Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру супругу при наличии брачного договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Брачный договор и согласие супруга
Официальный брак возлагает на каждого из супругов интересоваться мнением другого о совершении того или иного действия, влекущего определенные последствия для семьи. В этом материале рассмотрим, заменяет ли подписанный брачный договор согласие супруга, а также помощь юриста в Москве по этим вопросам.
При заключении брака человек лишается части гарантированных свобод. «Ограничителем» выступает второй супруг. Что это за свободы, которые ограничиваются в браке? Нет, речь идет не о морально-этической стороне, а о свободе владения, пользования и распоряжения имуществом – собственностью, которая принадлежит обоим супругам.
В ст.33 СК РФ указано, что законным режимом имущества в браке является совместная собственность. Ст.34 того же кодекса конкретизирует, что именно попадает под совместное владение:
- доходы супругов;
- различные выплаты за исключением средств, имеющих целевое назначение;
- собственность, приобретенная в браке и на деньги, заработанные после свадьбы;
- любое иное имущество, приобретенное в период действия семейных отношений.
Исходя из вышесказанного, любое распоряжение собственностью и деньгами должно происходить с согласия другого супруга. В противном случае сделка может быть признана недействительной (ст.173.1 ГК РФ, ст.35 СК РФ), но здесь есть исключения:
- супруг распоряжается личным имуществом;
- в семье принят иной режим имущества супругов.
То есть в случае, если супругам хочется полностью вернуть свои права, придется отказываться от совместной собственности. Сделать это можно только при условии заключения брачного договора.
Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.
Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.
В число определяющих входит:
- время покупки недвижимости;
- наличие брачного договора;
- способ приобретения квартиры.
Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.
Между супругами возможно заключение безвозмездных сделок, брачного договора и соглашения о разделе имущества. На возможность совершения сделки по продаже квартиры влияет режим имущества и возмездный характер сделки. Заключение соглашений на условиях взимания платы между супругами допустимы только в отношении только личных вещей. Для возможности продажи квартира должна быть приобретена до брака, получена по договору дарения или унаследована.
В отношении жилой недвижимости, находящейся в режиме совместной собственности, законодательство накладывает запрет. Такая ситуация обусловлена тем, что в результате таких действий имущество будет также оставаться в статусе совместной собственности. При таких действиях передача денежных средств между супругами не является для их семейного бюджета реальным доходом или расходом.
Если имущество находиться в долевой собственности, то супруги могут прибегнуть к оформлению договора дарения. Преимуществом такого способа является то, что полученный доход в виде приобретенной квартиры не облагается налогом. При выборе варианта использования купли-продажи имущественный вычет предоставлен не будет, так как при заключении такой сделки между супругами такого права не существует.
На возможность заключения сделки по продаже квартиры между супругами влияет несколько факторов, поэтому каждая отдельная ситуация требует индивидуального рассмотрения. Сегодня существует несколько вариантов передачи имущества партнеру по браку и основные ограничения связаны с режимом общей собственности.
В каких случаях разрешение не требуется?
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.
Как продать супругу квартиру, купленную в браке
Можно ли продать квартиру супругу После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли: Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.
- при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
- возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
- так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.
Совет да любовь: как правильно покупать и продавать недвижимость в браке Совместный труд, как известно, объединяет, а вот общая совместная собственность может стать яблоком раздора и разрушить даже самые крепкие брачные узы. Специально ко Дню покровителей семьи и любви Петра и Феврони сайт «РИА Недвижимость», решил напомнить супругам главные правила распоряжения общим недвижимым имуществом. Что касается разрешения супруга на покупку недвижимости, тут официального согласия не требуется, отмечает Кочерин. Он говорит, что если муж или жена захотели приобрести квартиру, то никто из них не обязан спрашивать второго, ведь предполагается, что супруг действует с согласия другого.
Наиболее оптимальным способом урегулировать имущественные споры между супругами является брачный договор. В отличие от соглашения он регулирует отношения не только касательно имущества, которое нажито супругами в период брака к моменту заключения брачного договора, но и имущества, которое будет приобретено в будущем после заключения брачного договора, объясняет эксперт из компании «Леонтьев и партнеры».
Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.
Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.
В число определяющих входит:
- время покупки недвижимости;
- наличие брачного договора;
- способ приобретения квартиры.
Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.
Какое имущество может продаваться без согласия супруга
Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:
- имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
- связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
- брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
- одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.
Какое имущество может продаваться без согласия супруга
Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:
- имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
- связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
- брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
- одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.
Законный режим имущества супругов и продажа квартиры
Если брачный контракт не заключен, то во всех остальных случаях в соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение совместным имуществом должно быть согласованным: если кто-то из семейной пары решил продать квартиру, которая была куплена после регистрации брачных отношений, то возникает необходимость получить одобрение своей второй половины, оформив его нотариально.
Если когда-то купленная супругами квартира оформлялась на обоих с указанием доли каждого, то продавцами при заключении сделки будут выступать оба, но это вовсе не означает, что каждый может продать свою часть самостоятельно. Даже определенная каждому доля все равно является их совместным имуществом.
При намерении продать квартиру супруги должны подготовить стандартный пакет документов:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- подтверждение законности оснований принадлежности квартиры: предыдущий договор купли-продажи, приватизации;
- паспорта всех владельцев жилья;
- справка о зарегистрированных в квартире лицах, получаемая в органах ФМС (паспортном столе). ВАЖНО: Срок ее действия не более 30 дней
- при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие органов опеки и попечительства и оно возможно будет получено, только при соблюдении условия, что родители, продавая старую квартиру, одновременно приобретают новую, в которой будут проживать дети. Очень важно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже старых, для чего запрашивается копия технического паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
- нотариально заверенное согласие второго супруга;
- договор купли-продажи в трех экземплярах, который заключающие его лица должны подписывать в присутствии сотрудников регистрационной службы и заявление о госрегистрации, составляемое при сдаче документов;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
Следующий перечень не является обязательным, но его могут попросить покупатели:
- выписка из единого реестра прав об отсутствии обременений на жилье в виде ареста, залога или притязаний иных лиц, например договора аренды (просить его имеет смысл лишь перед сделкой, т.к. при регистрации данную информацию проверит регистрирующий орган);
- сведения о задолженности по коммунальным услугам;
- кадастровый и технический паспорта квартиры, по ним можно установить проводились ли в квартире переделки и узаконены ли они;
- справка из налоговой инспекции о том, что уплачены налоги на квартиру;
- заключение психоневрологического и наркологического диспансера о состоянии здоровья продавцов. Если впоследствии выяснится, что они не могли отвечать за свои действия при заключении договора, в виду болезни, то сделка может быть признана недействительной судом.
Особой разницы по перечню документов при продаже лицам, которые оформляют ипотечный кредит, не имеется. Банк может потребовать отчет о стоимости квартиры, но, как правило, все расходы ложатся на тех, кто приобретает недвижимость.
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
Может ли муж продать жилье жене после развода?
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Как продавать квартиру после смерти супруга?
После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.
Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.
По закону после смерти открывается наследство, поэтому если недвижимость была общим имуществом, она входит в наследственную массу.
Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:
- Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
- Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
- Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.
Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.
Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.
Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:
- часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
- свидетельство собственности;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт и поэтажный план;
- если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.
Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.
Как продать не совместно нажитый дом
Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.
Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.
Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.