Самозахват земельного участка соседями: как защитить свои права

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самозахват земельного участка соседями: как защитить свои права». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для легализации необходимо будет учесть замечания ответственных органов власти, внести изменения и зафиксировать их документально. После одобрения и заполнения акта ввода здания в эксплуатацию, через суд нужно получить право собственности на строение.

В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика

Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

• реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
• сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);

• отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);

• СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
• СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);

Прекращение прав на земельный участок с самовольной постройкой

Также документ предусматривает механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о её сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Так, участок, находящийся в частной собственности, будет изыматься по решению суда и продаваться с публичных торгов. Договор аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет прекращаться с помощью одностороннего отказа арендодателя.

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Алексей Русских считает, что все эти изменения упростят строительство объектов ИЖС, усовершенствуют механизмы государственного строительного надзора за строительством объектов, которые в настоящее время не поднадзорны Госстройнадзору.

Наконец, на законодательном уровне будет установлена процедура сноса объектов капитального строительства. Это, по словам депутата, очень серьёзная реформа в законодательстве о градостроительной деятельности.

Многочисленные нормы и правила

Суду обязательно должны быть представлены доказательства соблюдения требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил — строение по техническим характеристикам не должно создавать угрозу жизни и здоровью людей. Достоверность всех перечисленных сведений подтверждается заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, либо строительно-технической экспертизой. На практике отсутствие именно этих доказательств становится одним из решающих оснований при принятии решения о сносе многоквартирного дома.

Как снять дом с кадастрового учета?

Последний шаг – снятие дома с кадастрового учета. Когда Росреестр зафиксирует ликвидацию постройки в ЕГРН, собственнику перестанут начислять налог. Также он сможет построить и зарегистрировать новый объект на месте старого.

Для снятия с кадастрового учета потребуются следующие документы:

• паспорт собственника;

• правоустанавливающий документ на дом и на земельный участок;

• заявление о снятии с учета объекта недвижимости;

• заявление о регистрации прекращения права собственности от каждого правообладателя;

• акт обследования от кадастрового инженера.

Дом на учете: как оформить снос

В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.

Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.

Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.

Какую незаконную постройку допускается сделать законной

В законе четко прописано, как зарегистрировать самострой в собственность, и перед тем, как заняться решением этого вопроса эти нюансы следует изучить, так как не все сооружения можно оформить. В этом разделе предлагаем ознакомиться с требованиями, которым должна соответствовать конструкция:

• На участке разрешено строительство объекта. Данная земля имеет соответствующее разрешение, чтобы выполнять выбранный вид строительства. То есть, для жилого строения или дачного домика назначение будет разным. Также, как для гаража или цеха. Самовольно изменение назначения участка невозможно.
• Соблюдено все соответствие параметров застройки. Если это участок, предназначенный для ИЖС, то строение на этой территории в высоту может максимум достигать три этажа. Возведение пяти этажей не допустимо. Иногда такая практика наблюдается и даже недобросовестные застройщики умудряются продавать в них квартиры. Если приобретена квартира в таком доме еще на этапе строительства, то ее можно не получить.
• Сооружение не нарушает ничьи права. Категорически запрещено возводить дом на части соседнего земельного участка, а также в том месте, где дом может кому-то мешать. Например, нарушением может стать даже слишком большая высота коттеджа, за счет чего создается тень на окна соседнего дома.

Обзор судебной практики по данной категории дел

1. Арендатор земельного участка подал иск о признании права на объекты недвижимости, которые были построены в период с 1992 г. по 1993 г. Суд первой инстанции требование истца удовлетворил сославшись на нормы ст. 234 ГК РФ. Апелляционный суд оставил решение без изменения, тем самым признав его законным и обоснованным.
2. Кассационный суд отменил судебные акты исходя из ст. 222 ГК РФ, в виду того, что заявитель не предъявил суду разрешение на строительство.
3. Верховный суд РФ (ВС РФ) изучив доводы истца, а также позиции судов, отменил судебный акт кассации и оставил решения первой и второй инстанции без изменения. ВС РФ пришел к следующим выводам: в силу ст. 22 ГК РФ, понятие самовольной постройки применимо в том числе и на нежилые объекты недвижимости, а с 1 января 1995 г. указанная норма закона распространяется и на гражданские правоотношения, которые возникли после ее введения в действие.

Вместе с тем, статья 109 ГК РСФСР указывала на то, что снести можно только жилые дома построенные гражданами и лишь такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками. Данная норма действовала до 1 января 1995 г.

Таким образом, сооружения нежилого назначения, которые были возведены до 1 января 1995 г. не признаются самовольными постройками.

Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

• В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
• Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
• Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
• При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.

Самовольная постройка забора

Иногда обращаются с исками о самовольной постройке забора на дачном участке или в садоводческом товариществе. Построенный забор должен отвечать нормам земельного законодательства, быть не сплошным, решетчатым, поднятым над землей, быть высотой не более 1,5 метров, соответствовать нормам строительства и не создавать угрозы жизни и здоровью людей.

Любой участок, находящийся в собственности должен иметь справку из БТИ о межевании, согласно которой определяется территория земельного участка. Право собственности охраняется законом.

Если на дачном участке самовольная постройка забора была произведена с нарушением основных требований, забор должен быть снесен или демонтирован. С требованием о нарушении своих прав на целевое использование земли гражданин может обратиться письменно к соседу и правлению дачного товарищества. Если ситуация не меняется, пострадавшее лицо обращается в судебные инстанции. Для подтверждения факта самовольной постройки забора с нарушением норм проводится экспертиза. Специалист по землеустройству, независимо ни от кого, составляет акт, в котором указываются все нарушения, если таковые имеются.

На судебном заседании судья будет опираться на акты экспертизы, если эти нарушения существенны, самовольно построенный забор подлежит сносу или демонтажу.

В законах по градостроительству и землеустройству четко описаны нормы возведения заборов, соблюдение которых не приведет к спорной ситуации. Нарушение территории соседнего участка при установке забора будет иметь последствия, все строения не должны нарушать технических данных участков, согласно нормам межевания. Все расходы, связанные с проведением судебного процесса, расходы на экспертизу можно взыскать через суд с проигравшей стороны. Консультация юриста по землеустройству поможет проанализировать дело и дать оценку правомерности обращения в суд.

Самовольная постройка на чужом участке

Интенсивные темпы строительства привели к появлению самовольных построек на чужом участке земли без получения специального разрешения на строительство. Стали появляться на частных участках, арендованных землях и даже на чужих земельных участках. Рассматривая данные факт с юридической точки зрения, право собственности на такой объект получить затруднительно, особенно спорным будет самовольная постройка на чужом участке. При подаче искового заявления о признании права собственности в пакет документов входит документ, подтверждающий право собственности на землю. Отсюда следует, что, не имея права собственности на землю, гражданин не имеет законного права на застройку.

Построенное здание будет снесено за счет застройщика или продана собственнику земельного участка. Объект можно построить, если у гражданина имеется документальное разрешение на строительство, полученное непосредственно от собственника участка.
Исковое производство по самовольным постройкам на чужих участках довольно сложный процесс и решить его, в пользу застройщика очень трудно, так как земельная собственность охраняется законом и гарантируется Конституцией РФ. Можно попытаться законным способом оформить объект на чужом участке, прибегнув к помощи специалиста по землеустройству и градостроению. Профессиональный юрист, как правило, находится в курсе всех изменений правил и норм законодательства и может, используя свой опыт, помочь решить сложные вопросы.

Консультации по темам

Частный дом – штраф по закону

Очень сложным вариантом наказания по штрафам является строительство частного дома, но и здесь имеются основания наложения штрафных санкций в соответствии со статьями 40, а также 42 действующего Земельного кодекса России. Главное условие – нецелевое использование земельного участка для ведения строительных работ.

В КоАП статья 8.8 указывает суммы штрафов:

• Граждане – физические лица – штрафные санкции в размере 1 тысяча- 1500 рублей.
• Должностные лица – 2 тысячи – 3 тысячи рублей.
• Юридическое лицо, в том числе ИП – от 40000 до 50 тысяч рублей.

Похожие записи:

• Что такое военная кафедра в вузах и зачем она нужна
• Можно ли начать применять универсальный передаточный документ с середины года?
• Что нужно знать о наследстве и завещаниях, чтобы не потерять свою долю