Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести ДНП в ИЖС в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
Требования к участку земли
- Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
- Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
- Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
- На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.
План сельского поселения
Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.
Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.
На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.
Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.
Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие землевладельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.
Документы для смены категории земельного участка на ИЖС
Смена категории требует подготовки определенного комплекта документов, который включает:
- ходатайство/заявление на смену категории;
- паспорт собственника;
- доверенность на представление интересов (требуется, если собственник обратился к посредникам для перевода);
- подтверждающие полномочия заявителя документы: свидетельство о собственности, выписки из реестра;
- документы, подтверждающие законность эксплуатации участка: договор купли-продажи, постановление о передаче участка в пользование;
- документы, полученные в дачном товариществе;
- выписка из ЕГРН;
- документы в отношении дома на участке;
- согласие других собственников и супруги на перевод, заверенные у нотариуса.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
Правовой статус ИЖС и СНТ: в чем заключается разница
На территории РФ у каждого земельного участка (ЗУ) имеется особое свойство – целевое назначение; использовать землю можно только в соответствии с этим назначением, в установленном законом порядке. Разница между СНТ и ИЖС прописана в Градостроительном кодексе РФ, где они определяются следующим образом:
- СНТ, садоводческое некоммерческое товарищество. Организация является некоммерческой, и утверждается гражданами на добровольных началах. У членов товарищества есть права и обязанности, а смысл такого объединения заключается во взаимопомощи в ведении хозяйства. Такие участки расположены на земле с/х назначения.
- ИЖС, индивидуальное жилищное строительство. Под аббревиатурой скрывается форма обеспечения жильем, когда владелец участка строит дом круглогодичного проживания на правах личной собственности. Такие наделы расположены на территории населенных пунктов.
Последовательность действий
Общие правила по инициированию процедуры присвоения дачному участку ВРИ «ИЖС»:
- Направление ходатайства в администрацию поселения — при расположении участка на землях, принадлежащих муниципалитету.
- Адресация заявления в районную администрацию — участок расположен на землях, собственность муниципалитетов на которые не разграничена.
В тексте ходатайства помимо личных данных заявителя указывается следующая информация:
- Кадастровый номер дачного надела. В случае если земельный участок не размежеван и не поставлен на кадастровый учет, в приеме ходатайства заявителю может быть отказано.
- Указание категории надела, на котором расположен дачный участок и желаемая категория земли, например, ИЖС — при необходимости перевести объект в состав земель поселений. Если процедура смены ВРИ участка производится в рамках одной категорию земель, то «новая» группа земель не указывается.
- Аргументация необходимости присвоения объекту ВРИ ИЖС.
- Подтверждение прав на дачный надел.
Список прилагаемых к ходатайству документов:
- Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
- Договора, свидетельства, выписки, подтверждающие право собственности на землю. При наличии совладельцев участка, коллективной собственности на дачный надел — документ, подтверждающий согласие заинтересованных сторон. Смена ВРИ для дачного участка, находящегося в составе СНТ читайте в специальной статье.
- Картографический план на дачный участок. Выделение на общем плане надела, в отношении которого начата смена разрешенного использования. .
- Документ по планировке территории.
Как перевести земельный участок в ИЖС
Если купленный участок не предполагает возможность жилой застройки, то переводить землевладение в ИЖС нужно собственными силами. При этом не каждый осведомлен о том, как провести такую процедуру.
Процесс замены категории земель урегулирован нормами федерального законодательства.
Для его осуществления последовательно выполните следующие шаги:
- представьте в местную администрацию заявление о необходимости изменить категорию землевладения. В тексте документа пропишите данные о кадастровом номере, установленной категории земли, а также укажите основания для смены ее на другой и обозначьте документы, подтверждающие ваши права на данную недвижимость;
- приобщите к заявлению пакет требуемой документации;
- по результатам рассмотрения заявленной просьбы подготавливается акт в отношении замены категории либо выносится решение об отказе в процедуре. Для этого законом установлен двухмесячный срок, исчисляемый со дня подачи ходатайства. О решении заявитель уведомляется в письменной форме в течение двух недель;
- действующими правовыми актами установлены основания, согласно которым категорию земли можно поменять. Отказ в данной процедуре однозначно исключать не стоит. Нередко при подаче заявления, оно обосновывается тем, что недвижимость расположена за чертой населенного пункта. Если границы поселения действительно изменились и землевладение находится в его пределах, то замена категории возможна. Однако, если на самом деле это не так, что в просьбе будет отказано.
Как правило, на перевод участка в другую категорию уходит около трех месяцев. Этого достаточно для подготовки нужных документов, рассмотрения поданного заявления главой муниципального образования и регистрации произведенных изменений в компетентных органах.
Сколько стоит перевести землю в ИЖС
Затраты на перевод участка в ИЖС сегодня определяются исходя из того, в каком субъекте государства находится данная недвижимость, а также от ее индивидуальных характеристик.
Итоговая стоимость процедуры складывается из следующих расходов:
- по уплате госпошлины. Она составляет 30% от стоимости земельного участка по кадастру. Если данные о кадастровой стоимости имущества не известны, обратитесь в Росреестр и получите соответствующую справку;
- на оказание нотариальных услуг. Обращение к нотариусу необходимо только в определенных обстоятельствах. Например, при нахождении землевладения в долевой собственности. В таком случае каждый сособственник должен оформить согласие на перевод земли в другую категорию. Расходы при этом определяются с учетом числа совладельцев территории и количества оформленных документов;
Перед тем, как начать заниматься подготовкой документации по переводу участка в другую категорию, внимательно оцените все положительные и отрицательные стороны такого мероприятия, ведь оно требует серьезных затрат, как финансовых, так и временных.
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.
Наделы могут быть:
- Общественного назначения:
-
Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;
- Поселения – для застройки и проживания;
- Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
- Государственного назначения:
- Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
- Лесные и водные;
- Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
- Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
- Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.
Одной из разновидностей СНТ является дачное некоммерческое партнерство ДНП. Однако участки ДНП всегда располагаются на территории поселений.
Процедура перевода земли из категории дачных земель в ИЖС
Оформление производится в следующей последовательности:
- подготовка документов;
- установление границ участка;
- передача документов и в случае одобрения – постановка на кадастровый учет.
Рекомендуется проводить перевод всем садовым кооперативом, так как в одиночку это сделать сложнее.
Документы, которые необходимо предоставить:
- паспорт заявителя и разрешение дачного товарищества;
- заявление;
- документы на землю, включающий кадастровый паспорт;
- выписка из Росреестра с информацией об участке;
- информация о праве собственности;
- заключение экологической экспертизы;
- согласие собственника на перевод участка в другую территорию;
- расчетные документы о возможных потерях сельхоз и лесной продукции.
Заявление должны рассмотреть в течение 5 месяцев, в том случае, если заявителей несколько, вопрос выводится на публичные слушания. В случае одобрения смены категории, владелец должен внести изменения в кадастр и в единый реестр.
Отказать могут, если:
- заявитель не является собственником участка;
- не были собраны все необходимые документы.
В этом случае можно обратиться в суд.
Ипотека на покупку дома с земельным участком очень выгодна.
Узнайте всю информацию про выписку из домовой книги в нашем материале.
Для перевода земли в ИЖС придётся пройти следующие стадии:
- Подготовительный этап – сбор всех необходимых документов.
- Подача заявления в местную администрацию (того населённого пункта, к которому планируется присоединение).
- Ожидание ответа. Ходатайство рассматривается 2 месяца. В течение 2 недель после того, как вынесено решение, о нём должны сообщить заявителю.
При получении отказа можно попробовать оспорить его в суде. На это отводится 3 месяца с момента получения отказа.
Если о нём не было известно по уважительной причине, этот срок увеличивается. Но придётся предоставить доказательства, например, справку из больницы.
Понадобятся такие документы:
- Ходатайство о переводе.
- Паспорт.
- Кадастровый паспорт на участок или выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о собственности на землю (его тоже может заменить выписка).
- Справка о кадастровой собственности земли.
- Согласие собственника, если обращается доверенное лицо или если у земли больше одного владельца.
- Доверенность, если действует представитель. Она оформляется у нотариуса.
- В некоторых случаях дополнительно потребуется заключение экологической экспертизы.
В ходатайстве указываются:
- Сведения об участке – кадастровый номер, адрес, площадь.
- Данные о владельце (владельцах) и на каком основании возникло право собственности. Например, покупка, получение в дар или по наследству и т п.
- Какая категория у земли на момент подачи и на какую необходимо сменить.
- Основание для перевода. Им может служить, к примеру, строительство дома на участке и признание его жилым.
Возможные альтернативы
СНТ всегда располагаются на территории сельскохозяйственных земель. На участках, предназначенных для проведения различных садовых работ, можно строить дома, необходимые для проживания в летний период. Для получения прописки, круглогодичного проживания, использования материального капитала, получения ссуды в банке необходимо перевести СНТ в индивидуальное жилищное строительство. Альтернативных вариантов не существует.
Перевод земли из СНТ в ИЖС довольно хлопотное занятие, но возможное осуществить. Поэтому стоит заранее определить для себя, действительно ли следует изменить категории, для чего и как планируется использовать эту территорию. Подготовить заранее пакет документов и получить подробную информацию об участке.