Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки
Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.
Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.
Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:
✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
Ипотечная сфера регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Если вы хотите досконально изучить правила ипотеки, информация содержится именно в нем.
Вот ключевые моменты, которые постулируются этим законом:
- По договору об ипотеке может быть заложено разнообразное имущество: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры (части квартир и жилых домов), садовые дома, гаражи. А также: воздушные и морские суда и машино-места.
- Залогодателем (то есть тем, кто выплачивает ипотеку) может быть сам должник по обязательству или третье лицо. При этом имущество, о котором идет речь, остается у залогодателя во владении и пользовании.
- Договор об ипотеке составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Вместе с тем договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014, при этом регистрации подлежит ипотека как обременение.
- В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
- При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
- Залогодатель может и даже обязан производить косметический и капитальный ремонт жилья, если иное не предусмотрено договором. То есть в ипотечной квартире можно менять все по своему усмотрению (естественно, не нарушая при этом законодательство, то есть производить несогласованную перепланировку запрещено; впрочем, это запрещено и для квартир, не обремененных ипотекой).
- Залогодатель может пользоваться имуществом, обремененным ипотекой, в соответствии с его прямым назначением. При этом он не должен ухудшать состояние имущества свыше показателей, укладывающихся в понятие «нормальный износ». То есть очевидно, что через 10 лет квартира без ремонта не будет выглядеть так же, как в день заключения ипотечного договора, но наносить прямой урон, ухудшая ее вид, проживающий не может.
- Если залогодатель недостаточно хорошо относится к имуществу (то есть совершает или допускает действия, которые существенно влияют на его сохранность, ценность и внешний вид), залогодержатель может потребовать исполнить обязательства по ипотеке досрочно.
- Риски по утрате или повреждению имущества несет тот, кто берет кредит. Если он недостаточно препятствовал возможным повреждениям (не застраховал квартиру, не сделал вовремя ремонт, пользовался неисправной техникой и так далее), от него могут потребовать исполнить досрочно обязательства по ипотеке.
- Ипотечную квартиру можно продавать и дарить, если иное не указывается в договоре. Обязательства по ипотеке при этом переходят к тому лицу, которое становится новым собственником.
- Закон устанавливает понятие последующей ипотеки – то есть квартира, находящаяся в залоге, может быть обеспечением по другому кредитному обязательству, если иное не предусмотрено договором. Залогодержатель должен быть осведомлен об этом.
- Залогодержатель может «уступить» ипотеку третьему лицу, которое получает все его права и обязанности.
- Если взявший кредит не может его выплачивать, с него могут взыскать недвижимость, находящуюся в залоге, чтобы погасить задолженность перед банком.
Особенности ипотеки с земельными участками
Ипотека на земельный участок предполагает, что предметом залога становится не недвижимость, а земля. Важно понимать, что любые договоры в данном случае распространяются на земельный участок. Если у заемщика есть необходимость возводить на участке недвижимость с привлечением ипотечных средств, это должен быть отдельный кредит с независимым графиком платежей, отдельными условиями.
В ипотеку можно оформить участки под строительство жилого дома, садового дома, для организации личного хозяйства. У каждого банка свои требования, которым должны удовлетворять земельные участки, под которые дадут кредит. Так, например, банки могут требовать, чтобы участки имели установленные границы, не находились в природоохранной и резервной зонах, имели рядом коммуникации. Могут быть ограничения по размеру и так далее. Все конкретные правила оформления ипотеки на земельные участки нужно узнавать в банке, в котором предполагается оформление кредита.
Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
«Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.
Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах».1
По российскому законодательству в случае неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита банк имеет право потребовать продажи залога, чтобы из вырученных средств погасить остаток долга.
Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.
Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Ипотечный кредит погашается досрочно, если заемщик не может или не хочет продолжать выплачивать кредит, чтобы за счет вырученных средств погасить остаток долга перед банком. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит. Иногда заемщики досрочно погашают кредит потому, что решили приобрести другое жилье, более просторное или комфортное. Как правило, в этом случае заемщик продает жилье из-под залога, а затем снова берет ипотечный кредит для приобретения другого объекта недвижимости.
Благодаря тому, что ипотечный кредит имеет обеспечение, ставки по таким кредитам более низкие, чем по кредитам без обеспечения.
Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.
Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. Более высокий первоначальный взнос требуют внести для получения кредита на приобретение жилого дома, он может составлять от 30 до 50 % от его стоимости.
«Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до ноля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки».3
Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка: даже если заемщик не сможет погасить кредит, средств от продажи его недвижимости с избытком хватит для погашения долга по кредиту.
Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.
Если ежемесячного дохода заемщика будет недостаточно, чтобы успеть погасить кредит до наступления пенсионного возраста, можно подключить одного или нескольких созаемщиков. Если кредит оформляется на нескольких созаемщиков, максимально возможная величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается уже по сумме их общих доходов. Созаемщики несут солидарную ответственность за своевременное погашение кредита, поэтому, если основной заемщик перестанет платить, созаемщик будет обязан сделать это за него. Причем если созаемщик тоже откажется платить по кредиту, остаток долга могут взыскать с него через суд. В том числе кредитор может через суд добиться обращения взыскания и продажи имущества созаемщика с открытых торгов, чтобы получить деньги для погашения кредита.
Большинство банков позволяет привлекать 2–3 заемщика, хотя эта цифра может быть и больше. Созаемщиком может стать супруга или супруг, родственники и даже совершенно посторонние люди.
Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека
Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки – до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы – возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.
Гришаев Сергей Павлович, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.
Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.
Вместе с тем акцессорный характер ипотеки разделяется не всеми юристами. Так, по мнению О.В. Белой , можно говорить только об относительной акцессорности ипотеки в том случае, когда выпускается закладная, которая сама может передаваться в залог в целях обеспечения исполнения иного обязательства, не связанного с первоначальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась закладная. С этим мнением можно согласиться только частично, поскольку в данном случае речь идет скорее об исключении из правила.
Белая О.В. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. С. 9.
Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя по договору ипотеки означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК)).
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения.
Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание
При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?
Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).
По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) или родитель обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.
Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.
Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе.
***
Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.
Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.
Закон об ипотечных каникулах
Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики:
- получившие инвалидность I или II группы;
- потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни;
- у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40% от дохода;
- чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50% от дохода;
- потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.
ДОГОВОРЫ ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Излишне приводить тексты конкретных договоров об инвестировании строительства, поскольку по направленности они мало чем отличаются от кредитного договора и договора ипотеки.
Финансирование строительства без правовой защиты населения является весьма рискованным для граждан и представляет серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид. Даже после принятия новых законов, беря на себя весь риск застройщика, по завершении строительства граждане не имеют гарантий получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование, при этом получив максимальные льготы и гарантии по новому законодательству, направленному на развитие доступного жилья граждан.
Более опытные в этих отношениях банки при наличии реальных покупателей на построенное жилье, имея реальные возможности с помощью штата квалифицированных работников, ознакомления с активами застройщика, при наличии исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением остаются в стороне от участия в этих схемах. Поэтому наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка предлагается установление особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах заемщиков. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, должна входить в задачу банка, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений. Получив земельные участки по ипотечной программе без обременения со стороны города, заказчики-застройщики должны продавать жилье вдвое дешевле рыночной цены за квадратный метр. В противном случае возможно использование властных прерогатив публичным участником на стадии заключения и исполнения договоров. Налаженная жилищная ипотека должна свести до минимума участие напрямую граждан в долевых схемах по строительству жилья.
Есть все основания утверждать, что другие участники договорных отношений в области жилищного ипотечного кредитования (продавцы жилья — строящие и продающие жилые помещения; операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); фонды ипотечного жилищного кредитования; страховые компании, осуществляющие страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование имущества и страхование титула собственности; оценщики; риэлторские компании; инвесторы, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка и др.,) с помощью профессионалов, также позаботились защитить свои интересы с помощью договоров.
Анализ основных договоров в сфере жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать вывод, что бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны противной стороны при осуществлении государственных социальных проблем. Достаточно ли для решения этой насущной, социальной проблемы лишь принятия законов? Качество и направленность последних (см. статью в журнале «Государство и право», N 3, 2005 года Д. Пашова) не способствуют доступности жилья для миллионов нуждающихся граждан. По сути — это имитация заботы и помощи, так как лавина новых законов не упорядочивает, а усложняет и вводит в тупик решение государственного вопроса. Вряд ли надо стремиться к увеличению их числа, равно как постоянному внесению изменений в действующее законодательство. Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства. В противном случае даже специалистам в этой области сложно проследить и разобраться во всех новеллах законодательства.
Для каждого из участников жилищной ипотеки, перечисленных выше, действуют свои десятки нормативных правовых актов всех уровней. Безусловно, чтобы иметь доход от своего бизнеса, специалисты этих служб знают и умеют применять нормативные акты для своей пользы. Вряд ли следует надеяться, что они будут действовать в интересах другой стороны — залогодателя (заемщика). Поэтому рядовой, неимущий гражданин, вступая «на тропу доступного жилья», тщетно пытается оценить свои возможности через ознакомление с нормативной базой. Чтобы не быть обманутым, он осознает необходимость знания всего законодательства (противоречивого, коллизионного, в сложном технико-юридическом изложении), над которым уже «поработала армия» представителей другой стороны. Однако это под силу одному на миллион.
Анализ принятых в конце декабря прошлого года 28 Федеральных законов свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан. Льготы, привилегии по законодательству получили строительные компании, кредитные организации и т.д., только не те, кто больше всего в них нуждался. Действующее законодательство по ипотеке не решает вопрос о целевых дотациях для потребителей, она остается пока «дотационной» для строителей жилья, ипотечных компаний и др. Показана пагубная тенденция развития законодательства. Именно поэтому обосновывается необходимость проведения мониторинга законодательства об ипотечном жилищном кредитовании и разработки концепции с позиций социальной защиты обездоленных граждан.
Для защиты рядовых граждан и уменьшения затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг, возможно, имеет смысл разработать и утвердить на уровне Правительства РФ паритетные (справедливые), доступные и действенные для широкого круга лиц типовые договор ипотеки, кредитный договор, договор об инвестировании строительства и др., а также положение о порядке их заключения и исполнения. Во избежание принятия очередных лоббистских нормативных правовых актов Президент РФ как гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина мог бы определить, какое министерство, агентство или служба с государственных позиций в состоянии подготовить указанные подзаконные акты, действительно защищающие права обездоленных граждан, лишенных возможности профессионально участвовать в разработке указанных актов и влиять на их качество. Строгое требование заключения именно этих типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно приведет к упорядочению жилищной ипотеки и достижению оптимальной экономии. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Ипотечное жилищное кредитование нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от социальных проблем и реалий в России.
Человеку, который хочет купить или построить жилье в кредит, вовсе не обязательно разбираться во всех поправках к законодательству. Ему надо только, чтобы все это четко работало, а условия кредита и ипотеки были для него понятными и выгодными. Тем более что такие «шаги» уже появляются на практике, например, Международный бизнес-клуб (МБК, Ростов-на-Дону), помимо организации финансирования, планирует проведение работы по подготовке стандартных проектных документов, решению вопросов обеспечения гарантий и залогов по оформляемым кредитам. Хотелось бы надеяться, что они будут содержать нормы, направленные на установление паритетных отношений. Сильная сторона не должна диктовать в этой сфере свою волю, пользуясь беспомощностью другой.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.
В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.
Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.
Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.
Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.
Термин «ипотека» используют в следующих случаях:
1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;
2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипотека (от греческого hуроthеке – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.
В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).
Вторая форма залога при ипотечном кредитовании – когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.
За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.
Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.
Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.
Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.
Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т. е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:
1) по кредитному договору;
2) по договору займа;
3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.
Отдельный вопрос – о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.