Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В каждом регионе свои законы. Например, в Москве с 2011 года действует Постановление Правительства, которое запрещает присоединять лоджию или балкон к комнате. В Татарстане это можно сделать при условии, что перепланировку согласуют в надзорных ведомствах и одобрят все жильцы дома. В зависимости от региона к надзорным органам относятся жилищная инспекция, органы местного самоуправления, администрация города и другие ведомства. Узнать, какие законы приняты в вашем регионе, можно в МФЦ, у юристов, занимающихся недвижимостью, в администрации города или района.
Шаг 4. Подайте заявку в надзорные органы
Нужно написать заявление о перепланировке и предоставить в МФЦ, жилищную инспекцию или администрацию документы:
- паспорт собственника жилья;
- проект перепланировки;
- техпаспорт квартиры;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- согласие на перепланировку в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи, у которых есть доля в квартире;
- протокол собрания всех жильцов дома с их согласием на перепланировку;
- если вы живёте в историческом здании, потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, допустима ли такая перепланировка.
Согласно части 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, в течение 45 дней вы получите от компетентного органа разрешение на перепланировку или отказ.
Перепланировка балкона в кухню или комнату. Можно ли узаконить присоединение балкона?
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018, №1335 от 19 августа 2020 и №1083 от 15.06.2022 появился пункт 9.18 Приложения 1, который на момент 2023 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Юридическая сторона вопроса
Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.
Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.
- Собственная технология продажи квартир за 30 дней и быстрее. 4 тарифа на выбор
- Квартиры в новостройках Твери. Только проверенные застройщики. Комиссия 0%
- Одобрение ипотеки за 1 час. Десять банков-партнеров
- Полное отсутствие скрытых комиссионных — репутация нам дороже
- Клиентам скидки на услуги по дизайну, отделке, переезду
Преимущества и недостатки объединения
Перепланировка с целью увеличения пространства позволит создать новый современный интерьер. Такой ремонт проводят не только в малогабаритных хрущевках, но и в квартирах улучшенной планировки. В зависимости от этажности и типа постройки провести объединение можно двумя способами: с удалением только окна и дверного проема, полным демонтажем всех элементов вместе с порожком.
При обустройстве внешней конструкции следует учитывать ее особенности, можно использовать только легкие материалы, не создающие дополнительной нагрузки на балконную плиту. Присоединение балкона к основной жилой площади имеет следующие преимущества:
- Повышение уровня комфорта;
- Увеличение естественного освещения;
- Оригинальный дизайн;
- Повышение рыночной стоимости квартиры;
- Создание уникальной планировки.
Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне
Объединение балкона должно сохранять тепло в помещении и защищать его от воздействия внешней среды. Поэтому в этом случае не нужно экономить на гидроизоляции. Это не только убережёт от влаги стены присоединяемой территории, но и будет препятствовать появлению грибка при объединении балкона с иным помещениями.
Лоджия не считается жилым пространством, а потому объединение балкона или той же лоджии с комнатой возможно вместе с внесением соответствующих изменений в Росреестр об увеличении жилплощади.
Говоря про объединение балкона с остальным пространством квартиры, стоит уделить внимание некоторым балконным элементам. Например, перемычке, которую вообще, ни при каких условиях, убирать нельзя. Следует также решить вопрос с отоплением. Поскольку, как правило, радиаторы расположены под окном, при разборе оконного проёма устройство придётся переносить. При этом на территории лоджии его устанавливать запрещено, нужно будет найти место внутри комнаты.
Когда на руках есть все согласования на объединение балкона, а в итоге вы получили отказ, не стоит расстраиваться. За защитой своих прав можно обратиться в суд.
Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.
«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.
Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).
Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.
Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.
А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.
Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.
Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне
Перепланировка касается многих конструктивов, что влечет в каждом случае свои особенности, которые придется учитывать.
Каковы особенности присоединения лоджии к комнате со снятием оконного проема? При демонтаже оконного блока проем нельзя расширять, а также запрещается разрушать простенок и участок стены над бывшим окном: стена может оказаться несущей.
Категорически недопустимо убирать перемычку, неважно, из чего она изготовлена.
Можно ли узаконить перепланировку лоджии со сносом подоконной стены? Подоконную стену разбирать до самого основания допустимо только в кирпичных и в монолитных домах, исключение составляют дома панельного и блочного типов (здесь порожек является несущим элементом).
При сносе подоконной стены есть еще и другие ограничения:
- так как отопительные приборы обычно располагают под окнами, то при разборке подоконной стены придется переносить радиатор;
- радиатор запрещается устанавливать в зоне лоджии, нужно будет располагать его внутри комнаты.
Чаще всего батарею устанавливают на соседнюю стену, поближе к стояку отопления.
Требования к совмещению
Начиная мероприятия по присоединению балкона к комнате, нужно изучить конструкцию дома, чтобы определить, какие стены являются несущими. Если нужная стена попадает в этот список, то получить разрешение на ее снос не получится. В этом случае доступно только использование этой части стены в декоративных целях.
Чтобы зимой в комнате сохранялся максимум тепла, нужно заняться утеплением стен, потолка и пола балкона или лоджии. В качестве обогрева возможно использование системы «теплый пол» или применение современного энергосберегающего конвектора, так как перенос отопления в эту зону не разрешен.
Если в новом пространстве планируется установка мебели, то перепланировка балкона потребует усиления конструкции плиты. При частичном сносе стены проект может предусматривать изготовление конструкций из металлических опор или каркаса. Если присоединение лоджии требует сноса всей стены, то следует предусмотреть монтаж колонн или другие варианты усиления.
Процедура узаконивания
Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне? Чтобы узаконить объединение кухни и лоджии, нужно пройти определенный путь. Важно, чтобы решение всех членов семьи на реконструкцию квартиры было единодушным.
Начать нужно с обращения с заявлением о грядущей реконструкции в БТИ.
Даже если техпаспорт имеется, и он соответствует фактической планировке квартиры, то все равно представитель БТИ должен убедиться, что пока что все в порядке, а также уточнить все размеры для последующей работы проектировщиков, обследовать на месте конструкции.
Если перестройка не повредит зданию, тогда ее разрешат. Тогда нужно сразу же обратиться в проектный институт, который разрабатывал техдокументацию на жилой дом.
Санкции за самовольное присоединение балкона или лоджии к жилому помещению
Как уже упоминалось ранее, объединение балкона должно сопровождаться наличием разрешительной документации. Вместе с тем, в России нет специально созданного органа, который бы контролировал такой вопрос. Да и выявить такое правонарушение сложно, ведь все события происходят внутри квартиры.
Однако нормативами всё же предусмотрена ответственность за нарушение требований, как соединить комнату с балконом правильно. Привлечь к такой ответственности за объединение балкона с остальным помещением, можно на основании решения суда. Чаще всего инициатором подобных дел выступают физические или юридические лица, которым подобными действиями нанесёт какой-то ущерб.
Санкции в этом случае, скорее всего, буду в виде штрафа до 2-х с половиной тыс. руб., а также требования компенсировать вред, нанесённый истцу. Кроме того, самовольное объединение балкона обяжут снести.
Во многих случаях объединение балкона может оставаться никем не замеченным долгое время. Однако проблемы могут возникнуть при следующих обстоятельствах:
- продажа квартиры;
- оформление договора дарения;
- передача имущества в наследство и т.д.
Таким образом, даже если у соседей нет претензий по поводу вашей перепланировки, объединение балкона лучше узаконить на начальной стадии, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Как происходит процедура согласования объединения лоджии с комнатой
Существует два государственных органа, занимающихся вопросами перепланировки: Жилищная инспекция и БТИ. Эти инстанции следят за тем, чтобы перепланировка не угрожала зданию в целом, не ущемляла интересы других жильцов.
Для начала, собственнику квартиры нужно обратиться в Архитектурное бюро, которое занималось проектированием дома. Здесь нужно заказать проект перепланировки. В качестве альтернативы, можно воспользоваться услугами проектировщиков, имеющих государственную лицензию на осуществление данного вида деятельности. В обоих случаях, услуга будет платной. Стоимость зависит от региона проживания и сложности запланированных работ.
Следующий шаг — вызов инженера БТИ. Специалист Бюро технической инвентаризации произведёт расчёты и замеры, необходимые для оформления нового техпаспорта жилого помещения. Помимо этого, инженер подскажет, в каких ещё инстанциях придётся получать разрешение на перепланировку. Например, если дом имеет культурную ценность, придётся обращаться в Комитет по защите исторических памятников. В ряде случаев, потребуется разрешение СЭС и пожарной охраны.
Заключительный этап — подача заявления и подготовленного пакета документов в Жилинспекцию. Рассматриваются такие обращения специальной комиссией в 14-дневный срок. После чего заявитель получает разрешение на перепланировку помещений либо обоснованный отказ.
Важно! Полученный отказ можно обжаловать в судебном порядке в установленные законом сроки.
Варианты присоединений
1. Присоединение со сносом подоконного блока. Возможно в монолитных, панельных до 2007 года постройки, некоторых кирпичных домах, запрещено в большинстве панельных домов, построенных после 2007 года.
Монолитные дома – самый легкий вариант для данного типа перепланировки благодаря не несущим внешним стенам. В кирпичных домах такая возможность обусловлена тем, участвует ли подоконный блок в защемлении балконной плиты. Если да, балкон после сноса подоконного блока может обрушиться.
2. Присоединение со сносом подоконного блока, включая порожек под балконной дверью и перемычку над ней и окном. Возможно в монолитных, некоторых кирпичных, полностью запрещено в панельных домах.
3. Присоединение с расширением существующего проема за счет разборки боковых простенков. Возможно в монолитных, в редких случаях – кирпичных, полностью запрещено в панельных домах. При этом в квартире должно быть более одной лоджии (балкона) и на одной (-ом) из них простенок должен быть сохранен, чтобы за ним можно было укрыться в случае пожара до прибытия спасателей.
Для того чтобы выяснить, какие манипуляции возможно произвести в вашем доме, необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ у автора проекта дома. Вычислить его можно по серии дома.
С технической точки зрения есть две составляющие. Первая – допустимость присоединения лоджии или балкона относительно типа и состояния конструкций дома, так как присоединение, как правило, подразумевает снос подоконного блока, который может выполнять несущую функцию или участвовать в защемлении балконной плиты – удерживать ее.
Вторая составляющая связана с отоплением – тепловой контур дома, образуемый его стенами, включая окна, и крышей, нарушается при необходимости обогрева дополнительных площадей с помощью центрального отопления.
До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий на основании соответствующего пункта в постановлении, регламентирующем перепланировки.
Негативный опыт таких объединений уже сформировался. До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий к комнатам и кухням на основании соответствующего пункта в 508-м постановлении Правительства Москвы, регламентирующем перепланировки. Но в 840-й, принятой в 2012 году и ныне действующей редакции, этот пункт исчез.
Произошло это после фиксации фактов промерзания наружных стен и перекрытий, а также образования излишнего конденсата и плесени, произошедших вследствие данных перепланировок. Это не значит, что сегодня присоединение запрещено. Но появились серьезные ограничения.