Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка:
- соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка и категория земли цели приобретения земельного участка;
- на каком юридическом основании был построен дом;
- поставлены ли земельный участок и дом на кадастровый учет, определены ли координаты границ земельного участка;
- является ли продавец собственником земельного участка и объектов, расположенных на нем;
- на каком основании приобретен объект недвижимости (куплен, получен в наследство и т.п.);
- кто зарегистрирован в доме, и зарегистрированы ли в доме дети, недееспособные лица, отбывающие наказание лица (если есть дом);
- подведены ли к дому и земельному участку инженерные коммуникации (вода, электричество, теплоснабжение, газ и т.п.) и как оформлены;
- не подлежит ли данный участок изъятию в государственную или муниципальную собственность в соответствии с документацией о комплексном развитии территории;
- не являются ли земельный участок и объекты, расположенные на нем, предметом судебного разбирательства;
- есть ли ограничения или обременения земельного участка, загородного дома (ипотека, арест, сервитут, аренда третьими лицами).
Коллектив компании «РосКо – Консалтинг и аудит», примите нашу искреннюю благодарность за возможность успешно и юридически грамотно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность на территории РФ. С вашей помощью российское представительство LECO обрело твердую базу для продвижения фирменной продукции, возможность солидных инвестиций в российскую экономику и эффективных инноваций в сфере разработки аналитического оборудования.
Мы полагаем, что высококлассная юридическая поддержка – один из ключевых факторов в развитии компании на иностранном рынке. Нельзя пренебрегать важностью выбора ответственного и благонадежного консультанта. Именно такого партнера мы нашли в лице коллектива компании «РосКо» и очень довольны своим выбором.
Нам также известен многолетний вклад «РосКо» в развитие и укрепление международных деловых отношений. LECO полностью солидарна с вами на этом нелегком пути – вместе мы можем многое.
С уважением к вашему труду, руководство LECO.
Генеральный директор ЗАО «ЛЕКО ЦЕНТР-М» М.Е. Кирпичников.
Настоящим письмом компания ООО «ДЕКОРАЛ» сообщает, что за время сотрудничества с ООО «RosCo – Консалтинг и Аудит» данная компания успела зарекомендовать себя как профессиональный и надежный партнер. Отличительной чертой работы ООО «RosCo – Консалтинг и Аудит» является оперативность и высокая организованность сотрудников организации, готовность быстро реагировать на обстоятельства.
В течение всего периода совместной работы компания показала способность ответственно подходить к поставленным задачам, решать возникающие вопросы своевременно и оперативно, справляться с работой любого объема и сложности. Сотрудники компании ООО «RosCo – Консалтинг и Аудит» профессионально, четко и грамотно организовывают свою деятельность.
Исходя из вышесказанного, компания ООО «ДЕКОРАЛ» хотела бы отметить высокий потенциал компании ООО «RosCo – Консалтинг и Аудит», нацеленность на дальнейшее успешное развитие и процветание деловых отношений.
Генеральный директор ООО «ДЕКОРАЛ» Ширам Хюсейин Джем.
Образование земельных участков
Такой объект правоотношений, как земельный участок, появляется в результате определенных действий. Эти действия более подробно расписаны в главе I.1. ЗК РФ. В частности, законодательство определяет, что участок может появиться как самостоятельный объект в результате:
- раздела имеющегося на два или несколько самостоятельных;
- выдела из имеющегося одного или более участков;
- объединение двух или более имеющихся в единый участок;
- перераспределение участков.
Сделки с земельными участками и право собственности
Говоря о заключении договоров между участниками земельных отношений, нужно отметить, что земля может находится в собственности у лиц, имеющих разный правовой статус. Как правило, для большинства соглашений требуется наличие права распоряжения объектом, а такое право принадлежит собственнику. Согласно главе III ЗК РФ, земельный участок может быть:
- в частной собственности физических лиц и компаний;
- в государственной собственности, которая, в свою очередь, подразделяется на муниципальную и федеральную.
Минимальный пакет документов
- Заявление на оказание услуги;
- Паспорта участников сделки (для юридических лиц – учредительные документы организации);
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения недвижимым имуществом;
- Кадастровый и технический паспорт;
- Разрешение на строительство;
- Свидетельство о регистрации;
- Справки об отсутствии/наличии обременений;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Доверенность, если сделка совершается через официального представителя.
- Выписка из ЕГРН.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
Сопровождение сделки купли-продажи
Купля-продажа относится к наиболее частым и наиболее сложным сделкам с недвижимостью. Какие сложные моменты могут быть при сделке:
— есть ли право продажи объекта;
— гарантии получения положительного итогового результата;
— проверка чистоты сделки;
— оценка объекта;
— выемка заклада;
— проведение нотариата;
— налогообложение после проведенный реконструкции объекта или перепланировок с изменением границ объекта;
— обременения объекта;
— скрытые зарегистрированные граждане в объекте;
— отсутствие при совершении сделки продавца или покупателя;
— скрытые обстоятельства;
-перечисление денежных средств с оговорками;
— ипотечные отношения;
— вексельные расчеты;
— расчеты аккредитивом;
— присутствие в сделке несовершеннолетних граждан;
— сопровождение сделки купли-продажи по сертификатам;
— риск гибели объекта при оформлении регистрации сделки и многие другие.
Особенности и риски при совершении сделок с землей
Продажа земельных участков в нашей стране регулируется гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Сделки совершаются в рамках Гражданского кодекса. Этому посвящена Глава 30 «Купля-продажа», статьи 549-558.
Рассмотрим особенности сделок с землей, указанные в статье 37 ЗК РФ. В ней выделены следующие важные пункты:
- Земельный участок обязательно проходит государственный кадастровый учет.
- В договоре купли-продажи должен отсутствовать ряд условий. Продавец не может по собственному желанию потребовать обратный выкуп земли. Он не должен ограничивать право распоряжения нового собственника участка. Землевладельцу запрещено снимать с себя ответственность на случай появления третьих лиц, претендующий на объект продажи.
- Продавец обязуется предоставлять верную информацию покупателю. В противном случае, договор может быть расторгнут, а несостоявшийся новый собственник вправе требовать компенсацию за причиненные убытки.
- Предыдущий пункт сохраняется и при таких сделках с землей, как обмен и сдача в аренду.
Продажа земли и оформление сделки сопровождаются многочисленными рисками. Перечислим самые распространенные:
- ошибки в кадастровом плане;
- не была проведена процедура межевания;
- фактический вид разрешенного пользования отличается от заявленного продавцом;
- обременения разного характера;
- объект находится на месте подземных коммуникаций;
- недобросовестный продавец.
Поэтому важно внимательно изучить всю информацию об объекте и прежних собственниках.
Frequently encountered problems in the sale of land
More times than not fraudsters sell the land without notification on its designated purpose. Purchasers are attracted by the low price of such parcels. It is also a commonly found situation when at the moment of making a transaction with one purchaser a parallel transaction is concluded with another one or several purchasers – “double sale”. The fraudster obtains an advance payment from each purchaser and disappears. It is not uncommon when real size of the parcel does not correspond to the relevant document for the object provided by the seller. Sellers suppress availability of underground communications or geological features under the parcel, which raise difficulties for construction. Those who have an access to information about conducting auctions, attempt to sell lands designated for gratuitous transfer for citizens entitled to benefits.
Support of the land transactions is necessary as not everyone is able to verify all these “pitfalls” independently. Only because not all ordinary citizens have an access to databases or can use them.
Юридическое сопровождение сделок с землей
Юридическое сопровождение сделок с землей –рассмотрим, что оно включает в себя и для чего оно необходимо. К сделкам с землей относятся действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей по поводу конкретного объекта (например, купля-продажа земельного участка).
Важно понимать, что земля (земельный участок) при сделках рассматривается как товар, недвижимое имущество, собственность – поэтому любые операции с данным имуществом носят определенные риски. Кроме того законодательная база, касающаяся сделок с землей довольно обширна и противоречива.
Существует огромное число нормативно-правовых актов, касающихся земельных правоотношений, в которые постоянно вносятся изменения. Следует отметить, что сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации в уполномоченном органе (Росреестр).
Теперь обратимся к вопросу, что включает в себя юридическое сопровождение сделок с землёй и почему оно так важно. Само понятие юридического сопровождения предполагает участие на всех этапах: от начала проведения переговоров, например, о покупке земельного участка, до момента получения свидетельства о праве собственности на земельный участок.
Условно юридическое сопровождение можно разделить на несколько этапов.
Первый этап – это правовая экспертиза объекта сделки (земельного участка), включая всю сопутствующую документацию, а также правоустанавливающую документацию, данный этап также включает в себя анализ возможных рисков при заключении сделки.
Второй этап – это собственно юридическое сопровождение проекта (сделки), а именно получение необходимых документов, разработка пакета документов на регистрацию сделки, правовая поддержка при ведении переговоров.
Специалисты нашей компании обладают практическим опытом по сопровождению различных сделок с землёй, кроме того в курсе всех законодательных изменений по данному вопросу. Следовательно, услуга по юридическому сопровождению будет оказана качественно.
Риски для покупателей и продавцов
При заключении сделок с земельными наделами рискам подвержены и покупатели, и продавцы. Случается, что собственник после подписания всех документов получает не всю сумму или вообще ему не переводят деньги. Тщательную бдительность должны соблюдать и покупатели, ведь их обманывают гораздо чаще. Рассмотрим наиболее распространённые риски.
- Продавец недобросовестный. В этом случае не поможет даже привлечение агентства недвижимости, так как посредник может также участвовать в схеме. Владелец представляет неправильно оформленные документы, скрывает данные о том, что на участке не разрешена застройка жилыми зданиями, часть территории захвачена незаконно или на землю наложены обременения.
- Ошибки в документах. Процедура переоформления права собственности на земельный надел довольно сложная. Состав документов должен совпадать в Кадастровой палате и Росреестре. Важно проверить наличие согласия супруга, его отсутствие часто становится весомой проблемой при отторжении земельного надела.
- Продавец – несовершеннолетнее лицо. Если контрагентом выступает гражданин, не достигший 18 лет, а при заключении сделки не участвуют представители органов опеки, она будет считаться недействительной.
Юридическое сопровождение сделок с землей поможет избежать неприятностей при покупке или продаже недвижимого имущества. Гораздо выгоднее заплатить юристу за работу, чем потом тратить время, нервы и деньги на судебные разбирательства.
Составление и подписание договора
Все условия, суммы, личные данные контрагентов указаны в договоре, к составлению и подписанию которого следует подходить с особой бдительностью. Если при составлении документа не присутствовал квалифицированныый юрист по земельным делам, его обязательно нужно заверить нотариально. Учтите, что участок, находящийся в муниципальной собственности, купить можно только на аукционе.
Основные пункты договора:
- место, где заключается сделка купли продажи земли, и дата;
- данные личных паспортов лиц, участвующих в процессе;
- детальная информация о недвижимом имуществе;
- цена объекта, нюансы, касающиеся оплаты;
- акт приёма-передачи.
Оригинал направляют в Росреестр, а копии контрагенты сохраняют у себя. Чтобы договор был составлен в соответствии со всеми законодательными нормами и требованиями, закажите юридическое сопровождение сделок с землей.
Сколько стоят наши услуги?
| Услуга | Цена |
|---|---|
| Консультация земельного юриста и адвоката по любым вопросам | Бесплатно |
| Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке | От 15 000 рублей |
| Определение порядка пользованием земельным участком, домовладением в судебном порядке | От 18 000 рублей |
| Обжалование отказа в регистрации права собственности в судебном порядке | От 15 000 рублей |
| Оспаривание сделок с земельными участками, домовладениями | От 22 000 рублей |
| Установление границ земельного участка в судебном порядке | От 20 000 рублей |
| Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке | От 20 000 рублей |
| Признание незаконным отказа органа местного самоуправления и/или должностного лица в судебном порядке | От 14 000 рублей |
| Признание права собственности на незавершенный объект строительства и/или самовольную постройку | От 20 000 рублей |
| Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка | От 18 000 рублей |
| Снос самовольной постройки, жилого или нежилого помещения | От 12 000 рублей |
| Установление сервитута в судебном порядке | От 20 000 рублей |
| Досудебное урегулирование земельного спора с привлечением профессионального переговорщика | От 10 000 рублей |
| Стоимость ведения простого земельного дела | От 20 000 рублей |
| Стоимость ведения сложного земельного дела | От 30 000 рублей |
| Признание права собственности на незавершенный объект строительства или самовольную постройку | От 15 000 рублей |
| Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка | От 17 000 рублей |
| Решение вопросов, связанных с кадастровыми ошибками | От 5 000 рублей |
Сколько стоят услуги специалистов?
Стоимость сопровождения сделок по приобретению земельных участков в разных случаях неодинакова. Она зависит от целого ряда факторов, в том числе от:
- необходимости дополнительных услуг юриста – восстановление утраченных, разработка новых документов и т.д.
- целевого назначения земли и размера надела – оформление крупных участков, к примеру, промышленного назначения, требует больших усилий от специалиста, чем скромные садовые наделы
- размера тарифов государственных предприятий и муниципальных служб на работы, которые должны будут выполниться – межевание, вынос границ на местности и прочее
- удаленности земельного участка от местоположения юридической компании – транспортные расходы и прочие издержки могут существенно увеличить цену
- срочности и некоторых других факторов