Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем «вторичка» отличается от «первички»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Чтo тaкoe втopичнoe жильe
Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.
Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.
Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.
Процедура оформления договоров
Банк принимает решение в течение определенного периода времени, который затягивается до нескольких дней. В течение этого периода сведения, предоставленные клиентом, тщательно проверяются. Также банк оценивает благонадежность самого заемщика. Когда банк принимает положительное решение по заявке, с клиентом заключается кредитный договор. Оформление данного документа происходит в определенные сроки. Зачастую потенциальному заемщику они оглашаются в момент одобрения кредита.
Получив одобрение от кредитора на оформление ипотеки, покупателю понадобится заключить два договора с такими учреждениями:
- застройщиком;
- коммерческим банком.
Указанный порядок связан с тем, что ипотечный займ на квартиру в новостройке может оформляться на основе документального подтверждения факта будущей покупки. Подписав официальный документ, клиент официально заключает кредитную сделку, после чего он уже не может её расторгнуть.
Особенные характеристики ипотеки в новостройке
Ипотечный кредит на недвижимость в новостройках имеет схожие черты с привычной ипотекой. При детальном рассмотрении можно выявить некоторые различия. К примеру, жилье в новостройках еще не сдано в эксплуатацию, поэтому его владельцем по документам является застройщик.
Также есть другие отличия ипотеки в новостройке:
- Свидетельство о собственности нельзя получить до окончания постройки имущественного объекта и его ввода в эксплуатацию.
- На имущество, приобретенное в кредит, банковская организация оформляет право требования, а не обеспечение. Это обусловлено тем, что имущественный объект не имеет официального собственника до конца строительства.
- Приобрести новостройку в ипотеку разрешается вначале, на этапе строительства. За счет этого стоимость квартиры будет дешевле. Это и привлекает клиентов.
Размер процента на ипотеку также отличается. Если оформляется кредит на новостройку, то здесь процент будет выше, чем на вторичное жильё. Стоит заметить, что при завершении строительства процентная ставка снижается, квартира переходит в залог банковской организации. Объект находится под обеспечением до того момента, пока плательщик не рассчитается по кредиту.
Достоинства квартир на вторичном рынке
- Выбирая жилье, в котором уже кто-то жил, Вы полностью увидите свою квартиру от начала до конца, причем в реальных размерах, в случае же с новостройкой, Ваше будущее жилье покажут Вам лишь на картинке. Хотя приобретение вторичного жилья не всегда является гарантом того, что у Вас не возникнет неприятных и нежданных сюрпризов.
- Как только Вы получите право собственности, у Вас появляется возможность заселения.
- Если состояние купленной квартиры Вас устраивает, то Вы легко можете довольствоваться ремонтом, сделанным прежними владельцами.
- При заселении во вторичное жилье Вы легко избежите неудобств, связанных с всеобщим ремонтом новосёлов новостройки.
- Как правило, район с застройками ушедшего века имеет развитую инфраструктуру района.
- Стоимость вторичного жилья дешевле, новостроек на заключительных этапах строительства.
- Вряд ли Вы столкнетесь с шумным ремонтом у соседей.
- Ремонтировать квартиру, Вы можете начать сразу, а не ждать, пока дом усядет, и произойдет перекос дверей и окон.
- О недостатках соседей Вы можете узнать заранее, например, спросив у старушек на скамейке.
Плюсы и минусы первички
У любой недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. И первичное жилье не исключение.
Низкая стоимость, в особенности при покупке жилья в новостройках на ранних этапах строительства.Новые коммуникации, современные стройматериалы, металлопластиковые окна и т. д. Если застройщик не экономил, то проживание в новостройке будет комфортнее, чем в старых панельных или кирпичных домов.Широкие возможности выбора планировки. В сравнении со старыми домами в новостройках присутствует меньшее количество несущих стен. Поэтому здесь проще сделать перепланировку.Возможность сделать ремонт «с нуля». В новостройке не придется сдирать со стен старую штукатурку, демонтировать скрипящий паркет тридцатилетней давности и менять проржавевшие трубы.В новостройке снижается риск наткнуться на неблагополучных соседей.Чистый подъезд с металлопластиковыми окнами.Многие новостройки оснащены отдельным паркингом.Процентная ставка по ипотеке выше на 1–2%, если дом находится на стадии строительства.Ожидание сдачи дома. Присутствует немалый риск того, что объект станет долгостроем.Необходимость ремонта в новостройке. Вы въезжаете в пустую квартиру с голыми стенами. К тому же ремонтом займутся и соседи.
Ветхость дома как возможный недостаток
Впрочем, слабые стены и инженерные коммуникации могут быть в доме, который был построен 20-25 лет тому назад. Несмотря на привлекательный внешний вид дома, его общее состояние может быть плохим, поэтому при покупке жилья желательно проверять инженерные системы и прочность самого дома. Для этого придется потратиться на экспертные оценки специалистов. Иногда ситуация может сложиться так, что на замену коммуникаций и проведение работ по укреплении конструкции дома придется потратить половину стоимости квартиры. Поэтому стоит хорошо подумать о том, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Плюсы и минусы есть и там, и там. Невозможно обобщенно ответить, что лучше. Необходимо сравнивать конкретные квартиры в старом доме и новострое.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
ФНС разъяснила, как определить срок владения квартирой в новостройке при доплате
Минимальный срок владения жильем, приобретенным по договору долевого участия, отсчитывается с момента оплаты стоимости объекта недвижимости. Если после передачи объекта владельцу нужно доплатить за метраж, срок владения недвижимостью не обнуляется. Такие разъяснения опубликованы на сайте ФНС.
Напомним, что доходы от продажи недвижимого имущества (а также долей в нем) освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или более. Минимальный предельный срок владения в общем случае составляет 5 лет, а в отдельных ситуациях (например, при продаже единственного жилья) — 3 года. Об этом сказано в статье 217.1 Налогового кодекса.
Таким образом, те, кто покупают квартиру на стадии строительства, могут продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после полной оплаты или через три года, если это единственное жилье.
При этом на практике возникают ситуации, когда площадь жилого помещения оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится доплачивать за метраж. В итоге получается, что полная оплата происходит после постройки дома, а не на начальной стадии строительства.
Специалисты ФНС уточнили: в таком случае факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения при определении минимального срока владения не учитывается. То есть срок владения жильем не обнуляется.
Данный порядок, установленный пунктом 2 статьи 217.1 НК РФ, распространяется на доходы граждан, полученные с 2019 года.
Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?
Первичным жильем квартира считается только в том случае, если в ЕГРН еще нет никаких записей о правообладании. Таким образом, если застройщик уже достроил дом и зарегистрировал свои права на него, дом, даже фактически абсолютно новый, все равно переходит в категорию вторичного жилья.
Таким образом, невозможно сказать, сколько лет дом считается новостройкой, потому как в разных ситуациях это может быть от одного месяца до десяти и больше лет.
Первичное жилье является таковым только до ввода в эксплуатацию, т.к. с этого момента право собственности регистрируется на компанию и жилье в доме становится вторичным.
Банки предъявляют к новостройкам следующие требования:
- Компания-застройщик была аккредитована банком. В противном случае у банка нет никакой уверенности, что дом будет достроен и успешно сдан в эксплуатацию, а значит, ипотечный займ в неаккредитованном доме не выдадут.
Аккредитация и кредитование строительства дома происходит в разных банках по-разному, но часто этот этап наступает лишь после определенных отчетностей: например, крупные банки готовы кредитовать и аккредитовать надежных застройщиков на этапе котлована, а вот банки поменьше (или в том случае, если застройщик пока не приобрел твердую репутацию) готовы аккредитовать дом лишь на этапе постройки второго-третьего этажа.
Например, ДельтаКредит аккредитовывает застройщика только после 20% готовности здания, если возводимое здание выше четырех этажей.
- В банках также существует условие, согласно которому компания-застройщик, еще не получившая аккредитацию от банка, должна в течение последних пяти лет построить и сдать не менее 50 тыс. кв. метров. Благодаря таким требованиям банк может быть уверен, что у аккредитованного застройщика имеется опыт в сфере недвижимости.
Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:
- Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.
- В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
- Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений. Также в квартире должны быть в полностью исправном состоянии все двери, окна и сантехническое оборудование.
- У дома должен быть крепкий фундамент:
- цементный;
- каменный;
- кирпичный.
- По причине значительных рисков для банка, запрещается оформлять в качестве собственника приобретаемого жилья несовершеннолетних детей.
Преимущества первичек
Когда строительство только начато, цены на первичном рынке жилья могут выгодно отличаться от вторички. Если вложиться в квартиру на самых первых этапах, удастся неплохо сэкономить. Через несколько лет стоимость может увеличиться в несколько раз, что делает инвестирование выгодным.
В чем еще плюсы первичного жилья:
- нет риска приобрести квартиру с плохой историей (скрытые собственники и жильцы, сомнительные сделки, продажа по доверенности и т.д.);
- можно оформить ипотеку на выгодных условиях: многие банки сотрудничают с застройщиками;
- новые дома строятся по современным стандартам (в них удобная планировка, есть система пожаротушения, лифты и мусоропроводы, обустроена придомовая территория и т.д.);
- можно сделать квартиру полностью под себя;
- обычно в первичном жилье люди и не вспоминают, что такое грызуны, насекомые и прорывы труб в подвалах (это частые проблемы в старых домах).
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
Что выгоднее купить — вторичку в Москве или новостройку в Ближнем Подмосковье?
Это сейчас, спустя почти 10 лет проживания в новом доме «комфорт-класса» в 8 км от МКАД для меня ясно как день — ответ на этот вопрос очевиден, что даже самая малюсенькая, самая простенькая и тесная квартира на вторичке в Москве рядом с метро будет намного лучше самой передовой, высокотехнологичной, навороченной, нафаршированной просторной квартиры в новостройке в Московской области. Это как другая планета. По моему теперешнему глубокому убеждению могу констатировать, что сравнивать два таких диаметрально противоположных полюса, как столичная вторичка и подмосковная новостройка абсолютно не уместно — две вещи никаким боком не сопоставимы друг с другом. Это как сравнивать, пардон, жопу с пальцем. Это совсем другая система координат.
Но тогда я не была так категорична и, почти не задумываясь, купила на свою беду квартиру в новостройке. Оглянувшись назад, можно с уверенностью сказать, что выбор в пользу «первички» в Подмосковье был моей громаднейшем ошибкой, что я сама искала и обосновывала положительные стороны такого формата жилья, а в итоге лишь обманула себя и нашла себе на задницу огромное количество проблем. Мои намерения были благими — хотела как лучше, а получилось как всегда. И всё же оправдать свой поступок в той ситуации хоть как-то да можно: семья росла, для дочери хотелось отдельной изолированной комнаты, а квартира большая — по предварительным прикидкам жизненного пространства хватало всем с лихвой. К тому же широкомасштабная рекламная компания застройщика подогревала наш интерес к новостройке. Как обычному человеку в таких условиях устоять перед соблазном приобретения?
Вкратце поделюсь своими впечатлениями (негативными эмоциями) и горьким опытом от проживания в новом доме в Ближнем Подмосковье.
Приобретала новостройку на стадии котлована по договору соинвестирования. На момент подписания соглашения дом уже был поднят на уровень 4-го этажа. Эйфория и радость от покупки, захлестнувшие меня, почти сразу же омрачились печальным известием — застройщик объявил себя банкротом и дальнейшее возведение дома откладывается на неопределённый срок. Вкладчики долго не думали, организовали инициативную группу и вышли на ранее согласованный с администрацией города пикет — митинг с требованиями вернуть деньги или предпринять экстренные меры для успешного завершения строительства жилого дома. Сама лично стояла с самодельным транспарантом, продуваемая всеми ветрами на свете и под проливным дождём. Доподлинно неизвестно, что в конечном счёте предопределило нашу судьбу как обманутых дольщиков, и повлияла ли на дальнейший ход событий наша решительность или широкая освещённость в СМИ — скорее всего, и то, и другое. Наши чаяния были услышаны и ситуацию взял под личный контроль губернатор Московской области. И дело, как ни странно, тронулось с мёртвой точки. Власти выделили финансовые средства из областного бюджета, назначили кризисного управляющего, а завершать строительство дома поручили другой компании. В итоге сроки возведения новостройки растянулись, и мы ждали сдачи дома в эксплуатацию почти 4 года. За это время страху натерпелась — не передать словами. В какой-то момент я была уверена, что все мы стоим на крою пропасти. У многих дольщиков не выдерживали нервы и они были на грани психологического срыва от чувства отчаяния и безнадёжности. Сейчас, конечно же, осознаю, что для нас сложившиеся затруднительные обстоятельства очень даже хорошо и благополучно в итоге разрешились — многим незадачливым покупателям новостройки в аналогичной ситуации повезло намного меньше и они так и остались у разбитого корыта.
После получения ключей я не стала сразу делать хороший ремонт — вспомнила про усадку дома и ограничилась лёгкой косметикой. Как оказалось позднее, решение было правильным — дом под давлением собственного веса дал естественную усадку, хотя строители ранее уверяли, что дом возводится по новейшим современным технологиям, и «ни о какой усадке и речи быть не может». На самом же деле на свежих откосах и в других местах появились трещинки. Закончив с ремонтом, мы совершили долгожданный переезд и начали потихонечку обживаться.
Что мы увидели на момент заселения? Ни одного обещания застройщик, конечно же, не сдержал — голое поле и вокруг ничего: ни тебе школ, ни детских садов, ни торгово-развлекательных центров. Из имеющейся на тот момент инфраструктуры были только пара замшелых магазинов да железнодорожная станция. Налаживать быт нам было очень тяжело — пришлось начинать с нуля, всё с самого начала. Нормального детского садика или школы в округе и в помине не было — ребёнка приходилось каждое утро возить в Москву в детсад, а когда подрос, на занятия в общеобразовательную школу. За товарами, бытовыми услугами и продуктами первой необходимости мы также были вынуждены ездить в столицу. Полдня проводили в дороге. Наличие под боком электрички хоть как-то сглаживало углы.
Как показало дальнейшее проживание и эксплуатация квартиры, качество современных новостроек во многом оставляло желать лучшего. Проблем было очень много. Постоянные перебои с подачей электроэнергии и водоснабжением. То и дело ломались лифты. Радиаторы отопления были чуть тёпленькими. Окна перекошены — из всех щелей дул ветер. Наружные стены зимой промерзали — в помещениях было очень холодно. Из-за нерегулярного вывоза бытовых отходов рядом с контейнером скапливались груды мусора. Как показала независимая техническая экспертиза, в ходе строительства были допущены ошибки при монтаже теплоизоляции. В частности проверка тепловизором показала, что дом нёс колоссальные энергопотери. Цены на коммунальные услуги при этом были на порядок выше, чем в Москве.
Состав жильцов микрорайона был очень-очень пёстрым, колоритным, интернациональным. Но больше всего меня коробил языковой барьер — то там, то тут слышалась неродная речь. Разговор шёл на каких угодно языках мира, но только не на русском! Добиться чего-то вразумительного от местного дворника или продавщицы в магазине было затруднительно — учить русский язык они наотрез отказывались, а распознавать тарабарщину я ещё не научилась. Вы только не смейтесь, но иногда я всерьёз задумывалась над тем, чтобы выучить какое-нибудь восточное или кавказское наречие, в противном случае жить нормально в подмосковной новостройке не представляется возможным.
Время шло, ничего в лучшую сторону не менялось, становилось только хуже. Посёлок рос не по дням, а по часам – вводились в эксплуатацию новые корпуса жилого комплекса, народу ощутимо прибавлялось. Только вот социально значимые объекты застройщик возводить не торопился. Накапливалась усталось, накапливались издержки. Стала меньше успевать, лениться и, соответственно, меньше зарабатывать. В один прекрасный момент я решила, что ВСЁ! С меня хватит, пора валить из этого райского уголка обратно в столицу.