Как забронировать квартиру в новостройке до начала продаж

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как забронировать квартиру в новостройке до начала продаж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.

Сроки действия и стоимость брони в новостройке

• Краткосрочный: не более недели.

На краткий срок письменный договор обычно не заключается. Стороны ограничиваются устными договорённостями, а плата за бронирование не взимается. Этот вариант для тех, кто выбрал квартиру, но хочет рассмотреть и другие варианты или посоветоваться с семьёй. Отсрочка может потребоваться также на время сбора документов и средств.

• Среднесрочный: до двух недель.

Вариант для ипотечных покупателей. Этого времени обычно хватает, чтобы подать заявку на кредит и получить одобрение или отказ. Плату обычно тоже не взимают или вносят небольшой депозит, который учитывают при подписании основного договора или возвращают в случае неодобрения ипотеки. Среднесрочный договор подходит и для иногородних покупателей, которым нужно время, чтобы собрать документы и приехать для подписания основного договора.

• Долгосрочный: от месяца до полугода.

На какой срок можно забронировать квартиру в новостройке?

Время резервирования определяется индивидуально для каждого покупателя. Нужна ли ему еще неделя на оформление документов, или не хватило несколько дней на получение недостающих средств. Не все продавцы соглашаются на долгое ожидание, тем более, если у них высокий спрос на жилье. От продолжительности брони зависит и сумма договора:

• самый оптимальный срок — 7 дней. Иногда обе стороны договариваются без подписания контракта, но есть риски, что кто-то может передумать;

• среднесрочная бронь — 14 дней. Подходит для тех, кто оформляет ипотеку, использует льготные программы и тд. Можно уложиться и семидневный срок, но процесс согласования кредита банком может затянуться. Сумма для оплаты брони обычно не очень большая;

• долгосрочная бронь — от 1 до 6 месяцев. Используется покупателями, которые оформляют сделку по трейд-ин. Выставляется крупная предоплата от 1,5 до 5% от стоимости жилья. Особое внимание уделите ответственностям сторон за невыполнение обязательств.

Что такое бронирование квартиры?

Договор бронирования квартиры – в сущности, это договор о намерениях: покупатель и застройщик договариваются, что в течение оговоренного срока стороны подпишут так называемый «основной договор» (по закону, это должен быть договор долевого участия) с соблюдением всех обозначенных условий. Иными словами, договор бронирования позволяет покупателю «застолбить» выбранную им квартиру, а самое главное – зафиксировать ее цену.

«Договор бронирования заключается, когда клиент хочет «закрепить» за собой понравившуюся квартиру. Это не обязательная опция, но в условиях высокого спроса на московскую недвижимость, когда хорошие лоты раскупаются мгновенно, лучше подстраховаться и письменно подтвердить свои намерения. Еще один плюс такого документа – фиксация стоимости и скидки. Вас уже не беспокоит очередное повышение цен в строящемся жилом комплексе или же отмена какой-то выгодной акции: застройщик взял на себя обязательство продать вам конкретный лот по определенной цене. Только в том случае, когда покупатель точно знает, какая квартира ему нужна, и у него есть вся необходимая сумма, сразу оформляется ДДУ»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»

Таким образом, основные причины для бронирования квартиры в новостройке: возможность не упустить выбранный вариант (это может быть редкая и удачная планировка, отличный вид из окна или сразу несколько преимуществ) и получить гарантию того, что квартиру вам продадут по заранее обозначенной стоимости без возможности ее повышения. «Помимо этого, сохраняются и действующие акции», – напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

«С юридической точки зрения договор бронирования является непоименованным, то есть прямо не предусмотренным законом. Поэтому суды применяют к нему нормы о других известных видах договоров. При этом ситуация кардинально различается в зависимости от того, как сформулированы условия такого договора, в том числе бронируется ли уже возведенная квартира или речь идет о строящемся жилье. Также важным является то, как стороны сделки определили сумму, которую вносит покупатель»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

Обязательно ли заключать договор бронирования? Строго говоря – нет, не обязательно, но в каждой компании могут быть свои «правила игры».

«Если для заключения сделки нужно зарезервировать квартиру на срок до нескольких дней (для подготовки документов, оформления ипотеки и т.п.), застройщик может сделать это без договора бронирования»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Причем такая бронь даже не оформляется документально: стороны устно договариваются, что квартира несколько дней подождет покупателя.

«Если недвижимость приобретается за наличные при стопроцентной оплате, что позволяет заключить договор в короткий срок, то покупателю девелопер может в индивидуальном порядке предложить формат бесплатной устной брони, действующей на срок до 1 или 2 дней»
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

По оценке Дениса Бобкова, генерального директора «Недвижимость-Профи», бесплатная устная бронь может предлагаться и на срок до 3-5 дней.

В то же время некоторые застройщики могут подходить к этому вопросу более строго. «Главная цель бронирования – подогревать интерес потенциальных покупателей к проекту, стимулировать продажи и привлекать инвесторов. Без договора бронирования покупка невозможна: документ фиксирует цену и срок брони», – отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Как расторгнуть договор бронирования?

Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.

Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.

Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.

Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.

Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.

Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.

Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.

Особенности резервирования квартиры на первичном рынке

Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.

При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.

Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.

Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:

• свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
• лицензия на проводимые работы;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение администрации на строительство;
• проектная документация возводимого объекта.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

При каких условия залог не возвращается

С учетом повышения цен на недвижимость, можно признать выгоду бронирования квартир, поскольку будет зафиксирована стоимость объекта.

Но, в некоторых случаях плата за резервирование может и пропасть. Это произойдет в том случае, если покупатель изменил свое решение по приобретению зарезервированной квартиры.

В условиях растущих цен бронирование выглядит выгодным для покупателя, так как гарантирует сохранение цены и выбранной квартиры на время подготовки сделки.

Если на протяжении обусловленного срока бронирования клиент не оформил сделку, то деньги возвращены не будут. Возврат платежа за бронь может иметь место только в том случае, если срыв сделки произошел не по вине покупателя (например, если финансовая организация не одобрила ипотечный кредит.

Можно встретить и совсем необычные примеры, когда застройщики позиционируют резервирование квартир в новостройке, как отдельную услугу. В этом случае задаток не будет включаться в стоимость приобретаемой квартиры.

Как объясняется такое положение? Отдел продаж может считать, что плата за бронирование квартиры в новостройке – это платеж, позволяющий не только получить бронь, но еще и зафиксировать оговоренную цену квадратных метров.

Как расторгать договор бронирования и вернуть деньги?

Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.

«Если клиент не вышел на сделку в рамках срока, указанного в договоре бронирования, то застройщик имеет право ее расторгнуть. На случай, если банк принимает отрицательное решение по кредитованию клиента, то договором оферты предусмотрен возврат части суммы бронирования в размере 5 000 рублей. В случае предбронирования, если застройщик не выполнил свою часть сделки и не приступил к строительным работам в рамках указанных сроков, клиенту возвращается 100% стоимости бронирования», – комментирует Сергей Нюхалов.

Напомним, что это – условия конкретного застройщика, у других компаний они могут отличаться. Но в целом очень важно, когда именно покупатель хочет расторгнуть договор бронирования (истек ли срок брони) и понес ли за это время застройщик какие-либо издержки.

«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса. Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»

Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»

Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.

Как правильно зарезервировать квартиру

Мы также опросили экспертов, как правильно провести процедуру бронирования, а также какие при этом бывают самые распространенные ошибки и как их избежать.

Мария Литинецкая («Метриум-Групп»):

«Прежде чем воспользоваться услугой бронирования, вы должны четко понимать, является ваш выбор окончательным или нет. Если сомневаетесь в покупке жилья, то резервирование лучше отложить. Срок действия брони обычно составляет всего несколько дней, а услуга чаще всего платная. Заключая договор бронирования, постарайтесь верно рассчитать время, необходимое вам для подготовки документов и требуемой суммы. Если правильно это сделать, вы подпишете ДДУ прежде, чем бронь будет снята.

Обратите внимание, чтобы в договоре резервирования была прописана площадь квартиры, ее расположение: номер корпуса, секции, этаж, номер на площадке), указан срок действия брони, ее стоимость, порядок оплаты и возврата, полная стоимость приобретаемого жилья, а также точные реквизиты сторон. Все эти детали необходимы для того, чтобы в дальнейшем между вами и компанией-продавцом не возникло недопонимания.

К основным ошибкам покупателя при бронировании квартиры можно отнести неточный расчет времени на оформление ипотеки и небрежное отношение к условиям договора резервирования. Избежать и той, и другой довольно просто. В первом случае вам необходимо заранее узнать у банка сроки рассмотрения заявки на получение кредита и учесть их при составлении договора бронирования. Во втором – внимательно ознакомиться с документом и уточнить все непонятные детали».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Ошибочно думать, что после того, как вы внесли деньги, стоимость квартиры фиксируется на неограниченный период времени. К примеру, если вы забронировали квартиру 1 июня, ошибочно полагать, что 30 августа цена будет такой же, если за это время вы не предприняли никаких действий, направленных на приобретение забронированного объекта. Поэтому в каждом договоре бронирования четко указывается срок, в течение которого застройщик готов предоставить данную конкретную квартиру по данной цене. И, соответственно, договор бронирования считается исполненным в момент подписания акта сдачи-приемки услуги».

Одним из признаков, на который можно ориентироваться при выборе новостройки, является аккредитация застройщика в крупных банках. Например, при аккредитации застройщика Сбербанк должен проверить:

• Деловая репутация юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (при наличии)
• Опыт компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они сданы в эксплуатацию
• Финансовое состояние компании на момент аккредитации
• Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, земельные документы и градостроительный план земельного участка. Банк следит за тем, чтобы все сроки, прописанные в документах, были актуальными, отсутствовали обременения и ограничения по строительству дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Преимущества покупки квартиры в съемном доме

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан в эксплуатацию

В кризис на рынке недвижимости застройщики избавились от неликвидных площадей. Можно было попасть в ситуацию, при которой менеджер забронировал другую квартиру с непопулярной планировкой. Что касается суммы самой сделки, то в большинстве случаев, если цена за квадратный метр заявлена ​​в рублях, она фигурирует в договоре бронирования. Если цена указана в валюте, то расчет, как правило, ведется по курсу ММВБ на момент внесения денег. Бесплатное бронирование предоставляется на срок от 1 до 5 дней. В этом случае покупатель должен связаться с застройщиком и заявить о своем намерении забронировать данную квартиру, оставив свои данные. Процедура следующая. Граждане обращаются с намерением приобрести недвижимость в новостройке и выбирают подходящий объект. На 1-2 дня выбранное помещение фиксируется по устной договоренности. По словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», размер аванса обычно определяется на усмотрение застройщика.

Это может быть фиксированная сумма денег, не зависящая от цены контракта, или какой-то процент от этой цены. Обычно не более 10%. «В нашей компании оплата за бронирование составляет 25 000 рублей, — говорит Александр Энгель (Группа компаний «МИЦ»).

Боронование и задаток: это разные договора!

Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.

Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.

С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.

В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.

Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?

Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?

По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.

Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.

На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.

Похожие записи:

• Отпуск при срочном трудовом договоре: когда его предоставить и как оплатить
• Трудовые отношения при реорганизации в форме присоединения
• Тарифы выросли, жизнь продолжается?