Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить брачный договор при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Брачный договор при ипотеке: что это такое
Если недвижимость была приобретена за счёт средств семейного бюджета, и у сторон на руках есть подписанный брачный договор, делить её будет проще. Когда речь идёт об имуществе, приобретённом в ипотеку, ситуация с распределением долей усложняется. Всё дело в том, что именно лицу, указанному в ипотечном договоре как заёмщик, придётся рассчитываться с долгом по кредиту. К тому же сам объект будет находиться в залоге у банка, пока задолженность не будет полностью погашена.
Нужно ли оформлять брачный договор при долевой собственности
Брачное соглашение — удобный инструмент регулирования материального аспекта отношений супругов. С его помощью можно закрепить единоличную, совместную, раздельную или долевую собственность на любое имущество, в том числе и ипотечную квартиру. Документ, составленный с опытным юристом, позволит в рамках Семейного Кодекса РФ скорректировать распределение имущества, предусмотренное законом (особое внимание обратите на п.
1 ст. 39, а также статьи 38-44 СК РФ). Решать только вам — недвижимость и обязательства по кредитам не обязательно делить поровну, и брачный договор поможет Фемиде играть в вашей команде.
Брачный договор с раздельной собственностью позволяет уберечь семью от разбирательств, а имущество второго супруга — от долговой кабалы.
Оформление: требования, нюансы, скрытые угрозы
Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ).
К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.
Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:
на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;
данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;
объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;
как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.
Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные Услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.
Постарайтесь отразить в договоре все существенные для вас нюансы, в этом вам поможет опытный семейный Юрист.
Оформить брачный договор вы можете и перед, и во время, и после получения ипотеки, но помните: в последних двух случаях о заключении соглашения между супругами обязательно ставить в известность своего кредитора (ст. 46 СК РФ). Если этим условием пренебречь, договоренности между мужем и женой не будут иметь силы и выплачивать ипотеку нужно будет на общих основаниях, предусмотренных законом и договором с банком.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Что представляет собой брачный договор
В общем понимании этот документ обозначает фиксацию финансово-имущественных отношений между двумя собирающимися вступить (или, в редких случаях, уже вступившими) в брак людьми. Брачный договор устанавливает и регулирует порядок владения приобретенным в союзе имуществом и условия его распределения при разводе пары. Так что к приобретению жилья он имеет самое непосредственное отношение.
Более того, сами банки все чаще требуют от заемщиков наличия такого соглашения. Именно поэтому и возникают ситуации, когда договор заключается спустя довольно продолжительный период совместной жизни, то есть в тот момент, когда супруги решают взять недвижимость в ипотеку. Для банка наличие брачного договора, заключенного до взятия кредита, означает снижение рисков, связанных с утратой платежеспособности пары после развода.
Военная ипотека и составление брачного договора
Государственная поддержка военнослужащих, которые решились на покупку жилья в ипотеку, позволяет оплачивать заем средствами, сформированными из ежегодных отчислений на счет служащего. Поскольку это означает оплату ипотечной квартиры из государственного бюджета, собственником в этом случае становится служащий, а его семейное положение не учитывается.
Однако при разводе у партнера будет полное право на владение половиной недвижимого имущества — стандартно, по закону. Так что составление брачного контракта в этом случае более чем целесообразно. Хотя закон позволяет военнослужащему также передавать ипотечное жилье вместе с кредитными обязательствами перед банком своей супруге — для этого нужно будет получить разрешение от банка и «Росвоенипотеки».
Что следует указать в договоре
В целом в документе можно отразить любые вопросы и условия, связанные с квартирами и другим имуществом. Однако есть пункты, на которые следует в первую очередь обратить внимание, если вы оформляете контракт именно под взятие ипотеки:
-
за чей счет оплачивается первоначальный взнос по кредиту
-
кто вносит дальнейшие платежи по взятому кредиту
-
в каких долях происходит регистрация права собственности на квартиру
-
какую компенсацию имеет право получить один из супругов в случае отказа от своей доли
-
в каком порядке будет происходить раздел недвижимости и оставшегося долга по ипотечному кредиту в случае развода.
Если речь идет о взятии недвижимости в рамках госпрограммы «Военная ипотека», то в контракте также следует указать, что:
-
недвижимость приобретена и оплачивается за счет накопительно-ипотечной системы (НИС) обеспечения военнослужащих жильем
-
участник НИС берет все кредитные обязательства на себя, выступая в роли единоличного собственника
-
второй супруг может претендовать на материальную компенсацию в случае развода (в оговоренном размере).
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры
Семейный кодекс Российской Федерации гласит, что общей собственностью признается имущество, приобретенное во время брака (к нему относится и квартира). После расторжения семейных уз его делят пополам. Но супруги также имеют право рассмотреть после развода иные варианты. В последнем случае поможет брачный договор, в котором грамотно предусмотрены все варианты развития событий. Эксперты советуют заверять документ своей подписью в том случае, когда квартира приобретается на совместные сбережения или путем ипотеки. За счет этого документа можно избавиться от склок и других разбирательств, отнимающих много нервной энергии и драгоценное время.
Брачный договор также помогает:
- Выделить доли в квартире или разделить ее на части официально.
- Указать денежные взносы, внесенные каждым из супругов при покупке недвижимости.
- Обозначить порядок раздела жилища после расторжения брака.
- Назвать лицо, обязанное выплачивать долги по ипотеке.
Кроме того, брачный договор позволяет предусмотреть и доли несовершеннолетних детей.
Ответственность по ипотеке
Брачный договор дает возможности предусмотреть, что кредит выплачивает кто-либо из супругов или сразу оба. В последнем случае семейная пара несет солидарную ответственность, то есть банк может требовать возврат займа у каждого супруга, даже если они уже развелись и не живут вместе.
При оформлении ипотеки одним из супругов на второго обычно возлагают обязанности поручителя. Тогда они оба тоже несут солидарную ответственность. Но семейное законодательство гласит, что в брачном договоре можно указать и субсидиарную ответственность. То есть кредитор наделен правом взимать средства с поручителя, если у основного должника нет денег для возврата.
Например, если муж оформил на себя ипотеку, но потерял работу, то кредит возвращает его жена из своей зарплаты.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Что такое брачный договор
По российским законам у супругов равные права на имущество, приобретенное в браке — при этом не важно, на кого оно оформлено. То есть, если вы покупаете квартиру в браке, а платит за нее кто-то один, квартира все равно будет общей. И муж, и жена имеют на нее равные права.
Если вас такая ситуация не устраивает, ее можно изменить. Для этого и существует брачный договор.
Брачный договор — это соглашение между супругами, в котором они закрепляют, кому и какое имущество будет принадлежать в браке при разводе.
Важно!
Брачным договором можно урегулировать только имущественные отношения супругов (ст. 42 СК РФ). То есть решить, например, с кем останутся дети в случае развода родителей — нельзя. Договор с такими условиями, скорее всего, не будет заверен нотариусом, но и даже в случае их включения в брачный договор, они будут признаны недействительными.
Живем вместе, но официально не женаты
Иногда ипотеку берут пары, которые живут вместе, но официально не женаты. Если кредит оформляется на одного человека, а платят оба, закон в этом случае будет считать, что квартира принадлежит тому, на кого оформлена ипотека.
В случае разрыва отношений партнеру, который платил за кредит, но не был оформлен как заемщик, придется обращаться в суд и доказывать законность своих притязаний на жилье. Это возможно, но очень сложно и муторно — придется искать свидетелей, собирать чеки о переводе денег и так далее.
Более простой и безопасный вариант для партнеров в этом случае выступить равноправными созаемщиками по ипотеке и оформить ее на двоих.
Если партнеры с общей ипотекой в ходе совместной жизни решили официально вступить в брак, или у одного из них уже была ипотека до регистрации брака, лучше заключить брачный договор. В соглашении можно прописать все условия раздела имущества в случае развода, в том числе и раздел кредита и жилья.
Поговорим о согласии супруга на продажу недвижимости. В каких случаях требуется согласие, а когда можно обойтись без него
Справка о согласии супруга на продажу имущества не является обязательным документом при оформлении сделки. Росреестр зарегистрирует сделку и подтвердит переход права собственности и без нее. Однако для покупателя она может быть необходима, чтобы спокойно пользоваться купленным жильем. Разберемся, когда потребуется согласие, как его правильно составить, можно ли обойтись без него.
Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
В каких случаях согласие не требуется
Согласие при приобретении в ипотеку
Как оформить согласие супруга или супруги
Риски сделки без согласия
Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:
- Квартира была куплена в браке.
- Совместно приватизирована.
- Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.
Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 27 февраля 2020 г. N 03-04-05/14163 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры, перешедшей супругу на основании брачного договора
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, перешедшей супругу на основании брачного договора, и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 342 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 171 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.
1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Таким образом, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругом исчисляется с даты государственной регистрации супругой права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов.
В случае нахождения квартиры в собственности супруга в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более доход, полученный от ее продажи, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.
Федеральным законом от 26.07.
2019 N 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 210-ФЗ) пункт 3 статьи 2171 Кодекса дополнен подпунктом 4, на основании которого минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 2171 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 210-ФЗ, положения подпункта 4 пункта 3 статьи 2171 Кодекса применяются с 1 января 2020 года.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | Р.А. Саакян |
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Оформление: требования, нюансы, скрытые угрозы
Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ). К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.
Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:
-
на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;
-
данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;
-
объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;
-
как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.
Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.