Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить в собственность арендованный участок земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Отказ в приватизации арендованной земли
Бывают случаи, когда уполномоченный орган отказывает в приватизации. Для этого есть основания, указанные в законодательстве:
- земли относятся к списку запрещенных для приватизации;
- территория зарезервирована муниципальными и федеральными органами для собственных нужд;
- нарушение арендатором условий пользования землей.
Любой отказ в приватизации арендованной земли должен быть обоснованным и подлежит обжалованию. Можно решить вопрос в досудебном порядке в местной администрации или в судебном порядке.
В первом варианте заявление рассматривается в течение 15 дней, и заявителю направляется письменный ответ, который также может быть обжалован уже в судебном порядке.
Порядок действий при отказе в приватизации:
- получить отказ в письменном виде;
- собрать дополнительный пакет документов (список зависит от ситуации);
- подать иск;
- оплатить госпошлину;
- дождаться решения суда в течение 2 – 3 месяцев.
Как показывает практика, большинство заявлений подлежит удовлетворению.
Условия перевода арендованных земельных наделов с домом в собственность
Присутствие на арендованных земельных территориях жилых зданий предусматривает несколько возможных вариантов их приобретения в собственность. Так как оформить землю, если земля под домом в аренде, дом в собственности? Процедура предусматривает бесплатный перевод земли во владение, а также платное оформление участков в собственность.
Бесплатное оформление территорий возможно при условии, когда:
- владельцы жилых домов, которые являются собственниками строений до 2001 года (год вступление в действие ЗК РФ), расположенных на территориях, не пребывающих в их собственности.
- Гражданские лица арендуют землю с условием постройки на ней собственного жилья или организации ЛПХ еще до 2001 года.
- Гражданским лицам территории с жилыми постройками предоставлены в постоянное пользование, а также наследуемое пожизненное владение.
- Земли, с расположенными на них жилыми зданиями находятся во владении садоводческих, строительных и гаражных кооперативов.
Платное оформление территорий в собственность возможно при условии получения земельных наделов после 2001 года.
Какие категории не разрешается переводить
На основании действующего закона о присвоении выделяют шесть разновидностей территорий, которые не могут быть переоформлены в частную собственность ни при каких условиях. К ним относят:
-
наделы, отданные под муниципальные или всероссийские проекты;
-
зоны, где происходит железнодорожное/речное/транспортное/морское сообщение, а также аэропорты;
-
области, считающиеся опасными для здоровья человека;
-
площади с очистными сооружениями или водозаборами;
-
природные заповедники;
-
места, принадлежащие Министерству Обороны.
Популярные вопросы по оформлению в собственность арендованного участка земли – отвечают юристы
— Как происходит оформление собственности на арендованную землю, если она была получена не по результатам аукционных торгов?
В данной ситуации действия будут следующими: оформление кадастрового паспорта, разработка плана и последующее получение единого номера.
Обращаться следует в Федеральное Управление по единому учету земли со всеми выписками, с копией кадастрового плана и прочими документами после положительного решения администрации.
— Какие участки земли не подлежат приватизации?
Соответственно законам РФ, не получится оформить собственность на те участки, что являются землей в ведении служб безопасности (к примеру, над участком — воздушное пространство стратегического значения); на все участки, что необходимы ВС РФ для, например, военных маневров и/либо учебных действий; на земли Заповедников; на земли с наличием объектов атомной энергетики.
— Арендовал участок земли под ЛПХ. Хочу оформить его в собственность. Обязательно ли строить на участке дом?
Для выкупа арендованной земли, что была предоставлена под ЛПХ, возводить строения не требуется. Выкуп возможен при условии долгосрочной аренды без ограничений в пользовании.
Цена устанавливается администрацией, далее земля выставляется на аукцион. Наличие строения на участке — преимущества для его выкупа по льготной стоимости. Вид строения и цена зависят от региона и условий договора аренды (в каждом регионе — свои нюансы).
— Хочу выкупить участок, но он — в аренде. Сможет ли арендатор участка претендовать на него после покупки и вернуть себе?
В этом случае все зависит от договора аренды. Следует внимательно изучить договор, что устанавливает все права/обязанности арендатора относительно участка.
Например, арендатор может обладать преимущественным правом выкупа участка, если помимо аренды земля (прим. — по договору) может быть и в субаренде.
— Земля арендована под постройку жилого дома. Сначала хотели оформить аренду земли на длительный срок, но нам отказали по причине отсутствия свидетельства о праве собственности на дом. И в то же время, данное свидетельство нам не выдают, потому что нужно прежде оформить участок. Как нам быть?
Следует начать оформление собственности по схеме приватизации. Либо обратиться в суд и в иске потребовать признать право собственности на дом.
А уже после вынесенного судебного решения в пользу истца органы регистрации не смогут отказать в выдаче гражданину свид-ва о праве собственности на дом.
— Выиграл участок под ИЖС на торгах, что были организованы городской администрацией. Срок аренды — на 5 лет. Как быстро оформить собственность на этот участок, и надо ли возводить какие-либо строения?
Да, нужно. Для оформления участка в собственность следует построить жилой дом (прим. — под крышу) и в сроки, что не превышают сроков договора аренды (прим. — в течение 5-ти лет).
— Можно ли оформить в собственность участок, что находится в субаренде (дом, на нем построенный, уже оформлен в собственность)?
Согласно закону, самостоятельное получение права собственности субарендатором невозможно.
Единственный вариант — выкуп участка непосредственно у собственника либо получение его же в свою собственность через договор дарения.
— Дом на участке оформлен на жену и мужа (в долевой собственности — по 1/2 части), а сам участок — в собственности мужа. Имеет ли право жена на половину участка?
В этом конкретном случае жена не имеет права требовать себе долю в принадлежащем мужу праве собственности на участок. Но пользоваться участком права не лишена.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.
Порядок выкупа земельного участка из аренды
В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.
Почему не выдают свидетельство о собственности?
Законодательство меняется так быстро, что не все успевают следить за его изменениями.
С 2017 года в сфере оформления права собственности на недвижимость действуют новые правила: само свидетельство о праве собственности на руки новому владельцу больше не выдается. Вместо этого собственник получает выписку из ЕГРН – единого государственного реестра недвижимости.
В ней отражаются все основные характеристики земельного участка, наличие на нем построек и прочая необходимая информация. Данная выписка и является официальным документом, подтверждающим права собственника на его имущество.
Таким образом, путь на пути к получению права собственности на землю без дома нелёгок. Однако, если ознакомиться заранее с порядком действий, необходимым списком документов, подготовить их заранее, то можно существенно сократить финансы и время на оформление свидетельства.