Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возмещение коммунальных платежей арендатором и НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Мнение одного арендодателя
У нас получилось связаться с одним владельцем бизнес-центра. Было, конечно, нелегко его уговорить, но все же это получилось. Так, мы полюбопытствовали, на каких началах по теме коммунальных платежей он сотрудничает со своими арендаторами. На этот счет мы получили ответ, что в каждом конкретном случае условия разные. Мы также уточнили, насколько такой формат сотрудничества удобен лично для него. «Вполне нормально. Зато у меня не пустуют помещения под офисы» — сообщил нам владелец. Из этой короткой беседы можно сделать косвенный вывод, что, вероятно, не он один предлагает своим клиентам выбор. Благодаря этому, его организация процветает, правда, на бухгалтеров взваливается двойная нагрузка. Конечно, гораздо легче работать в режиме «единого стандарта», но разве это заботит владельца? Едва ли…
На основании вышеизложенного мы делаем вывод, что потенциальному арендатору помещения под офис или склад необходимо с самого начала договориться о том, кто будет платить за «коммуналку». Если этого не сделать, то разбираться придется уже после. Как бы в этом случае дело не дошло до суда. Самым обидным здесь будет то, что причиной всего этого станет невнимательность арендатора, который не удосужился вчитаться в пункты и разделы договора аренды. Следовательно, рекомендуем нашим читателям со всей ответственностью и осмотрительностью подойти к данному вопросу. Также рекомендуем в обязательном порядке воспользоваться нашими проводками, которые призваны помочь в особенности молодым бухгалтерам, которые еще только начинают свой профессиональный путь. Опытным бухгалтером тоже не помешало бы проверить свои знания и, надеемся, освежить в памяти разные точки зрения. Особенно это будет актуально в том случае, если организация переезжает из одного помещения в другое и при этом сменяются условия аренды. Так или ичаче, рекомендуем вам действовать на свое усмотрение.
Благодарим за внимание!
Если арендодатель – физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя
Как мы отметили выше, при возмещении арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг некоторые налоговые «потери» в цепочке «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор» могут возникнуть и в случаях, когда арендодателем является физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя.
Возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг, которая не зависит от их фактического использования (потребления) и фактического использования арендуемого объекта (т.е. это коммунальные ресурсы и услуги без фиксирования по приборам учета (счетчикам)), влечет возникновение у физического лица (арендодателя) облагаемого НДФЛ дохода (см.: Письма Минфина России от 29.04.2019 № 03-04-07/31733, от 23.03.2018 № 03-04-05/18556, от 12.11.2013 № 03-04-06/48313, от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 № 03-04-06/12985, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587, от 16.12.2011 № 03-04-05/3-1050, от 24.12.2008 № 03-04-05-01/470, от 05.12.2008 № 03-11-04/2/191, от 09.07.2007 № 03-04-06-01/220, от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194, от 14.11.2007 № 03-04-05-01/366 и др.). Но оплату коммунальных ресурсов (услуг) их поставщику физическое лицо (арендодатель) без статуса индивидуального предпринимателя не может учесть при определении налоговой базы по НДФЛ (поскольку гл. 23 НК РФ этого не предусматривает). Появляются налоговые «потери».
Соответственно, возникает вопрос: применим ли рассмотренный выше вариант с агентским договором в ситуации, когда арендодателем является физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя?
На первый взгляд, принципиальной разницы с арендодателем на УСН нет и, соответственно, вроде бы можно и в указанной ситуации использовать вариант с агентским договором (при котором получаемые и ретранслируемые агентом от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) не являлись бы налогооблагаемым доходом агента, а доходом признавалось бы только агентское вознаграждение).
Правовое регулирование договоров аренды
Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся, в частности, здания (ст.130 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это записано в ст.608 ГК РФ.
Далее тезисно обратим внимание на существенные (в рамках данной статьи) условия взаимоотношений арендатора и арендодателя.
Договор аренды отражает не только фиксированную сумму оплаты используемых квадратных метров собственнику, но и оплату ежемесячных квитанций. В зависимости от региона, наличия установленных приборов учёта, количестве прописанных в квартире людей и времени года – данный платёж может составлять существенную сумму, которую арендатор рискует не потянуть в погашении.
Это интересно! Прозрачность итоговой цифры к ежемесячной оплате, является одним из главных пунктов в выборе квартиры в аренду. Отсюда вытекает резонный вопрос: за что обязан платить арендатор, а за что нет. Этот момент актуален как для съёмщиков квартир в муниципальных домах, так и в частных.
Статус жилья не снимает ответственность с собственника вносить оплату за коммунальные платежи и проведение капремонта. Так же ответственность не снимается с него, если в его квартире проживают чужие люди по договору. Теперь остаётся выяснить, если квартира муниципальная, кто платит за капремонт?
Оплата владельца нежилого помещения за ЖКУ и ее своевременное получение
С изменением порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги в нежилых помещениях управляющие компании стали получать от их владельцев меньше средств.
Чтобы не приходилось делать перерасчеты за неправильно начисленные ЖКУ, УК необходимо хорошо разбираться в структуре платы и правилах ее внесения.
В материале мы разберемся с тем, какие помещения считаются нежилыми и как осуществляется перевод недвижимости в эту категорию, а также определим, как их собственники оплачивают все необходимые расходные статьи.
В значительной части многоквартирных домов есть нежилые помещения. С начала 2017 года оплата ЖКУ для их собственников производится в обновленном порядке, получившем существенные изменения. Раньше плату принимали управляющие компании, теперь за коммунальные ресурсы платить нужно напрямую ресурсоснабжающим организациям.
Глава 33. коммунальные платежи при аренде
33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.
Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.
Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.
1 ст. 654 ГК РФ).
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.
Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).
Рассмотрим два способа такого включения.
33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ
При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.
Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).
Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.
Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.
Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.
33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ
- При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:
- – фиксированный (основной) платеж;
- – переменный (дополнительный) платеж.
Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.
Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.
(фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж).
Коммунальные платежи при аренде
Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на «коммуналку».
Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее — коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, арендодатель «передает» арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.
Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать «коммуналку» либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.
Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).
Рассмотрим несколько способов такого включения:
Составлять такой договор можно в отношении разного имущества. Участники могут обладать различным статусом, поэтому выделяются следующие разновидности сделок:
- Между физлицами. Предметом такого договора обычно выступают жилые помещения. На основании контракта предоставляется в безвозмездное временное пользование квартира или дом. Между людьми составляется договор найма, причем за счет отсутствия дохода арендодатель может избежать необходимости уплачивать налоги. Нередко по документам арендная плата отсутствует, но фактически она ежемесячно перечисляется владельцу недвижимости.
- Между гражданами и компаниями. Обычно такой контракт формируется при аренде нежилых помещений, предназначенных для ведения бизнеса, для чего граждане открывают ИП. Оформляется сделка с помощью официального составления договора.
- Между фирмами. Сюда относятся не только юрлица, но и даже индивидуальные предприниматели. Обычно предлагается безвозмездная аренда нежилого помещения. Так как в тексте документа отсутствует информация об оплате, то фирмы могут избежать перечисления в бюджет значительных налогов.
По таким контрактам владелец имущества не получает материальную выгоду. Если же составляется безвозмездный договор, но в его тексте имеются сведения о ежемесячных платежах, то после проверки работники налоговой инспекции могут привлечь фирму или гражданина к ответственности.
Какие вносятся особые условия?
Так как планируется именно безвозмездная аренда, то дополнительно в соглашение включаются следующие данные:
- отсутствие платы за использование помещения является важным условием договора, поэтому непосредственно в тексте указывается, что соглашение является безвозмездным;
- обязательно прописывается период действия, который может варьироваться от нескольких дней до 49 лет, но только при условии, что срок не превышает 12 месяцев, разрешено не регистрировать документ в Росреестре;
- цель использования полученного имущества, причем если передается в аренду офис, то указывается, что пользоваться помещением можно только для организации работы офисных сотрудников, а не для производства или открытия магазина;
- учитываются правила проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг, так как все эти затраты должен нести непосредственный пользователь помещения.
Если требуется проведение капитального ремонта, то для этого используются средства собственника.
Правила расторжения контракта
Непосредственно в тексте соглашения перечисляются основные условия, при которых происходит досрочное расторжение договоренности. Наиболее часто процесс выполняется при следующих условиях:
- нарушаются одним участником основные пункты договора;
- арендатор совершает незаконные действия, приводящие к ухудшению состояния недвижимости;
- требуется арендодателю имущество для других целей, поэтому он уведомляет другого участника сделки о прекращении договорных отношений;
- истекает срок, на который был составлен контракт;
- принимается обоюдное решение обоими участниками;
- арендатор перестает нуждаться в помещении.
Если причина заключается в нарушении пунктов соглашения, то нарушитель может привлекаться к ответственности. Например, если арендатор неправильными действиями нанес имуществу существенный вред, то владелец недвижимости может требовать от него возмещения убытков. Если мирным способом отказывается гражданин исполнять требования владельца, то спор решается в суде.
Способы оплаты коммунальных платежей при сдаче жилье по договору аренды
При сдаче жилья по договору аренды коммунальные платежи можно оплачивать тремя способами:
- Коммунальные платежи оплачивает квартиросъемщик. Помимо платы за жилье он платить и коммунальные платежи. Но есть риск в том, что квартиросъемщик может не оплачивать, вырастить долг и собственнику жилья придется оплачивать все самостоятельно.
- Коммунальные платежи оплачивает сам собственник. В этом случае квартиросъемщик оплачивает только арендную плату, а собственник за собственные средства оплачивает коммунальные услуги.
- Коммунальные услуги включаются в арендную плату. В этой ситуации квартиросъемщик оплачивает аренду жилье в фиксированном размере, где уже включена сумма за оплату коммунальных услуг и собственник сам оплачивает эти платежи.
- Компенсация расходов по коммунальным платежам – это когда квартиросъемщик оплачивает отдельным платежом коммунальные услуги на счет собственника жилья.
Что представляет собой договор аренды?
Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.
Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.
Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.
Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.
Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.
К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.
Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.
Чем отличается от суммы в квитанциях за жилую недвижимость?
Оплата коммунальных услуг для владельцев нежилых помещений отличается порядком расчета с РСО и УО. Собственнику необходимо вступить в договорные отношения с каждой из ресурсоснабжающих организаций и знать их реквизиты для оплаты услуг.
Статус нежилого помещения позволяет собственнику вести в нем коммерческую деятельность или сдавать площадь в наем другому лицу для ведения таковой. В зависимости от отрасли коммерции тарифы на оказание коммунальных услуг могут отличаться от тарифов для населения.
В зависимости от расположения нежилого помещения различается общий перечень обязательных к оплате коммунальных услуг. Владельцы собственности в нежилых строениях и частных домах не обязаны совершать взносы на капитальный ремонт строения и оплачивать эксплуатационные услуги, если договор об оказании последних не заключался с УО.
В значительной мере процедуры начисления платы за коммунальные услуги и расчета с поставщиками этих услуг для владельцев жилой и нежилой недвижимости схожи.
Глава 33. коммунальные платежи при аренде
Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.
Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.
614 ГК РФ). Рассмотрим два способа такого включения. 33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде.
Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.