Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.3. Требования к образуемым и изменённым земельным участкам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличить площадь земельного участка может только его собственник. При этом право собственности должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН, а также соответствующими документами, ставшими основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда).
Ценообразование работ по увеличению границ земельного участка
Единой стоимости перераспределения земель не существует. Федеральная, региональная и местная власти для своих земель устанавливают свои порядки определения стоимости.
Например, для федеральных земель размер платы будет составлять 15% от кадастровой стоимости. Если прирезаете к участку федеральную землю, то за прирезку придется заплатить 15% кадастровой стоимости.
Чтобы рассчитать примерную стоимость прирезки, можно на Публичной кадастровой карте узнать кадастровую стоимость соседних участков. Затем вычислить кадастровую стоимость одной сотки и после этого полученную величину умножить на количество соток, которые планируете прирезать.
С муниципальными и региональными землями ситуация несколько сложнее. В каждой области, районе устанавливают свой размер платы за прирезку земли. Информацию о размере платы за прирезку земли необходимо искать на официальном сайте администрации, либо направить запрос в орган государственной власти.
Нормативно-правовые акты по данной статье:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020);
Кто может увеличить площадь земельного участка?
Как стать владельцем бесхозного земельного участка?
Если у земельного участка нет собственника или владелец признан пропавшим без вести, или отказался от земли, то участок переходит в собственность местных властей. Тогда земельный участок можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить, также можно получить в результате перераспределения.
Рассмотрение типичных ситуаций
Разберем несколько примеров из практики.
- Дочь унаследовала после смерти отца 6 соток в деревне. Но после проведения замеров через пару лет выяснилось, что площадь участка больше на 2,69 сотки. Как оформить увеличение по дачной амнистии?
Сначала получаем согласие соседей, затем отправляемся в администрацию и выясняем, чьи это земли. Далее уточняем максимальный размер изменения площади, который установлен органом местного самоуправления, после чего проводим межевание. Ставим участок на кадастровый учет и получаем кадастровый паспорт. После этого передаем документы в администрацию района и заключаем соглашение о перераспределении.
- И. решил присоединить заброшенный участок к своему наделу. Он получил разрешение от соседей, составил схему места и обратился за его регистрацией. Однако возникли сложности на основании того, что участок хоть и был заброшенный, но находился в собственности администрации. И. решил его выкупить и обратился к уполномоченному органу с предложением. Ему предоставили все характеристики участка и назвали цену. Он ее заплатил и получил землю. Далее было проведено межевание с уточнением границ, после чего И. обратился в уполномоченный орган для регистрации полученного надела.
Таким образом, увеличение площади ЗУ возможно посредством присоединения к нему свободного надела. При этом необходимо не только соблюсти установленную законом процедуру, но и уточнить, действительно ли надел можно присоединить.
Процедура перераспределения
От лица государства назначается уполномоченный орган. Само перераспределение происходит на основании соглашения такого уполномоченного органа и владельца земельного участка. Обычно со стороны государства выступает орган, который занимается перераспределением государственных или муниципальных земель.
Для того чтобы сделать такое обращение, необходимо подготовить соответствующий пакет документов:
- Составляется заявление на получение дополнительного участка земли.
- Предоставляются копии имеющихся в наличии правоустанавливающих документов на землю. Это может быть, например, договор купли-продажи, дарственная или документ о получении наследства.
- Должен быть включён проект проведения межевания рассматриваемого участка. Если такого проекта нет в наличии у заявителя, он за свой счёт должен нанять специалистов, которые его подготовят. Обычно этот документ готовится сертифицированным кадастровым инженером на основе установленных ранее геодезических данных. Средняя цена оформления такого документа составляет примерно пять тысяч рублей.
Пакет документов подаётся в уполномоченный орган для принятия окончательного решения. Законодательством для этого установлен предельный срок. Он составляет 30 календарных дней. Решение, принятое в итоге, может быть положительным или в нём просителю может быть отказано в расширении принадлежащего ему участка. Отказ может быть связан с различными причинами. Он может основываться на неправильном оформлении пакета документов, а также с совсем другими причинами. Это может быть, например, связано с тем, что соответствующая территория недавно получила статус земель общего пользования. Возможна и такая причина, что на запрашиваемой земле есть планы дальнейшей городской застройки, в связи с чем она не может быть передана частному лицу.
Есть и другие возможные причины отказа:
- Этот участок может быть уже выставлен на аукцион.
- Земля может по той или иной причине относится к землям ограниченного оборота.
- Она может быть зарезервирована для определённых государственных нужд.
- В некоторых случаях передача данного участка земли может ограничивать права других землевладельцев или землепользователей. В этом случае передача возможно только с условием проведения соответствующих согласований.
- В том случае, когда участок, к которому планируется прирезать землю, находится в ипотеке, для выполнения этого в обязательном порядке нужно получить разрешение банка.
Что делать при увеличении размера надела?
Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:
- Земель общего пользования (например, дорог);
- Участков, относящихся к другим категориям (например, основной участок лежит в землях населенных пунктов, а прирезанная часть – в землях сельхозназначения).
Порядок увеличения землевладения путем оформления «прирезок»
После межевания участок стал больше как оформить? Еще один частный случай, когда границы надела могут увеличиться после межевания, – это оформление «прирезок», которые фактически уже используются или которые собственник только хочет присовокупить к своей земле.
Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.
Порядок оформления «прирезки» следующий:
- землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
- орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
- заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
- подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.
Подача документов в администрацию
После получения схемы расположения владелец участка обращается в администрацию района с пакетом документов. Подают документы в тот орган, к которому территориально относится основной участок. Неправильно оформленный пакет возвращают в течение десяти дней с указанием причины отказа в рассмотрении. Госпошлина при этом не возвращается. Если все сделано верно, администрация рассматривает вопрос в тридцатидневный срок и сообщает о своем согласии (или несогласии) расширить границы.
После получения одобрения местных властей следует уточнить границы, то есть подготовить новый межевой план, иначе новая территория е не будет зарегистрирован официально. Для окончания оформления в пакет документов добавляется выписка с решением местного совета, и все бумаги отправляются в Росреестр. Вопрос рассматривается 30 дней. Собственнику выдается выписка из Росреестра.
Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше. Проведение межевания надела позволит владельцу раз и навсегда установить границы участка. Это избавит от проблем при проведении юридически значимых сделок с землей.
Если владелец захочет поменять участок, оформить садовый участок в СНТ, поставить на учет землю под домовладением, привести в порядок документы на придомовую территорию, все это потребует наличия установленных границ надела.
Так что, подводя итог, следует отметить, что собственникам земельных участков следует своевременно оформлять документы на них в соответствии с законом, иначе в один прекрасный момент эта процедура может стать срочной и повлечет за собой очень ощутимые траты денег, времени и нервов.
Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка) — Юридическое агентство «Адилханов и партнеры»
- Главная страница » Публикации » Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка)
- Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка)
- Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка)
- В каких случаях можно уточнить границы земельного участка?
- Если не установлена смежная граница с соседним земельным участком (смежным землепользователем).
- Если фактическая используемая площадь земельного участка, больше площади, указанной в правоустанавливающем документе (свидетельстве о собственности), но не более величины предельного минимального размера земельного участка в соответствующем населенном пункте. При этом, фактические границы должны существовать на местности пятнадцать и более лет и закреплены с использованием объектов искусственного происхождения (забора, стеной здания) или объектов естественного происхождения (природные объекты: деревья, кустарник и пр.).
- Если площадь, указанная в документах предшествующих лет в отношении земельного участка (техническом плане, инвентаризационной карточке, картографическом плане, схеме расположения земельного участка и пр.) больше площади указанной в правоустанавливающем документе (свидетельстве о собственности), но не более величины предельного минимального размера земельного участка в соответствующем населенном пункте.
Земельные юристы агентства «Адилханов и партнеры» имеют успешную судебную практику по делам об уточнении границ земельных участков с увеличением его площади. Юридические услуги нашего агентства включают полный спектр
Каков порядок уточнения границ земельного участка в досудебном порядке?
- Обращение к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ и составления межевого плана земельного участка.
- Уведомление всех заинтересованных лиц (смежных землепользователей, с кем смежные границы не установлены) о проведении кадастровых работ и составлении межевого плана земельного участка.
- Подписание акта согласования границ со всеми смежными землепользователями, с кем смежные границы не установлены.
- Обращение в Кадастровую палату с целью внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об изменении границ уточняемого земельного участка.
Уточнение границ земельного участка
Собственники земельных участков могут увеличить их площадь с помощью уточнения границ участка (межевания). «Это возможно, если у гражданина есть участок, которому уже присвоен кадастровый номер, но при этом его границы не установлены (нет сведений о координатах точек границ). В таком случае гражданин вправе провести процедуру по уточнению сведений о местоположении границ и площади своего земельного участка», — пояснил Михаил Герголенко из Defender Law & Communication agency. Границы участка также можно уточнить, если при предыдущем межевании была допущена кадастровая ошибка.
«Пример: у вас есть земельный участок, поставленный на учет до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Сведения о таких участках вносились на основании правоустанавливающих документов с декларативной площадью и не содержат информацию о прохождении границ на местности. Например, по документам ваш участок — 10 соток, а по факту вы используете 10,5 соток. Здесь нужно уточнить границы и площадь», — говорит адвокат.
С 16 сентября кадастровые работы будут проводиться по упрощенной схеме
Что поменялось с принятием 150-ФЗ? Владимир Путин, подписав закон, внес изменения сразу в два основных законодательных акта о кадастре: 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Изменения касаются порядка проведения комплексных кадастровых работ и оформления излишков земли в собственность:
- Изменился порядок проведения комплексных кадастровых работ: ранее необходимым условием для проведения комплексных кадастровых работ было наличие проекта межевания территории. С введением нового закона – если проект межевания отсутствует, то кадастровые инженеры могут использовать технические паспорта, оценочную и иную документацию, которую готовили ранее органы БТИ. Таким образом порядок организации кадастровых работ упростился.
- Учтены интересы собственников земельных участков, попадающих на территорию комплексных кадастровых работ: кадастровый инженер при выполнении своих обязанностей предоставляет собственнику земельного участка, на котором необходимо провести измерения, муниципальный контракт на комплексные работы и документы, удостоверяющие личность.
- Новый закон увеличил сроки регистрации карты-плана территории в Росреестре с 5 дней до 15.
- Основные изменения, которые коснулись десятипроцентной прирезки земельного участка к уже существующему. На этом пункте остановимся подробнее.
Можно ли при межевании увеличить площадь участка
Действующее законодательство позволяет добавить к исходному земельному участку несколько квадратных метров. Например, если расширение площади планируется осуществить за счет присоединения земли, которая принадлежит одному и тому же владельцу, никаких ограничений со стороны государственных служб или иных организаций не предусмотрено.
Однако, когда планируется расширение владений за счет участка, расположенного по соседству, возникает необходимость соблюдать такие условия:
- Увеличению подлежит лишь тот надел, площадь которого меньше установленных норм для определенной категории земель, так для участков ИЖС этот норматив составляет шесть соток, а для ЛПХ 10;
- Расширение участка допускается, если не будут ущемлены личные интересы и права собственников смежных наделов в пользу заказчика услуги ‒ нельзя ликвидировать в ходе увеличения размера надела проезд к соседним землям или территорию общего пользования;
- Размер законной бесплатной прирезки составляет 10% от исходной площади участка ‒ превысить этот показатель можно, но только путем выкупа земли.
С чего начинать процедуру прирезки?
Перед тем, как начинать процедуру увеличения, необходимо оформить свой основной участок в собственность должен образом. Для этого нужно провести межевание надела, в ходе которого будут уточнены его размер и границы. Проводятся эти действия кадастровым инженером, имеющим лицензию на проведение межевых работ.
ВАЖНО !!! При межевании желательно присутствие соседей-землевладельцев, которые подписывают акт согласования границ, чтобы потом не было взаимных претензий.
Следующий шаг – постановка надела на регистрационный учет в Федеральной кадастровой службе. Для этого нужно обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации прав на землю в МФЦ либо непосредственно в региональное подразделение Росреестра.
После того, как основной участок должным образом оформлен, приступают собственно к присоединению.
в) Перераспределение земельных участков и земель на территории с утвержденным проектом межевания.
Проект межевания устанавливает однообразные размеры и форму границ земельных участков.
Другими словами, проект межевания упорядочивает размещение земельных участков. Эти участки приобретают границы правильной формы и единообразные размеры.
Перераспределение земельных участков по проекту межевания допускается для исключения вклинивания, вкрапления, изломанности границ и чересполосицы.
Иными словами. Перераспределение имеет цель упорядочить земельные участки на территории, для которой утвердили проект межевания.
Если участок приобрели до утверждения проекта межевания, то можно перераспределить землю. Перераспределенный участок будет соответствовать упорядоченным участкам.
В любом случае, площадь нового земельного участка не может превышать максимальный размер. Предельный размер земельного участка устанавливают в Правилах землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки — сокращенно ПЗЗ. Правила землепользования и застройки принимают и утверждают в муниципальном образовании.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.