Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Назначение земли для строительства дома под ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Средства на строительство перечисляются на личный счёт заёмщика единовременно или частями (траншами). Второй вариант выгоднее — вы можете взять сумму, которая нужна на данном этапе строительства, и платить проценты только с остатка фактического долга.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Предпосылки к принятию изменений в программу господдержки
Почему власти нашей страны решили проявить такую заботу о собственных гражданах? Всё дело в том, что мы не богатеем, многоэтажные новостройки традиционно возводятся не так часто, как хотелось бы (особенно если сравнивать с частными домовладениями), а проживать людям где-то нужно. По официальным данным «Астерра Девелопмент», впервые с 2019 года на рынке загородной недвижимости спрос переместился в сторону земельных участков, а не готовых домов – такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% покупателей.
Ипотечное кредитование для «загородки» является довольно редким и не сильно распространённым продуктом. Ранее в самой выгодной программе ипотеки с господдержкой было включено требование, чтобы объекты возводились профессиональными подрядчиками. При этом далеко не все строительные фирмы могли успешно пройти строгий отбор. Да и банковские структуры часто давали отказ, боясь остановки строительных работ или получения в качестве залогового имущества неликвидных объектов.
Поддержка на самостоятельное строительство домов предоставлялась только по «Дальневосточной ипотеке», у которой имелись явные ограничения в плане географии охвата аудитории. Ещё одним способом финансирования строек являются потребительские кредиты, однако этот вариант является слишком дорогим из-за значительно высоких процентов по ставкам.
В итоге в июне 2022 было принято решение об изменении предыдущей версии льготной госпрограммы: теперь банковские структуры вправе выдавать россиянам ссуды на самостоятельное строительство загородного жилья («хозяйственным методом» – правовой термин). Соответствующее постановление было подписано премьером Михаилом Мишустиным 31.05.2022.
Основные условия ипотечного кредитования
Новые изменения в государственную программу поддержки россиян предусматривают следующие условия:
- Ипотечные кредиты можно оформлять только на самостоятельное возведение загородного жилья. На покупку готовых домов льготные условия не распространяются.
- Ставки по госпрограмме не должны превышать 7% на всём периоде действия договоров. Стоит учесть, что если заёмщики отказываются от предложенного страхования, то банки-кредиторы вправе увеличивать ставки на 1%, но не более 8%. Также банки могут в частном порядке снижать ставку. На сайте «Дом.РФ» можно ознакомиться с актуальным списком банков-участников, которые выдают льготные ипотеки на самостоятельные строительные работы.
Важно! С момента получения кредитных средств заёмщики должны завершить процесс строительства и зарегистрировать дом в свою собственность на протяжении 12 месяцев. В противном случае банки могут повышать процент до ключевой ставки (к моменту подписания кредитного договора) +4.5 пункта.
Максимальные размер льготной ипотечной ссуды для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области составляет 12 млн. руб., для остальных регионов – 6 млн. руб. Данное ограничение относится не к стоимости жилья, а к размеру кредитования. Поэтому если расходы на строительство превысят указанную сумму, остаток придётся оплачивать своими силами либо брать кредиты на обычных условиях. Также можно принимать участие в региональных ипотечных программах. В этом случае для двух столичных регионов установлен лимит 30 миллионов, а для остальных субъектов РФ – 15 млн. руб.
- Размер первоначального взноса должен составлять минимум 15%. В этом случае может привлекаться материнский капитал. В нынешнем 2022 г. размер маткапитала составляет 524.5 / 693.1 тысяч рублей (первый / второй и последующие дети).
- Срок кредитования не превышает 30 лет.
- Залогом для банка могут служить земельные участки, на которых планируются строительные работы, и сами дома после возведения.
- Льготную ипотеку на ИЖС рефинансировать нельзя.
- Программа кредитования действует до конца 2022 г.
Почему банки слабо кредитуют «загородку»
В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.
Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.
Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.
Когда банки могут отказать
Получить льготный кредит на строительство или покупку частного дома в сельской местности может оказаться непросто: количество желающих оформить ипотеку превышает объемы финансирования. Поэтому отказы заявителям — совсем не редкость. Например, отрицательное решение может быть принято, если:
- у заемщика плохая кредитная история;
- объем выплат по уже существующим кредитам у заявителя слишком высок;
- возраст клиента не соответствует требованиям банка;
- доход заявителя не подтвержден официально или недостаточно высок для выплаты кредита;
- выбранная недвижимость находится за пределами сельской местности или не удовлетворяет другим требования программы.
Зачем нужен проект дома?
Александр Войткевич: Иногда клиенты приходят к нам с готовым проектом. Если его нет, мы предлагаем поискать вариант, который нравится, это может быть просто картинка из интернета. По ней создаем модель с вариантами планировки, учитывая пожелания заказчика. У банка мы согласовываем проект на стадии эскиза. Затем делаем рабочие чертежи со всеми конструктивами. У нас много реализованных проектов. Зачастую клиенты видят готовый дом с планировкой и просят построить им такой же. Каждый проект индивидуален, в процессе мы что-то меняем, дорабатываем его. У человека есть возможность сформировать свою жизненную среду, логистику перемещения по дому так, как он хочет, как привык. Проект нужен, чтобы заказчик понимал, как будет выглядеть дом. Иначе ему построят не то, что он ожидает. У подрядчика нет умысла, просто, когда договаривались, у всех в голове были разные представления. Отсутствие проекта приводит к ошибкам при строительстве. Самая распространенная — «батут» на полах. Не рассчитали длину пролета, и когда человек ходит, у него мебель «гуляет».
Какие документы проверяет банк?
Елена Кобелева: Документы на участок земли под индивидуальное жилищное строительство — свидетельство госрегистрации права собственника, либо договор аренды; основание права собственности, выписка из ЕГРН на земельный участок, кадастровый паспорт участка земли. Еще заявитель должен подать смету, разрешение на строительство жилья и договор подряда. Банк проверяет чистоту сделки. Мы проводим экспертизу, чтобы установить, соответствует ли стоимость объекта той, что заявлена в смете. В случае неплатежеспособности заемщика, банку нужно понимать, сможет ли он потом реализовать построенный объект. Если бы оценки не было, заемщики бы строили 40 квадратов, а кредит брали в размере три миллиона. После нашего согласования документы направляют в минсельхоз. Там проверяют, чтобы клиент ранее не пользовался данной программой и у него не было одобрения в другом банке. Процедура занимает не больше двух дней.
Преимуществом ИЖС является возможность взять ипотеку. У банков есть специальные программы под строительство домов на таких земельных участках. На момент выхода этой статьи процентные ставки стартуют от 11% годовых. Для некоторых категорий заемщиков предусмотрены льготные условия кредитования: ипотека для сотрудников IT-отрасли – от 5%, с господдержкой – от 8%, семейная – от 6%, дальневосточная – от 2%.
По программе можно:
- построить жилье самостоятельно или привлечь подрядчика,
- потратить кредит на покупку участка и дальнейшее строительство дома,
- разбить сумму кредита на этапы покупки и строительства.
Для получения кредита на возведение жилья нужно:
- Предложить банку залог. Это может быть как строящийся дом и земля под ним, так и другая недвижимость. Также понадобится страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка.
- Найти поручителя по кредиту – т.е. человека также ответственного по долгам заемщика (это необязательно, но банки, как правило, предлагают лучшие условия, если у заемщика есть поручитель).
- Внести первоначальный взнос.
- Предоставить договор, если строительством жилья занимается строительная компания.
- Предоставить расчетную смету строительства и подведения необходимых коммуникаций.
- Предоставить одобренное уведомление или разрешение на строительство.
Порядок оформления ипотечного кредита
Если принято решение оформить ипотеку на покупку земли, важно следовать определенной схеме. Многие считают, что первым делом необходимо выбрать подходящий надел, потом уже обращаться в банк для оформления кредита. Но практика показывает: такое мнение ошибочное.
Различные банковских учреждения предлагает свои условия, имеют особенности заключения ипотечных договоров. Потому вначале стоит подыскать финансовую организацию, затем уже выбирать земельный участок, учитывая установленные к нему требования. Подобный подход позволит значительно сэкономить время и силы.
Последовательность действий:
- Выбрать банк, ознакомиться с его условиями и предложениями.
- Подобрать земельный участок, соответствующий банковским запросам.
- Подать заявку, дождаться одобрения финансовой организации.
- Собрать необходимые документы. Некоторые из них требуют нотариального заверения.
- Внести первоначальный взнос.
- Получить деньги на приобретение надела, зарегистрировать его в частную собственность.
В процессе заключения договора требуется обсудить некоторые нюансы. Именно на этом этапе решается вопрос возведения на участке жилого дома без разрешения кредитора.
Изменения по «дачной амнистии»
Со следующего года упрощенный порядок оформления земли и дома сохранится, но в процедуру оформления прав на объект, построенный на дачной земле, вносятся изменения. Сегодня дом, построенный на земельном участке, который предназначен для ведения дачного хозяйства (строительства), огородничества, может быть зарегистрирован в упрощенном порядке по декларации. Собственнику не нужно приглашать для ее заполнения специалистов, все сведения он может внести самостоятельно, точность указанных данных никто не проверяет. Но с 1 января 2017 года, после вступления в силу закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», вместо декларации для регистрации дома на дачной земле необходимо будет оформлять технический план объекта, для этого приглашать кадастровых инженеров. Так что существующая сейчас разница в оформлении домов, построенных на участках с разным назначением, исчезнет.
«Мы и сегодня рекомендуем клиентам оформлять построенный дом не по декларации, а на основании кадастрового паспорта, который изготавливается после постановки дома на технический учет в БТИ, — говорит юрист компании “АРЕВЕРА-Недвижимость” Гульназ Перевозчикова. — Для продажи в нашей компании такого объекта, оформленного по декларации, постановка на технический учет и оформление технической документации (так же как и наличие межевания земельного участка) является обязательным условием».
Использование материнского капитала для покупки земли
Если покупатели участка планируют использовать для строительства дома средства материнского капитала, им нужно выбирать среди участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ. Дело в том, что для получения средств материнской выплаты семье необходимо предоставить в Пенсионный фонд разрешение на строительство дома, а его администрация выдаст только при условии, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
В то же время, если семья собирается не получать средства для строительства, а компенсировать при помощи маткапитала понесенные затраты, назначение земли не важно (для получения выплаты в этом случае участок может быть предназначен для дачного строительства). Пенсионному фонду нужно только, чтобы построенный на участке объект по документам был оформлен как жилой дом. Большинство семей идут именно по такому пути: покупают дачный участок, строят дом, регистрируют построенный объект в упрощенном порядке по «дачной амнистии», а затем подают документы на маткапитал в Пенсионный фонд.
Как получить ипотеку на строительство дома под залог земли
Итак, у вас есть земля, на которой вы планируете возвести дом, значит, можно использовать ее для оформления ипотеки. Первоначально банк потребует сделать оценку этого участка. Исходя из цены в акте оценки, будет назначена максимально возможная сумма кредита, обычно это 70–80% от рыночной стоимости земли.
Оценка проводится силами заемщика, это может быть самостоятельный поиск эксперта или же банк посоветует обратиться в определенную фирму. Специалист выезжает на место, изучает объект, делает замеры, а после составляет акт, в котором и будет прописана рыночная цена объекта. Стоимость оценки объекта, может оказаться на 10–15% меньше той, на которую вы рассчитывали.
Одна из причин этого — при оценке учитываются примерные дальнейшие затраты на облагораживание объекта. Акт об оценке будет действовать 6 месяцев.
Так как банк выдает сумму, отталкиваясь от указанной экспертом цены, то здесь заемщика ждет еще одна сложность — сумма кредита может оказаться гораздо меньше той, что нужна на возведение дома. Гражданину может хватить буквально только на фундамент и все. Где взять кредит на строительство дома в дальнейшем?
Если вы изначально понимаете, что выделенных банком денег вам не хватит, нужно заранее обговорить с банком ситуацию и прийти совместно к какому-то решению. А решение чаще всего одно — постепенная замена залога.
К примеру, вы взяли деньги, оформленные под залог земли, их хватило на возведение фундамента и еще какие-то работы. Получился уже не просто участок земли, а участок с постройкой, его стоимость возросла. Теперь по согласованию с банком вы вновь приглашаете оценщика, который определяет новую стоимость залога, которая оказывается выше. Банк переоформляет залог, разницу в цене отдает заемщику. И так можно делать несколько раз, в процессе строительства объект будет становиться все дороже.
Самостоятельное строительство без подрядчика
Банки позволяют строить дома без привлечения сторонних организаций. Заемщик в этом случае самостоятельно составляет смету, включающую стоимость материалов, подведение к дому коммуникаций и прочих обязательных затратных составляющих. Для составления такой сметы можно обратиться в строительную организацию, которая более осведомлена в затратах на строительство и сможет сделать более объективную смету.
Если вы желаете получить кредитование на строительство деревянных домов, подготовьте себя к трудоемкому процессу. Кредит очень сложен в оформлении, банки очень тщательно проверяют заемщика, объект залога и сам проект.
Ставка по кредиту на строительство дома будет немного выше, чем при стандартной ипотеке, это объясняется повышенными рисками банка.
Критерии и требования
Какие требования банки предъявляют к приобретаемому участку:
- Он должен принадлежать к землям населенных пунктов. Если участок покупается с целью строительства жилого дома, то он должна быть пригодна для постройки сооружений.
- Площадь не менее 6 соток.
- Территория должна иметь четкие границы и стоять на кадастровом учете.
- Она должна располагаться в регионе присутствия отделения банка. Расстояние от ближайшего отделения должна быть не более 70-100 км.
- К участку должна быть проложена дорога, проезд по которой доступен в любое время года.
- Отсутствие обременения и ареста.
- В отношении надела не должны вестись судебные тяжбы, касающиеся его границ.
- Документы на объект должны быть юридически чистыми.
Это основные требования банков. Но при выборе участка важно также учитывать критерии, по которым будет оцениваться его ликвидность.