разберемся, в чем же разница между перепланировкой и реконструкцией. Проведение перепланировки нежилого помещения подразумевает следующие работы:

• устройство новых и демонтаж старых перегородок;
• перенос или изменение габаритов санузлов;
• демонтаж старой и установка новой сантехники;
• прочие работы, не влияющие на несущую способность здания и технико-экономические показатели.

Реконструкция нежилого помещения – это изменение технико-экономических показателей здания:

• увеличение площади за счет пристроек и надстроек;
• вмешательство в несущую способность конструкций здания;
• строительство и реконструкция инженерных сетей и оборудования.

Каким образом оформляется перепланировка

Перечень и последовательность работ при перепланировке, результатом которых становится внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении нежилого помещения следующий:

• подготовка и сбор исходно-разрешительных документов, (выписка из ЕГРН, поэтажные планы, ведомости помещений и пр.);
• разработка экспертами компании “Смарт Вэй” проекта перепланировки и составление технического заключение;
• в некоторых случаях (например при изменении фасадов здания) согласование отдельно разработанной проектной документации в комитете архитектуры и градостроительства (КГА) при Правительстве Санкт-Петербурга, или Москомархитектуре (МКА) в Москве.

Нужно ли согласование перепланировки нежилого помещения? Необходимость в оформлении перепланировки.

Согласно действующему законодательству любое изменения пространственно-планировочной структуры помещения, расположения сантехприборов, а также другого инженерного оборудования необходимо оформлять надлежащим образом в установленном законом порядке. Без оформленных надлежащим образом изменений в планировке правообладатель или арендатор столкнется со следящими трудностями:

• Затруднена продажа объекта недвижимости с привлечением капитала банка, получение кредита под его залог или рефинансирования.
• Невозможность срочной продажи объекта недвижимости.
• Вероятность получить от надзорных органов предписание на согласование выполненной перепланировки в установленные законом сроки либо приведением в первоначальный вид помещения согласно правовым нормам.
• Невозможность страхования объекта недвижимости.
• Невозможность зарегистрировать договор аренды в случае если фактическая планировка не соответствует материалам органа технического учёта.
• Трудности в получении лицензий на определенный вид деятельности на данном объекте недвижимости.

Как не допустить реконструкцию при проведении работ по перепланировке?

Чтобы не допустить реконструкцию, стоит обратиться к Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004г., №190 ФЗ (ред. От 30.12.2021г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), а именно к статье 1, пункту 14.

Чтобы не попасть под реконструкцию, также очень рекомендуем Вас ознакомиться с Постановлением № 432 Правительства Москвы от 27.08.2012, в котором подробно перечислены работы, которые относятся к перепланировке, а не реконструкции.

Придерживаясь этих правил, Ваш ремонт не будет расценен надзорными органами как реконструкция, так как получение разрешения на реконструкцию – это гораздо более трудоёмкий процесс. Фактически, получение разрешения на реконструкцию аналогично получению разрешения на строительство.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Для юрлиц величина штрафа за незаконную перепланировку достигает 350000 рублей. Узаконение изменений выполняется только через суд. Собственник объекта должен доказать, что проведенные работы не несут опасности для людей и не нарушают чьих-либо законных интересов. Иначе судебный орган обязывает владельца вернуть помещения в начальное состояние.

Если перепланировка проводится с нарушением законодательства, собственник теряет право распоряжаться недвижимостью. Объект запрещается обменивать, продавать третьим лицам, передавать по наследству или использовать как залог при заключении договора на получение кредита. Вопрос решается либо узаконением, либо возвращением помещений в первоначальный вид.

Самостоятельное решение вопроса по оформлению документации обычно растягивается на долгий срок. Затягивание процесса объясняется отсутствием опыта и необходимых знаний у предпринимателей, желающих выполнить перепланировку помещения. Для успешного и, главное, быстрого прохождения процедуры необходимо проанализировать большой объем информации, подготовить документы и получить согласование в органах, уполномоченных заниматься данными вопросами.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении

Чтобы сделать перепланировку, нужно доказать необходимость ее проведения, а также выполнить узаконивание. Согласно действующему законодательству менять схему коммуникаций разрешается, имея на руках утвержденные проектные бумаги. Но практика показывает, что зарегистрировать изменения и выполнить согласование можно в последнюю очередь.

Чаще всего перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, стоящем отдельно, не предусматривает изменения фасада и расположения входа. Соответственно, утверждение проводится в МосгорБТИ по временному регламенту. В остальных случаях дополнительно приходится посещать Москомархитектуру и ГУП ГлавАПУ. Инвентаризация ложится на плечи БТИ.

Внести изменения в здание можно, собрав ряд документов:

• бумаги, подтверждающие факт владения недвижимостью (обязательно заверенные нотариусом);

• техзаключение, описывающее состояние конструкций – несущих, ограждающих;

• письменное соглашение собственника (для арендуемых зданий);

• проектная документация, разработанная службой, имеющей соответствующую лицензию и допуск СРО.

Варианты перепланировки нежилых помещений

Существует несколько способов провести перепланировку, каждый из которых предусматривает различные стадии согласования и узаконивания этой процедуры:

1. незначительные изменения нежилого помещения в жилом доме. Работы включают обустройство проемов в перегородках, демонтаж и строительство новых внутренних стен, установку инженерного оборудования и т. д. Необходима только разработка архитектурной части проекта. Разрешение на проведение мероприятий выдает Мосжилинспекция;
2. значительная перепланировка нежилого помещения. Этот вариант включает обустройство проемов в капитальных ограждающих конструкциях, установку нового сантехнического оборудования и приборов, монтаж стен и перекрытий, замену напольных покрытий и т. д. Такие мероприятия возможны только после тщательного обследования объекта и разработки технического заключения от авторов дома или МосжилНИИпроекта, если у авторов нет допуска;
3. перепланировка в нежилом доме. В этом варианте подготавливается проект, включая инженерную составляющую и техническое заключение. Проект и техническое заключение подаются на рассмотрение в Мосжилинспекцию (в Москве) или в администрацию города (Подмосковье).

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

• текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
• графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

• снос или возведение перегородок, формирование проемов;
• манипуляции с несущими конструкциями;
• перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
• изменение других инженерных систем помещения;
• объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

1. Собрать пакет необходимых документов.
2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.

Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.

Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:

• Подтверждения права владения.
• Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
• Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
• Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
• Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
• Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
• Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
• Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

Оформление перепланировки квартиры в Москве

Вне зависимости от того, посредника или свои силы вы выберете, порядок перепланировки будет одинаковым, будут различаться только затраты на время и трудоемкость самого процесса.

Если обратиться к ППМ номер 508-ПП в редакции 840-ПП, то можно узнать об общем для всех порядке оформления перепланировки квартиры в Москве. Там же будет расположен перечень всех основных организаций, обращение в которые вам понадобится в том или ином случае, а также форма предоставления всех требуемых документов.

У данного порядка две стороны. Конечно, благодаря этим изменениям все этапы оформления планировки квартиры будут понятными и доступными, человек сразу сможет узнать о том, как оформить перепланировку. Но теперь нормы по качеству работ стали более строгими. Все связано с тем, что от тщательности разработки проекта перепланировки будет зависеть и безопасность проживания в квартире и квартирах соседей.

Если вы все же решили сами заняться оформлением перепланировки, то думайте о том, что далеко не все у вас получится согласовать без опыта в проведении таких работ. Мы часто получаем вопросы об оформлении перепланировки квартиры без проекта. Самостоятельно можно взяться только за оформление простых перепланировок. Также самостоятельно можно заняться перепланировками по простому проекту, в этой перепланировке не должны дотрагиваться несущие конструкции.

К простым перепланировкам можно отнести устройство проемов в несущих перегородках, перемещение ванной, электроплиты или раковины в пределах помещения. Если обратиться к жилищному законодательству, то можно узнать об упрощенной форме получения разрешения на такую перепланировку. Все будет проходить строго в уведомительном порядке, понадобится не полноценный проект, а простой эскиз. Однако, стоит помнить о том, что если хоть какое-то действие будет выпадать от проекта, то понадобится разработка проектной документации. Упрощенный порядок подходит очень редко, такая возможность практически исключена. Большинству людей все же приходится оформлять проектную документацию.

Похожие записи:

• Упрощенная бухгалтерская отчетность: кто сдает и по каким правилам
• Путин подписал указ об индексации на 4% зарплат федеральным чиновникам
• Сгорают ли штрафы ГИБДД — когда и при каких обстоятельствах?