Выкуп земельного участка из аренды в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп земельного участка из аренды в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Процедура оформления участка земли в собственность

2. Как перевести земельный участок из аренды в собственность?

3. Выкуп арендованного земельного участка

4. Причины отклонения заявки

5. Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

6. Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство

7. Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

8. Земельного участка под ИЖС

9. Когда земельный участок можно выкупить из аренды без торгов

10. Какие земельные участки нельзя выкупать в собственность

11. Новые правила выкупа земельных участков

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Процедура оформления участка земли в собственность

Рассматриваемый процесс в целом состоит из следующих действий:

— подготовку полного пакета документов для обеспечения участком земли;

— предоставление собранных бумаг для анализа в канцелярию администрации;

— последующее рассмотрение документации в специальной комиссии;

— подтверждение предоставленных сведений путём отправки запросов в различные госорганы;

— принятие постановления о выделении инвалиду земельного надела.

— получение гражданином с ОВЗ бумаг, дающих право на запуск строительства.

Примечательно, что в некоторых регионах есть удобная для инвалидов возможность не посещать администрацию лично, а совершить подачу документов в электронном формате. Но если отсутствует дистанционное взаимодействие и нуждающийся человек не в состоянии приехать на место оформления, можно обратиться в центр соцобеспечения и оставить запрос на выезд специалиста на дом.

Сотрудник учреждения поможет написать заявление, заберёт бумаги и отдаст их в комиссию.

Важно! Граждане из льготной категории (инвалиды), как правило, не платят госпошлину. Но по причине того, что выделяемой землёй изначально владеют региональные власти, в силу вступают местные правила, законы. Они вносят в земельное право свою специфику.

Поэтому бесплатность процесса оформления участка земли не гарантирована.

Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.

Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность?

Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.

Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
нет первоначального взноса;
есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

подписали договор, сроком более чем 3 года;
наследники пожизненных арендаторов;
построили на территории капитальное здание (дом, баню).

Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.

Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:

если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;

если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.

Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.

Выкуп арендованного земельного участка

Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.

Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.

Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.

Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями — органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.

Причины отклонения заявки

Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:

имущество находится в обременении;
основания для регистрации права собственности отсутствуют;
данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
предоставлен неполный пакет документации.

Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.

Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:

земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
территории, входящие в перечень общего пользования;
особо охраняемые объекты;
имущество, переданное вооруженным силам.

Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.

В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:

Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
Земли лестного фонда;
Территории общего пользования;
Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
Земли, отданные под государственные нужды.

Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.

Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство

Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.

Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).

С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.

Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.

Таким образом остаются 2 варианта:

Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Земельного участка под ИЖС

ИСЖ преследует цель построить здание, которое впоследствии будут использовано для постоянного проживания. Отличительной особенностью такой ситуации является тот факт, что выделяемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд, переводить другие территории в эту категорию тоже можно, но это довольно сложная и затратная процедура. В дальнейшем арендатор обязан будет использовать территорию по назначению.

То есть он должен возвести помещение либо начать строительство. При этом сроки должны быть указаны в тексте соглашения об аренде.

В случае невыполнения таких требований инициатор рискует утратить не только возможность последующего выкупа, но и использования участка.

Когда земельный участок можно выкупить из аренды без торгов

Случаи продажи государственной или муниципальной земли без проведения торгов устанавливает ст. 39.3 ЗК. Без аукциона участок передается в собственность в следующих ситуациях:

если он был сформирован в результате разделения другого участка, предоставленного в аренду;
если он был выделен из участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
если на участке находятся здания, сооружения лица, которое претендует на него;
если он находится в постоянном (бессрочном) пользовании юрлица;
если участок был передах физлицу или юрлицу в аренду для ведения сельского хозяйства и с момента заключения договора об этом прошло три года;
для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

Какие земельные участки нельзя выкупать в собственность

В соответствии с ч. 5 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ, нельзя выкупить в собственности сельхозземли, если они были предоставлены:

религиозным организациям (объединениям);
казачьим обществам;
научно-исследовательским организациям;
образовательным организациям сельскохозяйственного профиля;
общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Согласно ст. 27 ЗК не могут быть переданы в частную собственность сельхозземли, изъятые из оборота. В их число входят:

заповедники и национальные парки;
территории, занимаемые ВС РФ, воинские формирования других органов;
участки со зданиями военных судов;
земли с объектами ФСБ;
участки с объектами органов госслужбы;
территории, на которых находятся объекты использования атомной энергии, хранятся ядерные материалы, радиоактивные вещества;
участки с объектами ФСИН (исправительными и другими учреждениями);
земли с гражданскими и военными кладбищами, захоронениями;
территории с инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны госграницы.

Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:

В местную администрацию подается заявление.
Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
Проводится топографическая съемка.
Подается полный пакет документов в администрацию.
Администрация выносит положительное решение и готовит документы.
Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.
Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.

Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.

Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?

Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.

Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.

Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.

Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.

В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.

Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.

Новые правила выкупа земельных участков

ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.3. ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

С 12.04.2022 до конца 2023 г. допустима продажа физлицам без торгов публичных участков, участков с неразграниченной госсобственностью для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения садоводства или огородничества и предоставленных в аренду таким лицам при отсутствии неустраненных нарушений законодательства (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;