Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Когда нужно заверять сделки с недвижимостью?

Согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, услуги нотариуса могут потребоваться при возникновении, изменении или прекращении права. Например, если организация не зарегистрирует право залога недвижимости, то судьи могут не удовлетворить заявленные требования за счет заложенного имущества (п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ, постановление АС СЗО по делу №А45-3985/2018 от 27 мая 2020 г.). С 29 декабря 2020 г. обращаться к нотариусу можно дистанционно.

Заверять сделку у нотариуса нужно в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость. Например, продажа, дарение, обмен и т.п.;

• если сделка касается недвижимости, находящейся в распоряжении на условиях опеки;

• если речь идет о соглашении об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину с ограниченной дееспособностью (ч.2 ст.54 Закона №218-ФЗ).

У супругов есть право установить режим совместной, долевой и раздельной собственности, отличный от общей, установленной законом практики 50/50. Брачный договор составляется и заключается при участии нотариуса.

Дополнительная информация:

• Соглашение об алиментах также требует нотариального удостоверения. Данный пункт не относится к сфере недвижимости, но для полного списка сделок с обязательным участием нотариуса, это нужно отметить
• Среди удобных и полезных при сделках с недвижимостью услуг удостоверяющего следует выделить: электронную регистрацию и депозит нотариуса
• Также россиянам доступны межрегиональные сделки с имуществом при участии нотариусов

Когда согласно закону участие нотариуса в сделках по отчуждению недвижимости обязательно

1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.

2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом

1. Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
2. Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
3. Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
4. Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
5. При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
6. Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
7. При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.

Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.

Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:
— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
— договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:
— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В случае, если услуги ПТХ, непосредственнно связанные с совершением нотариального действия, были выполнены до его совершения, нотариус вправе взимать установленную плату за УПТХ до совершения нотариального действия. Факт взимания платы за УПТХ подтверждается записью в реестре без присвоения номера. При последующем совершении нотариального действия сумма подлежащая уплате уменьшается на ранее взысканную сумму. Если же нотариальное действие впоследствии не будет совершено, уплаченные суммы за УПТХ возврату не подлежат.

Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него соглашение о разделе доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости.

При совершении нотариального действия вне помещения нотариальной конторы нотариус вправе взимать недополученный доход
— при выезде к нетранспортабельным лицам и инвалидам 1 и 2 группы
— 2 000,00 рублей
— при выезде к физическим лицам — в размере 5 000,00 рублей;
— при выезде к юридическим лицам — 10 000,00 рублей.
— при выезде в СИЗО — 10 000,00 рублей
Льготы установленные пунктами 1 и 2 Приложения применяются также при взимании недополученного дохода.
При совершении нотариальных действий вне помещения нотариальной конторы по одному адресу для нескольких лиц недополученный доход взимается однократно в равных долях.
При совершении по одному адресу вне помещения нотариальной конторы несколько нотариальных действий для одного лица, недополученный доход взимается однократно.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

С 1 февраля 2021 года вступает в силу закон № 338-ФЗ, подразумевающий изменения в деятельности нотариата, в том числе касающиеся сделок с недвижимостью. Закон обязывает нотариусов, заверяющих сделки с недвижимостью, передавать сведения о них в Росреестр в тот же день в электронном виде. При этом процедура регистрации прав собственности в Росреестре будет занимать один рабочий день. Услуга эта для клиентов теперь будет бесплатной, а для самих нотариусов — обязательной.

Регистрация сделок в Росреестре

Согласно новым правилам, при регистрации сделки с недвижимостью нотариус теперь должен самостоятельно отправлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности и все необходимые документы. Заявка отправляется в электронном виде в день заключения сделки, если иное не предусмотрено договором.

Такая же процедура предполагается при заверении права на наследство по закону или по завещанию, а также при выдаче свидетельства о праве собственности на долю имущества, согласно заявлению пережившего супруга.

Регистрация прав теперь является обязательной услугой нотариусов, и за нее не взимается плата, тогда как раньше она оплачивалась по тарифу 1000 рублей.

Не выполнить по закону возложенную на него обязанность нотариус может, только если у клиента возникнут возражения, по техническим причинам будет отсутствовать доступ к сервисам единой системы нотариата или сайту Росреестра, появятся другие объективные обстоятельства.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году

Участие нотариуса в сделках с недвижимостью необходимо только в ряде случаев. Так, нотариальному заверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей, а также, если объект принадлежит несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным. Нотариус необходим при ведении дел о наследстве и заключении договоров ренты и брачных договоров, его участие требуется при разделе нажитого супругами имущества.

Рекомендуем прочесть: Оклады Сотрудников Пфр В 2020 Году

Завещания обязательно заверяются (а нередко потом и хранятся) у нотариуса. Но бывает, что наследники не знают, какой нотариус заверял завещание их умершего родственника. Выяснить это можно в любой нотариальной конторе на территории России, поскольку у всех нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата, где содержатся сведения обо всех нотариальных действиях. Для этого наследникам необходимо предъявить нотариусу свидетельство о смерти родственника, иначе их ждет отказ в предоставлении информации. Плата за эту услугу не взимается.

Нужно ли возвращать обязательную нотариальную форму для сделок граждан с недвижимостью

При этом специалистов волнует не только проблема возможной «нотариальной монополии», но и вопрос финансовой доступности услуг. «Мы собираемся защитить граждан от нарушениях их прав за их же собственный счет. Да, нотариальный тариф может быть не таким большим, но реальная цена удостоверения сделки будет достаточно большая, дело не только в тарифе. Поэтому если мы говорим о введении обязательного удостоверения сделок с недвижимостью, нужно как-то подумать об ограничении расходов. Сейчас граждане жалуются на то, что их обманывают и воруют жилье, а потом они будут жаловаться на то, что стало очень дорого и государство их к этому обязало», – высказывает свое мнение начальник Управления конституционных основ КС РФ Андрей Рыбалов. А Евгений Корчаго добавляет: «Помимо тарифов на услуги нотариуса есть стоимость на правовую и техническую работу, которая на порядок превышает размер тарифа. Следует сделать стоимость нотариальных услуг равной тарифу за государственную регистрацию сделки с недвижимостью».

с 1 августа отменяется обязательное нотариальное удостоверение для некоторых сделок с долевой собственностью

С 1 августа участники долевой собственности при одновременном отчуждении своих долей смогут совершать сделки (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) без нотариального удостоверения. Утверждаются такие нововведения Федеральным законом №76-ФЗ от 01.05.2019 (Далее — №76-ФЗ).

Скажем сразу, это правило распространяется не на все сделки. В №218-ФЗ указаны случаи, когда нотариальное удостоверение также требуется в обязательном порядке. Соответственно, пока не введена полная отмена нотариального удостоверения сделок с долями – обязательный нотариат также продолжает действовать.

В соответствии с ч.1 ст. 42 №218-ФЗ сделки с долями, которые не требуют нотариального удостоверения:

• связанные с имуществом, которые составляют паевой инвестиционный фонд;
• связанные с имуществом, приобретаемым специально для включения в такой фонд;
• по отчуждению земельных долей;
• по реализации или получению, приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении соглашения, предусматривающего переход права собственности на жилье согласно Закона РФ №4802-1 “О статусе столиц РФ” (исключение – случай, указанный в ч. 19 ст. 7.3 вышеназванного закона).

Эти случаи не утратили актуальности с принятием нового №76-ФЗ. Отметим, что данные правила, как и вновь утвержденные, касаются, в том числе, и оформления договора ипотеки, который предусматривает долевую общую собственность.

Теперь согласно №76-ФЗ дополнительно купить или продать долю без нотариуса можно в том случае, если все собственники одновременно заключают один договор об отчуждении своих долей или договор ипотеки.

В этом и есть суть последних изменений. Например, объект, находящийся в общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми собственниками.

Когда нужно заверять сделки с недвижимостью?

Согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, услуги нотариуса могут потребоваться при возникновении, изменении или прекращении права. Например, если организация не зарегистрирует право залога недвижимости, то судьи могут не удовлетворить заявленные требования за счет заложенного имущества (п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ, постановление АС СЗО по делу №А45-3985/2018 от 27 мая 2020 г.). С 29 декабря 2020 г. обращаться к нотариусу можно дистанционно.

Заверять сделку у нотариуса нужно в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость. Например, продажа, дарение, обмен и т.п.;

• если сделка касается недвижимости, находящейся в распоряжении на условиях опеки;

• если речь идет о соглашении об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину с ограниченной дееспособностью (ч.2 ст.54 Закона №218-ФЗ).

В каких случаях нотариальное заверение сделки обязательно

Пример. Гражданин Парков П.А. передал гражданину Котикову А. П. 200 тыс. рублей под залог автомобиля. Срок залога – 2 года. По-прошествии указанного времени ни деньги, ни машина не были переданы залогодателю. Обратившись в суд, залогодатель выяснил, что доказать факт залога он не может, поскольку совершенная между ним и вторым участником договора, соглашение не было заверена у нотариуса, хоть и относится к обязательным в своей категории.

Часть участка, в отношении которого указанные действия не были проведены, может принимать участие в сделках, не связанных с передачей прав собственности (залог, аренда). В этом случае соглашение можно не регистрировать. Если же право собственности перешло к новому владельцу земли, то договор подлежит регистрации в Росреестре.

Если имущество передается по договору ренты, то факт осуществления соглашения обязательно подтверждает юрист. В ситуации, когда договор ренты предусматривает еще и отчуждение собственности в счет погашения задолженности, соглашение придется не только заверить, но и зарегистрировать (ст. 584 ГК РФ). При этом регистрации подлежат лишь те договора, что были заключены до 2013 г.

Новый собственник (плательщик ренты) обязуется пожизненно содержать с иждивением того, кому это имущество принадлежало ранее. Нотариус вправе заверить правильно составленный документ, условия которого удовлетворяют пожеланиям каждой из договаривающих сторон.

Долю в квартире или в общем доме можно продать третьему лицу, если это не противоречит установленным в договоре долевой (общей) собственности условиям. Если стороны пришли к устраивающим их соглашениям, то составленный на этой основе договор скрепляет своей подписью нотариус.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Похожие записи:

• Новая визовая реальность: все, что нужно знать к лету 2023 года. Часть 1
• О мерах социальной поддержки семьям, имеющим статус многодетных
• Материнский капитал за первого ребенка в 2023 году