Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарение квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Правила оформления договора дарения
Договор дарения квартиры или иного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подписан сторонами.
В договоре должны быть согласованы все существенные условия – это условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В частности, в тексте договора дарения недвижимости рекомендуется указывать следующие данные:
-
Ф.И.О. сторон, паспортные данные и адреса, по которым зарегистрированы даритель и одаряемый. Важно! Адреса укажите ровно так, как записано в паспортах, даже если вам кажется более логичным написать иначе (без сокращений или с сокращениями).
-
Точное описание объекта недвижимости, который передается в дар: адрес, площадь, кадастровый номер. Как получить их (и, что немаловажно, кто именно может запросить такие сведения), мы рассказываем в нашей статье о кадастровом учете. ССЫЛКА
-
Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости
-
Подписи сторон.
Когда можно оспорить дарение
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками, в принципе, возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в суде.
Кроме того, оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной, и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал какие-то услуги, и так далее.
Обратите внимание! Доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости (за исключением дарения между членами семьи или близкими родственниками), облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него документов и сведений.
Кроме того не стоит забывать, что став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц и (или) земельного налога.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?
В число близких родственников входят:
- супруги,
- дети (усыновленные),
- родители (усыновители),
- бабушки,
- дедушки,
- внуки,
- родные братья (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать),
- родные сестры (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать).
Можно ли забрать подаренную квартиру?
В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:
- Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
- Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
- Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния
Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.
Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.
Риски при оформлении договора дарения на недвижимость
При оформлении любой сделки могут существовать определенные риски, договор дарения на недвижимое имущество не является исключением. Чаще всего можно столкнуться со следующими проблемами:
- Данный тип договора не включает возможные обременения, например, долгов по коммунальным платежам, споров с соседями за территорию и т.д. Недвижимость передается безвозмездно без каких-либо условий, иначе договор будет признан ничтожным, не будет иметь юридическую силу.
- Даритель может вернуть свое имущество, оспорив договор в суде. Этот процесс довольно сложен, может затянуться, однако выиграть суд истец сможет.
- Если даритель пожилой, его родственники могут оспорить договор дарения через суд, признав пенсионера недееспособным на момент составления и заключения договора.
- Если даритель умер до того, как с момента перехода имущества прошло три года, его родственники могут оспорить сделку через суд и вернуть имущество, которое они могли бы получить по наследству.
- Если даритель пережил одариваемого, он может вернуть себе подарок.
- Сама по себе сделка относится к безвозвратным, однако если даритель лишился единственного жилья, ему могут вернуть подаренное имущество по решению суда.
- Если со стороны одариваемого были совершены противоправные деяния в отношении дарителя, сделку можно расторгнуть.
- Одариваемый, став собственником, может выгнать дарителя из своей квартиры, даже если был устный договор о совместном проживании.
Особенности дарения имущества
При желании подарить недвижимое имущество его собственник должен составить договор дарения (в обиходе – дарственная) и подписать его от лица дарителя.
Одаряемый также должен поставить подпись, что указывает на его согласие получить подарок.
Договор не обязательно заверять у нотариуса, однако он должен пройти обязательную процедуру регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Суть дарения – в безвозмездной передаче имущества от дарителя к одаряемому. Договор дарения удобно использовать в определенных случаях, например, как альтернативу завещанию, или при желании освободить имущество от опасности раздела при расторжении брака.
Такая форма сделки имеет определенные ограничения:
- дарителем не может являться недееспособное лицо или его представитель;
- запрещено дарить подарки стоимостью выше 3000 руб. чиновникам и социальным работникам;
- договор дарения не может быть заключен между коммерческими фирмами.
Одаряемый обязан заплатить подходный налог 13%, за исключением случая, когда даритель является его близким родственником, к которым относятся:
- родители и дети;
- бабушки (дедушки) и внуки;
- сестры и братья;
- супруги.
По этой причине чаще всего договор дарения заключается именно между близкими родственниками.
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Необходимые документы
Для того чтобы зарегистрировать договор в органах Росреестра, заявитель должен предоставить в МФЦ строго установленный комплект документов.
В список входят:
- подготовленный и подписанный договор дарения;
- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество — договор-основание, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
- кадастровый и технический паспорт либо иной документ, подтверждающий инвентаризационную стоимость;
- сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении;
- если договор дарения заключается одним из супругов, то необходимо нотариальное согласие другого;
- если на жилой площади зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- паспорта и их заверенные копии;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Могут ли отказать в регистрации права по договору дарения?
Да, могут, если договор содержит ошибки или был оформлен с нарушением закона. Например, если даритель будет признан недееспособным на момент заключения сделки (после завершения сделки это придется доказывать через суд) или если на него оказали давление.
Можно ли отменить дарственную?
Отказаться от недвижимости (или отменить договор дарения) гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность, одаряемый может отказаться от его получения, если напишет отказ.
Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:
-
Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения;
- Ненадлежащим образом обращался с подарком.
Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами.
Необходимые условия для дарения
Чтобы подарить квартиру, даритель должен отвечать двум требованиям, иначе сделку признают недействительной.
У него должно быть право собственности. Подарить можно только ту квартиру, право на которую зарегистрировано в ЕГРН. Если человек живет в государственной или муниципальной неприватизированной квартире, он ее подарить не сможет.
Даритель должен быть дееспособен. Подарить квартиру может только тот, кто осознает свои действия и поступки. Например, запрещено дарение от имени малолетних ― считается, что они не могут осознавать последствия такой сделки. Также даритель на момент сделки не должен страдать психическими заболеваниями, находиться под влиянием алкоголя и наркотических средств. Если эти факты станут известны уже после сделки, ее могут признать недействительной.
Можно ли отменить дарение
Даритель может отменить сделку уже после регистрации права собственности одаряемого на квартиру. Для этого в законе предусмотрено два случая:
- если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или умышленно нанес ему тяжкие повреждения, а также если покушался на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;
- если подаренная квартира представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а новый собственник обращается с ней таким образом, что есть реальный риск безвозвратной утраты квартиры.
Отменить дарение и вернуть квартиру можно через суд.
Спорные вопросы и судебная практика
Мы выделим 3 спорные ситуации, по которым нет однозначной судебной практики. Советуясь с юристами и правильно оформляя сделки, Вы избежите таких ситуаций и сможете защитить свои права или добиться Ваших целей.
Ситуация № 1. Чаще всего споры возникают в случае смерти дарителя. Наследники пытаются признать сделку недействительной, чтобы дар был включен в состав наследства и подлежал разделу.
Ситуация № 2. Другая типичная ситуация – человек впоследствии продает подаренную ему квартиру, тем самым нарушая интересы дарителя (такие примеры мы разбирали выше).
Ситуация № 3. Еще одна ситуация – заинтересованные лица пытаются признать дарственную недействительной, так как сами претендуют на это имущество. Например, хотят в будущем после смерти дарителя унаследовать спорную недвижимость. Или считают, что у них есть какие-то права на квартиру, так как они в ней проживают. В таких случаях чаще всего пытаются доказать, что тот, кто дарил квартиру, был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими – то есть пытаются доказать расстройство психики.
Какие документы нужны для дарения квартиры близкому родственнику
Для регистрации права при переходе по договору дарения требуются следующие документы:
- договор дарения в количестве экземпляров каждому участнику сделки + дополнительный экземпляр остается в Росреестре;
- заявления от дарителя и одаряемого по установленной форме;
- квитанция, доказывающая уплату государственной пошлины;
- паспорта всех участников сделки;
- выписка из ЕГРН, согласно которому даритель докажет свое право на передаваемую квартиру;
- выписка из лицевого счета — выдается управляющей компанией;
- согласие супруга, заверенное нотариально, если жилье является приобретенным в браке.
Важным моментом является доказательство того, что сделка совершается между близкими родственниками. Чтобы это доказать, необходимо приложить документы о родстве.