Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
Определение самозанятости
Самозанятый может заниматься какими угодно видами бизнеса, включая сдачу в аренду жилья. Если самозанятый решит сдавать свою или чужую недвижимость гостиничным бизнесом, он может платить налоги по простым условиям.
Теперь можно кратко рассмотреть, какие виды деятельности может вести самозанятый и какие налоги он должен платить при сдаче в аренду квартиры и другой недвижимости.
- Самозанятый может сдавать свою квартиру в аренду, либо брать ее с чужой владельцем на время и использовать ее в качестве арендатора.
- При этом в зависимости от ряда факторов налоги он может платить за эту деятельность.
- Сдавать квартиру можно как налогово. Регистрация в налоговой инспекции не требуется.
- В отличие от сдачи квартиры в аренду бизнесом, при сдаче жилья как самозанятый налоги платятся только с прибыли.
Если вы решили зарабатывать на сдаче недвижимости, рекомендуется обратиться к специалистам для подробной консультации.
Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.
В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:
|
Если жилье – не ваше |
|
|
Недвижимость была приобретена до брака |
Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды). |
|
Жилье приобрели в браке |
Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации. |
|
Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему |
Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки. |
|
Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу |
Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды. |
Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?
Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:
-
загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;
-
после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;
-
если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);
-
оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.
Регистрация в качестве самозанятого
Многих беспокоит, могут ли они зарегистрироваться в качестве самозанятого, если трудоустроены. Однако запрета на это нет.
То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.
Зарегистрироваться как самозанятый очень просто. Для этого необходимо воспользоваться приложением «Мой налог». Скачать его можно через App Store или Google Play. Для авторизации достаточно использовать пароль от личного кабинета (его выдадут в вашем отделении ФНС РФ) и ИНН.
Есть и другой вариант: сделать селфи и сфотографировать паспорт. Регистрацию в качестве самозанятого сегодня предлагают Сбербанк и Альфа-банк.
Сам процесс регистрации очень простой: приложение находит ваши данные по ИНН. То есть многое уже автоматизировано.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.
Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.
Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.
Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого
Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:
- режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
- нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
- отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
- система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.
Можно ли сдавать не свою квартиру?
В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).
С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.
Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.
Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:
- паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
- место положения жилья;
- право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).
Особенности функционирования налогового режима в статусе самозанятого
Самозанятый при сдаче квартиры в аренду, или в случае осуществления любой другой деятельности должен отказаться от всех прежних налоговых режимов, которыми он пользовался (УСН, ЕСХН или ПСН). В противном случае ему откажут в праве платить НПД.
Важной особенностью является то, что в случае превышения планки дохода 2.4 млн. рублей самозанятый не имеет права использовать свой статус. Это предусмотрено законом и распространяется на все виды деятельности. Например, если сдача квартиры самозанятым гражданином проводилась по тарифу 350 тыс. рублей в месяц, то деятельность принесла ему прибыль с января по июнь 2 400 000 рублей. Тогда начиная с августа хозяин квартиры будет платить налог как физическое лицо в размере 13%.
Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы самостоятельно владелец квартиры не должен платить за них налоги. Но если коммуналка входит в стоимость арендной платы, а жильцы переводят фиксированную суму, то она полностью считается доходом и должна облагаться налогом.
Арендодателю даётся право брать залог с жильцов при заселении. Он является потенциальной компенсацией за возможный причиненный ущерб имуществу владельца квартиры. Если залог в полном объеме возвращается клиентам — налог с него оплачивать не нужно, но, если арендодатель потратил его полностью на ремонт (или только часть) он считается как доход.
Самозанятые граждане имеют право сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиры или дома. Но наем апартаментов, гаражей, коммерческой недвижимости этот режим не подразумевает.
После регистрации самозанятым гражданам предоставляется бонус в виде налогового вычета в размере 12 130 рублей. Их невозможно обналичить, но разрешается применять эти средства для оплаты налогов за свою профессиональную деятельность.
Статус самозанятого можно использовать при сдаче жилья посуточно с использованием интернет-агрегаторов. Но налог тогда считывается как при сотрудничестве с юридическими лицами, в размере 6%.
Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит
Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).
Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?
Ситуация первая – страховой депозит.
Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.
Ситуация вторая – оплата ЖКХ.
Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.
При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.
Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.
Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.
Самозанятые: сдача квартиры на примере
Гражданин зарегистрировался в ИФНС как самозанятый и сдает свою квартиру физлицу с 01.07.2019 г. Арендная плата по договору составляет 20 000 руб. в месяц. По условиям договора возмещение расходов на воду и электроэнергию производится по показаниям счетчиков, а плата за остальные коммунальные услуги возмещается собственнику в сумме 2000 руб. в месяц. Первый месяц оплачен 1 июля, дополнительно арендатор передал депозит в сумме 20 000 руб.
Получив оплату аренды за июль, самозанятый внесет в приложение «Мой налог» доход в сумме 22 000 руб., в который войдет 20 000 руб. арендной платы и 2000 руб. возмещения за «коммуналку». Оплата по счетчикам и депозит в доходах собственника учитываться не будет.
Налог за июль 2019 по ставке 4% составит: 22 000 х 4% = 880 руб.
После применения налогового вычета (1%) налог к уплате равен: 880 – (22 000 х 1%) = 660 руб.
Допустим, последний арендный платеж (за ноябрь) наниматель внес 01.11.2019 г., а затем договор был расторгнут 30.11.2019 г. При этом собственник удержал из депозита арендатора стоимость сломанного им кресла – 5000 руб., а оставшуюся депозитную сумму вернул. Рассчитаем налог ноября.
Ранее мы отметили, что стать самозанятым можно при помощи специального приложения. Оно же поможет гражданину при дальнейшей работе с налоговыми органами. Приложение самостоятельно суммирует доходы, высчитывает налог, направляет необходимую информацию налоговиками.
При поступлении денег на счет или при получении средств наличными гражданин должен сформировать с помощью приложения специальный чек. Для квартиросъемщика он будет доказательством оплаты, а для самозанятого отчетным документом перед налоговыми органами.
Подводя итоги, отметим, что режим самозанятости с каждым днем пользуется все большим спросом среди граждан. Во-первых, эксперимент, который начинался только в 4 регионах, сегодня проник в самые дальние уголки страны. Во-вторых, очень легко и удобно стать самозанятым через интернет без необходимости посещения налоговой инспекции. В-третьих, ставка налога в 4% при работе с физлицами – это довольно весомый аргумент, особенно, если учесть, что ставка зафиксирована на 10 лет и не будет меняться. В – четвертых, стать самозанятыми могут и ИП, при этом не утрачивая своего статуса. Им нужно всего лишь пройти онлайн-регистрацию и поставить в известность налоговые органы о применении нового режима.
Как же тогда перечислять налог?
Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике – это программное обеспечение, разработанное ФНС.
Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.
Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.
Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.
Есть два важных момента.
1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры – и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).
Правда, пока неясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).
Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».
Ограничения по виду деятельности
В законе № 422-ФЗ приведен перечень тех видов деятельности, которыми нельзя заниматься и применять в отношении них НПД. Можно сделать вывод, что любой иной деятельностью, которая не указана в законе № 422-ФЗ, заниматься с применением НПД можно. Рассмотрим, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, допустима ли сдача самозанятым в аренду нежилого помещения, а также сдача самозанятым в аренду автомобиля.
Подпункт 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не относит к объектам налогообложения при применении НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Таким образом, о сдаче в аренду самозанятыми можно сказать следующее:
- сдача в аренду нежилого помещения самозанятым недопустима;
- сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане могут делать, равно как и сдавать в аренду автомобиль.