Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Последовательность действий для прекращения договора
При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:
- установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
- поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.
Особенности выкупа ренты
Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.
Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.
Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.
Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:
- Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
- Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
- Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
- Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.
Комментарии к ст. 599 ГК РФ
1. Получатель ренты вправе расторгнут договор пожизненной ренты по своей инициативе. Законодатель не приводит перечень оснований, которые могут служить поводом для расторжения договора. Очевидно, что они схожи с теми, которые указаны в статье 593 ГК РФ и относятся к существенным нарушениям условий договора. Можно также обратиться к положениям п. 2 статьи 450 ГК РФ, где указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Но поскольку комментируемая статья не содержит какого-либо определенного перечня нарушений, необходимо указывать таковые в самом договоре пожизненной ренты. В противном случае между сторонами могут возникнуть серьезные споры.
Закон предлагает два варианта прекращения договора пожизненной ренты: либо выкупом на условиях, определенных в статье 594 ГК РФ, либо расторжением договора с последующим возмещением убытков.
2. В случае выкупа пожизненной ренты, получатель вправе требовать возврата переданного по договору имущества. Если же оно передавалось бесплатно, его стоимость будет включена в зачет выкупной цены.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Выше мы рассмотрели какие должны быть основания для расторжения договора ренты, а сейчас рассмотрим основания для выкупа ренты. Таковыми должны быть:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан неплатежеспособным;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Стороны могут установить и иные основания для расторжения договора ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить её и прекратить выплату. Но это возможно только при соблюдении следующих условий. Отказ в уплате ренты должно быть оформлено в письменной форме и при уведомлении получателя за три месяца до прекращения выплаты ренты. При этом обязательство о выплате ренты не прекращается до получения суммы выкупа получателем ренты. Условие в договоре об отказе плательщика на выкуп ренты является ничтожным (ст. 592 ГК РФ).
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Расторжение договора ренты по соглашению сторон
Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).
Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).
Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст. 452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.
Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.
Преимущества и недостатки договора
Рентный договор имеет множество преимуществ. Так, во время его действия сделки с объектом недвижимости, будь то аренда, продажа, залог, обмен или регистрация жильцов, запрещены без согласия получателя ренты. Последний может проживать в своем доме, имея при этом гарантированную материальную помощь. Это условие особенно важно для людей пенсионного возраста, инвалидов и тех, у кого проблемы со здоровьем. Предметом сделки может быть как дорогостоящее жилье, так и менее ценное.
Недостатки рентного договора:
- недостаточная защищенность того, кто выплачивает ренту;
- неопределенный, часто длительный период действия;
- отчуждение недвижимости лишь при согласии рентополучателя;
- в случае обесценивания, утраты или порчи жилья обязанности плательщика остаются неизменными;
- одностороннее расторжение сделки – только по желанию собственника.
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Особенности договора пожизненной ренты
Основная особенность договора ренты – его бессрочный характер. Нередко такое соглашение предлагается пожилыми людьми, у которых в собственности есть недвижимость, но нет близких родственников, которые могут за ними ухаживать. Вторая сторона договора обязуется до самой смерти рентополучателя содержать собственника недвижимости, выплачивать определенную сумму денежных средств, взамен на владение квартирой или домом в будущем. Доверьте разработку договора профессионалу, чтобы избежать в будущем спорных ситуаций.
Проблемы начинаются, когда после смерти рентополучателя выясняется, что у него есть родственники, являющиеся прямыми наследниками. До недавнего времени оспорить условия договора ренты могли лишь участники этого соглашения. Сегодня родственники в рамках процедуры оспаривание сделок могут доказать, что этот документ был подписан под влиянием угроз, обмана, насилия.
Как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон?
Различные жизненные обстоятельства служат причиной прекращения отношений по ренте. Если это желание обоюдное и соблюдены условия, что:
- вся денежная сумма не передана получателю (в том числе и при рассрочке);
- акт передачи имущества не подписан сторонами;
- переход права собственности не прошел регистрацию,
то участники могут прекратить правоотношения без обращения в судебные инстанции. Казалось бы, обычная ситуация. Но как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон и правильно все оформить? Намерения сторон оформляются письменным соглашением, которое должно содержать:
- персональные и паспортные сведения участников намерения;
- срок прекращения обязательств;
- указание на отсутствие неблагоприятных обстоятельств, насилия и угрозы, послуживших основанием прекращения правоотношений;
- условие о возврате имущества;
- об отсутствии запретов и обременений имущества
ВАЖНО: соглашение составляется в трех экземплярах и удостоверяется нотариально.