Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Особенности продажи квартиры, если два собственника
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против») — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Итог. Как действовать
- Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму.
- Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь.
- Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии? Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации.
- Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно.
- Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно.
Как оформить сделку с долей?
Прежде чем приступить к мероприятиям по оформлению доли, продавцу нужно знать главное правило. Он не может продать ее постороннему покупателю по заниженной цене. Она не может быть меньше той, что указывалась в письме.
Доля – это не квартира, а только ее часть. Именно поэтому к такого рода сделкам действующее законодательство предъявляет определенные требования, которые должны учесть стороны. Подобные документы оформляются в нотариальной конторе.
С одной стороны, это существенно упрощает процедуру, ибо нотариус не только сам готовит документ, но и после его удостоверения самостоятельно отправляет документы в Росреестр. С другой стороны, такие услуги не бесплатны. Поэтому, прежде чем идти в нотариальную контору, участникам придется договориться о том, кто будет нести эти траты.
Новый владелец доли считается таковым с момента, как только сотрудники Росреестра внесут соответствующие изменения в регистрационную запись о данном жилом помещении.
Какие варианты существуют
Сегодня существует несколько вариантов владения жилой недвижимостью. В их число входит оформление в совместную или долевую собственность. Вид владения напрямую влияет на особенности проведения продажи и требований, предъявляемых к сделке.
Совместная собственность возникает при приобретении недвижимости в браке. В этом случае квартира, приобретенная в период действия законного союза, относится к категории совместно нажитого имущества. При желании заключить сделку по продаже квартиры, проигнорировать отказ второй половины на ее проведение будет нельзя, так как при подобных обстоятельствах она может быть признана недействительной. Исключение составляет ситуация наличия брачного договора, по которому один из супругов имеет право единолично распоряжаться имуществом.
Наличие долевой собственности означает, что право владения принадлежит нескольким физическим лицам. В такой ситуации продажа собственником возможна, но для этого необходимо соблюсти ряд законодательных требований, определяющих соблюдение определенной процедуры.
Выделение доли в натуре в суде
Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.
При этом следует учитывать несколько нюансов.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Что будет если постараться продать долю без согласия других владельцев
Этап с оформлением уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения итоговой сделки. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки. Такой документ будет считаться недействительным.
ВАЖНО !!! Владельцы других долей могут смело обратиться в судебную инстанцию с иском о нарушении прав. Такая возможность предусмотрена статьей № 253 ГК РФ.
В результате решения суда, весь процесс по регистрации сделки вернется на начальную стадию, право владения долей останется за продавцом. Также придется вернуть Залог обратно покупателю и выплатить в полном размере сумму неустойки, которая определяется судом.
В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.
На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.
Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.
В стандартной сделке принимает участие один продавец и покупатель, поэтому возможно оформление в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливается отдельный порядок для продажи недвижимости в долевой собственности.
Если квартира находится в долевой собственности, простая форма не допускается. Если в Росреестр будет подан такой договор, будет отказано в проведении регистрационных действий. Принимаются только документы, оформляемые в нотариальном порядке. Они касаются следующего:
- предложение доли квартиры второму владельцу или постороннему лицу;
- подписание соглашения, если оба владельца готовы продать недвижимость.
За услуги нотариуса устанавливается оплата в зависимости от региона проживания. Стороны заранее договариваются, кто будет нести расходы и в каком соотношении.
Как продать жилплощадь, находящуюся в совместном владении
Если собственность находится в совместном владении, то любое распоряжение с ней требует согласия с обоих сторон. Никаких письменных заявлений не потребуется, достаточно будет обоим хозяинам подписать договор купли-продажи и передать свое жилье новым хозяевам.
Если второй владелец не согласиться продавать квартиру, то решить этот вопрос можно будет через суд. Ведь не всегда получается добровольно распределить доли имущественного хозяйства. Суд определит, кому какая часть отходит. Распределение долей происходит следующим образом:
- истец и ответчик получают равные доли (обычно так происходит выдел при разводе);
- истец и ответчик получают неравномерные доли (в случае если один из супругов недобросовестно относился к семейному бюджету);
- жилплощадь переходит в собственность истца, а ответчику выплачивается компенсация за часть жилья.
Выплата компенсации рассчитывается по рыночной стоимости имущественного хозяйства. Необходимо получить от оценщика отчет о рыночной стоимости жилплощади.
Если суд постановил разделить собственность на равные доли, то право владения нужно зарегистрировать в Росреестре. После получения выписки из реестра, процедуру продажи уже своей части можно спокойно продолжать, но при этом уведомив второго хозяина.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Если провести анализ законодательной базы, то будет понятно, что продать недвижимость без получения согласия второго собственника невозможно. Но есть вариант решения вопроса о том, как продать долю в квартире, не получая согласия остальных владельцев. Один из способов – обращение в суд. В исковом заявлении указывается требование о выкупе доли.
Такой ход событий возможен в том случае, если совместное проживание становится невозможным, но второй собственник отказывается давать разрешение на продажу. Часто с такими ситуациями сталкиваются жильцы однокомнатных квартир.
Учитывая перечисленные обстоятельства, суд может принудить собственника выкупить долю. При этом остается актуальным вопрос о том, можно ли другим путем провести сделку купли-продажи доли без согласия второго владельца.
Можно передать долю в квартире через дарственную. В отличие от продажи на такую сделку не требуется согласие других собственников. Благодаря этому многие собственники долевого жилья продают свои доли именно через оформление дарственной. В таких ситуациях денежные средства за квартиру передают лично в руки продавцу или кладут в банковскую ячейку.
Схожий по процедуре способ оформления залога. Каждый собственник имеет право оформить долю в залог, при этом получать разрешение других собственников ему не нужно.
Процедура залога заключается в следующем. На принадлежащую часть имущества гражданина оформляется кредит. При этом доля в квартире станет залогом. Владелец получает оплату за продажу в виде кредитных средств, но сам кредит он не выплачивает. Спустя определенный период кредитор забирает залоговую квартиру за долги. Доказать то, что квартира была продана через залог, не удастся даже через суд.
Заметьте! Важно обратить внимание, что все эти способы являются законными лишь условно. Второй собственник имеет право оспорить сделку.
Нотариальное удостоверение договора
Независимо от того, кто будет выступать со стороны покупателя, сделка подлежит регистрации у нотариуса. Это нужно сделать до обращения в Росреестр для регистрации права собственности. Покупатель и продавец должны обратиться вместе в нотариальную контору.
Для того чтобы заверить договор купли-продажи доли у нотариуса, предоставляют следующие документы:
- паспорта сторон,
- составленный договор купли-продажи,
- выписка из ЕГРН в отношении каждого собственника, а также в отношении всего недвижимого объекта,
- уведомление о намерении продажи, направленное в адрес всех собственников,
- ответ на уведомление. Его можно предоставить в том случае, если он был в письменной форме.
Нотариус проводит проверку всех документов. Если нарушений не будет обнаружено, то он ставит на документе отметку. После этого можно обращаться за оформлением права собственности.