Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Базовые критерии того, как получить муниципальное жилье, определены положениями Жилищного Кодекса. Перечень граждан, имеющих право на поддержку государства в вопросе обеспечения жильем, ограничен и включает в себя наиболее незащищенные с точки зрения финансового положения категории. Кроме основного ограничения по уровню дохода, должны соблюдаться некоторые условия:
- отсутствие в собственности у гражданина любого жилья;
- несоответствие имеющего жилья санитарным, пожарным нормам (аварийные, ветхие дома);
- наличие в семье постоянно проживающего инвалида по заболеванию, включенному в перечень Правительства РФ от 2014 года № 817;
- недостижение площади имеющейся квартиры уровня, определенного законом как социальная норма.
У договора на социальную аренду квартиры есть свои особенности:
- контракт заключается только на обособленную квартиру целиком;
- предоставленное жилье не переходит в собственность – его невозможно продать, обменять, подарить или завещать;
- муниципальное жилье запрещено сдавать в субаренду;
- если арендатор по каким-либо причинам освобождает квартиру, он не имеет право требовать другую жилплощадь на замену;
- оплата всех коммунальных платежей и обслуживания полностью лежит на арендаторе – если долги превысят установленный в регионе лимит, муниципалитет может инициировать судебный процесс по его выселению;
- капитальный и текущий ремонт организовывает и оплачивает арендодатель – муниципалитет.
Куда обращаться за улучшением жилищных условий?
Стоит начать с местной администрации, например, администрации населенного пункта, а если речь идет о большом городе — со специального ведомства. Например, в Москве эти вопросы решает Департамент жилищной политики и жилищного фонда, в
Там вы узнаете о действующих программах и сможете получить актуальную информацию о том, как стать их участником, в том числе взять все нужные формы заявлений и изучить перечень документов.
Отсутствие жилплощади или ее негодное состояние требуется подтвердить конкретными документами. Решение о том, нуждается ли семья в жилье, принимается в индивидуальном порядке после изучения ее материального положения и поданных документов. Как правило, по обращению выносится постановление о признании заявителя нуждающимся в жилье и постановке его на учет или мотивированный отказ. Еще раз стоит подчеркнуть, что без использования личных средств не обойтись. По мере возможности рекомендуется использовать материнский капитал и ипотечный кредит или заем, а также дополнительные меры поддержки для многодетных семей на погашение ипотеки.
За получением ипотечного кредита (займа) на льготных условиях следует обращаться в кредитные или некредитные организации, принимающие участие в реализации соответствующих государственных программ.
Оформление материнского (семейного) капитала следует начать с обращения в Пенсионный фонд РФ. Теперь оформить документы на получение МСК можно также в Многофункциональном центре, а начиная с середины апреля должна появиться возможность оформления документов на выплату и через банк, который предоставил ипотечный кредит.
За получением выплаты в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки следует обратиться к своему кредитору.
Для оформления договора социального найма гражданину необходимо, чтобы он состоял на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также в отношении него было принято решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. С решением всё более или менее понятно, а как встать на этот самый учёт? Какие условия для этого необходимо соблюсти?
Первое и самое основное – претендующий на получение жилья по договору социального найма должен иметь российское гражданство. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут претендовать на такое жилье.
Второе – гражданин должен быть признан нуждающимся в таковом жилье. По российскому законодательству к нуждающимся можно отнести следующие категории граждан (а также членов их семьи):
- не имеющие своего постоянного жилья;
- являющихся нанимателями, но при этом обеспеченность жильём на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, при этом в каждом регионе своя учётная норма;
- если жилое помещение признано непригодным для проживания – в этом случае учётная норма не играет роли;
- проживающие в коммунальных квартирах, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Третье – гражданин должен быть отнесён к категории малоимущих. Существует методика расчёта дохода гражданина и семьи. Так, для москвичей такая методика утверждена Постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 года № 362-ПП «О мерах по реализации Закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях». По данной методике берётся рыночная стоимость квартиры, на которую может претендовать гражданин и его семья, а также доходы всех взрослых членов семьи.
Условия для признания гражданина или семьи нуждающимися в жилом помещении
После признания семьи малоимущей в установленном порядке можно приступать к следующему этапу: к признанию в качестве нуждающейся в жилом помещении.
В Москве, согласно уже упомянутому выше Закону Москвы (№ 29 от 14 июня 2006 года) на постановку на учет в качестве нуждающихся в социальном жилье могут претендовать малоимущие граждане Российской Федерации, постоянно проживавшие на территории Москвы не менее 10 лет (суммарно) и не ухудшавшие жилищные условия последние 5 лет.
Необходимым условием является одна из ситуаций:
1) Размер площади жилого помещения на каждого члена семьи меньше учетной нормы. Учетная норма устанавливается в каждом регионе. В Москве, Подмосковье, Краснодаре, Челябинске и др. учетная норма составляет 10 кв.м. на человека в отдельной квартире и 15 кв.м. в коммуналке; в Санкт-Петербурге – 9 кв.м., в Калининграде – 12 кв.м., в Оренбурге – 12,5 кв.м., в Череповце и Владивостоке – 13 кв.м., и так далее. В Республике Марий Эл в одном районе учетная норма 14 кв. м на человека, а в другом 18 кв. м. При определении площади, закрепленной за семьей, приплюсовывается площадь жилья, находящегося в собственности у каждого из лиц, перечисленных в заявлении о постановке на учет. 2) Семья проживает в ветхом и не подлежащем ремонту жилье. Ветхий и не подлежащий ремонту дом должен быть признан непригодным для проживания в установленном порядке по заключению межведомственной комиссии на основании акта обследования помещения. Орган исполнительной власти (в данном примере — Правительство Москвы) принимает решение о признании жилого дома аварийным; в решении устанавливаются сроки отселения жильцов, источники финансирования по отселению из жилого дома и др. 3) В коммуналке проживает хронически больной в тяжелой форме жилец. Перечень тяжелых болезней, делающих невыносимой соседство в коммунальной квартире дан в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года N 378. Это такие болезни, как туберкулез в открытой форме, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей и др. 4) В доме отсутствуют хотя бы одно из следующих удобств: электричество, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка. 5) Члены семьи не являются собственниками жилья и вообще не обладают никаким жилищем, но имеют право проживания на территории Москвы и могут это доказать.
Из перечисленных условий наибольшую сложность вызывает вопрос намеренного ухудшения жилищных условий.
В Жилищном кодексе, в статье 70 за нанимателем жилого помещения, иначе – ответственным квартиросъемщиком, закреплено право на вселение членов семьи: супруга, своих детей и родителей, а также других родственников на свое усмотрение. Но пользоваться этим правом претенденту на улучшение жилищных условий следует осмотрительно, чтобы не совершить такого, за что могут исключить или отодвинуть по очереди назад.
Московские правила досконально описывают запрещенные и разрешенные действия.
Ответственный квартиросъемщик, не опасаясь санкций, может вселять:
- своих несовершеннолетних детей;
- супруга (супругу) и других родственников только при условии, что они ранее стояли на жилищном учете в Столице;
- нетрудоспособных родителей, оставшихся без жилья в результате его ветхости и аварийности либо добровольно и безвозмездно от него отказавшихся;
- временных жильцов.
Влекут ухудшение жилищных условий:
- сделки, меняющие порядок пользования жилым помещением, обмены и размены;
- изменение состава семьи, в том числе за счет расторжения брака, а также вселение иных членов семьи;
- продажа, дарение и иные действия, направленные на отчуждение помещений, принадлежащих членам семьи;
- выдел доли собственниками жилых помещений.
За что снимают с учета или отодвигают очередь
Причины очевидны: выезд на постоянное место жительства из Москвы; изменение жилищных условий в результате получения жилья, изменения состава семьи; утрата правовых оснований на социальный наем; получение субсидий на доступное жилье.
Московские власти проверяют жилищные и имущественные условия стоящих на учете граждан раз в пять лет, за год до подхода очереди на получение жилья и непосредственно перед выдачей ключей на новую квартиру. Проверки проходят без участия очередников: в компетентные организации рассылаются запросы и в случае выявления несоответствия или утраты основания для получения жилья, семья снимается с учета.
Если при окончательной проверке перед выпиской ордера на жилье в Москве обнаружится, что очередник совершил действия, квалифицированные как ухудшение жилищных условий, его задвинут в очередь на несколько лет назад.
Также в конец очереди на следующий год могут отправить за три отказа от предлагаемых квартир.
Законы и подзаконные акты
«Жилищный кодекс Российской Федерации», утвержденный Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ
Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»
Закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»
Закон города Москвы от 25 января 2006 года № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»
Постановление Правительства Москвы от 6 июня 2006 года № 362-ПП О мерах по реализации Закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»
Закон Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге»
Закон Санкт-Петербурга от 22 ноября 2011 года № 728-132 «Социальный кодекс Санкт-Петербурга»
На что можно претендовать и кто первый в очереди
В Москве договор социального найма заключается на жилье общей площадью не менее 18 кв.м. на человека. При этом, в силу архитектурных особенностей городского строительства, супружеская пара может претендовать на однокомнатную квартиру площадью до 44 квадратных метров; не пара – на двухкомнатную квартиру до 50 кв.м.; супруги с ребенком получат двухкомнатную квартиру до 62 кв.м. а на троих самостоятельных граждан придется трехкомнатная квартира площадью до 74 кв.м.
Если в семье есть тяжело больной хроник по федеральному списку болезней, ему полагается изолированное жилое помещение в квартире.
В первую очередь социальное жилье получают сироты, демобилизованные и вернувшиеся из заключения москвичи, если они за время отсутствия утратили жилье. Во вторую очередь – тяжело больные хроники; в третью – жильцы аварийных домов, не пригодных для проживания.
Какие имеются недостатки
Стоит отметить, что, несмотря на большое количество достоинств, объекты жилой недвижимости, предоставляемые по договорам социального найма, обладают рядом существенных недостатков:
- гражданин не имеет права полноценно распоряжаться объектом жилой недвижимости, поскольку не является собственником;
- в случае поступления жалоб от соседей, что гражданин, проживающий по договору социального найма, ведет антисоциальный образ жизни, шумит, создает неудобства, договор социального найма может быть расторгнут, и гражданин будет выселен из объекта жилой недвижимости;
- в случае если в объекте жилой недвижимости зарегистрирован только гражданин, с которым заключен договор социального найма, то после его смерти объект может быть сдан в наем иным лицам.
Почему отказывают в предоставлении муниципального жилья?
Причинами для отрицательного решения по запросу могут стать самые разные факторы. К наиболее распространенным относятся:
- неубедительная аргументация необходимости улучшения жилищных условий;
- предоставление недостоверных данных: наличие другого жилья, дополнительных источников дохода и т. д.;
- несоблюдение сроков подачи документов.
Отдельно в пятилетнем интервале рассматриваются действия, совершенные с целью умышленного ухудшения условий проживания. Они могут быть выражены в следующем:
- обмен благоустроенного жилья на ветхое;
- продажа квартиры, пригодной для проживания;
- вселение с последующей пропиской третьих лиц, к которым не относятся семья или близкие родственники;
- намеренное нанесение имущественного ущерба.
Жилье малоимущим семьям
Малоимущие также могут претендовать на улучшение жилищной ситуации по условиям социального найма. Для этого нужно подтвердить статус малообеспеченных, а также нуждаться в жилье (не иметь квартиру, или иметь, но маленькую — не соответствующую нормативам жилья на человека в регионе).
Согласно Жилищному кодексу учитывают не только доход на каждого, но и стоимость имущества каждого члена семьи (квартиры, дома, участки, машины — всё, за что платят налоги).
Если супруги не могут накопить на жилплощадь, их ставят на учёт. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию. Там должны рассказать подробности предоставления жилья по договору соцнайма.
Если в малоимущей семье один из членов относится к льготной категории граждан, можно претендовать на квартиру без очереди. Если семья просто имеет статус малообеспеченной, очередь может затянуться на 10 лет.
Поэтому рекомендуют обновлять список документов, чтобы двигаться в очереди вперёд. Например, один из близких родственников тяжело заболел — нужно принести соответствующую справку. Так можно получить жилплощадь быстрее.
Халява, сэр! Квартира в центре или наследство с долгами?
Есть категория граждан, которые мечтают унаследовать жилплощадь от родственников, но этот процесс сопряжен с безвыходностью — смертью близкого человека. В любом случае быстрым метод не назовешь, да и никакая это не стратегия. Другие 9 способов открыты для тех, у кого денег нет вовсе, а еще 3 подойдут тем, кто хоть немного скопил на отдельное жилье.
- Если ожидание жуткого известия о гибели родного не подходит вам, попробуйте затягивать пояс всю жизнь — вы накопите достаточную сумму для внесения первого взноса за квартиру. Остальные 30 лет будете платить кредит.
- Ипотека — кого она не пугает? Как получить квартиру в Москве, если это единственный вариант и доходы позволяют? Главное — стабильность, а в России этого никогда не будет, точнее хорошей стабильности.
- Занять у друзей, попросить у родителей — у них есть сбережения, и хорошо, если отдадут не под процент вам для создания своего гнездышка.
Помощь малоимущим семьям
Люди, которые не могут самостоятельно купить себе квартиру, имеют возможность получить ее от государства. Таких граждан — 90 % всех жителей России, поэтому добавлено было условие — зарплата и доходы членов семьи должны быть меньше прожиточного минимума. Согласно статистике, этот показатель составляет 10-12 тысяч рублей. К тому же потребительская корзина также должна отвечать минимальным требованиям — вы не можете позволить себе деликатесы, походы в кафе, пищу богов.
- Вы не можете претендовать на квартиру, если не докажете свое положение.
- Вам нельзя поправить материальное положение на протяжении всего периода, пока стоите в очереди.
- Если вы стали зарабатывать, то из списка льготников чиновники вычеркнут вас, считая, что вы справитесь в достижении своей мечты.
Также вы не можете на маленькую зарплату жить с родственниками в хоромах в центре Москвы. У вас должно быть крохотное пространство без межкомнатных перегородок. Иначе вы считаетесь владельцем многокомнатной квартиры с неплохими условиями.
По статистике, каждый второй человек в поселках, селах и небольших городах живет так, как говорится в социальной программе. Однако денег хватает на пропитание. Сравнивая доходы столичных граждан, если жить на зарплату сельских жителей в Москве, человеку можно выдать премию и возложить цветы к ногам за экстремальный способ выживания.