Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды: порядок, условия, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.
Изменение арендной платы
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды.
Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:
- по заявлению одной из сторон договора;
- решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
- на основании изменения законодательства.
При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
Пример формулировки:
«Размер арендной платы, устанавливаемый настоящим дополнительным соглашением к Договору, применяется с момента заключения дополнительного соглашения».
Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель.
Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:
- периодичность изменения арендной платы;
- предельный размер такого изменения;
- дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.
Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной.
Формулировка об одностороннем изменении размера арендной платы:
«Арендодатель вправе изменять арендную плату не более чем на 10 (десять) процентов от размера действующей арендной платы и не чаще 1 (одного) раза в течение 1 (одного) календарного года. Арендная плата считается измененной со дня получения Арендатором соответствующего уведомления».
Изменение арендной платы в связи с изменением законодательства, как правило, применяется в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности (изменение базовой арендной величины и/или коэффициентов, применяемых при расчете ставки арендной платы к базовой ставке).
Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды. Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества, к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Обязанности арендодателя.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.
Последствия непредоставления арендодателем имущества, сданного в аренду, предусмотрены п.3 ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена ст.583 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены ч.3 п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендодатель обязан после прекращения договора возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом; а на территории свободных экономических зон дополнительно с согласия администраций этих зон.
Как правильно оформить условия расторжения договора аренды?
При согласовании условий расторжения договора аренды следует обратить внимание на следующие моменты:
1) Расторжение договора путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему может быть реализовано даже при отсутствии прямого указания на это в договоре. В данном случае будут применяться нормы гражданского законодательства (п. 1 ст. 420 ГК).
2) Арендатору выгодно иметь безусловное право в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом реализация такого права арендатором возможна только в случае прямого закрепления в договоре (п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
В то же время велика вероятность, что и арендодатель захочет иметь аналогичное право, что может повлечь дополнительные риски для арендатора (например, незапланированное прекращение договора аренды и необходимость подыскивать новый объект для аренды).
Также односторонний отказ от исполнения договора является более простой и менее затратной процедурой прекращения арендных правоотношений в случае нарушения арендодателем условий договора по сравнению с расторжением договора в судебном порядке.
В связи с этим перед включением в договор аренды положений об одностороннем отказе от его исполнения важно:
- оценить риски арендатора при предоставлении арендодателю по аналогии с арендатором права безусловного одностороннего отказа от исполнения договора;
- определить срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление о таком безусловном отказе, и который потребуется арендатору для минимизации негативных последствий прекращения договора. При определении такого срока следует учитывать время, необходимое, на освобождение объекта от принадлежащего арендатору имущества, на поиск нового объекта и согласование условий аренды с новым арендодателем, а при необходимости, и его подготовку к использованию, на адаптацию бизнес активности (например, постепенное перемещение персонала в новый офис);
- при необходимости, предусмотреть штраф, который должен покрыть убытки арендатора в случае безусловного отказа арендодателя от исполнения договора. При этом, следует учитывать, что арендодатель может потребовать предусмотреть аналогичный штраф и в случае безусловного отказа от исполнения договора со стороны арендатора;
- определить перечень возможных нарушений арендодателем условий договора аренды, при которых арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
За основу могут быть взяты законодательно установленные основания расторжения договора судом по требованию арендатора (ст. 591 ГК). Также могут быть предусмотрены и иные основания. Например, не поставка коммунальных ресурсов в объект аренды, не оказание других услуг (охрана, уборка
Стоит ли прописывать в договоре форс-мажорные обстоятельства и действия обеих сторон в случае их наступления?
Арендатор не будет нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по договору аренды, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, даже в случае отсутствия соответствующих положений в самом договоре аренды (п. 3 ст. 372 ГК).
Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:
1) виды обстоятельств признаваемые таковыми.
Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);
2) срок и порядок уведомления другой стороны о наступлении таких обстоятельств;
Пример формулировки: «Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;
3) порядок подтверждения изложенных в уведомлении сведений.
Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного Белорусской торгово-промышленной палатой;
4) последствия не уведомления другой стороны об обстоятельствах непреодолимой силы.
Пример формулировки: «Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору».
Для арендатора таким обстоятельством непреодолимой силы может послужить, например, введение государственными органами карантина:
- в случае приостановления деятельности банков — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы и иных платежей по договору;
- в случае приостановления деятельности всех организаций и запрета свободного перемещения — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта объекта.
Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?
В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:
- факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
- договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Если стороны не включили условие об арендных платежах в договор, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Между тем, размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях – согласовывается сторонами договора.
В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности Положения о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденного постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. N 43. Подпунктом 2.1 данного документа предусматривается, что отпускные цены на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления и тарифы на услуги (работы) формируются на основе плановой себестоимости, всех видов установленных налогов и неналоговых платежей в соответствии с налоговым и бюджетным законодательством, прибыли, необходимой для воспроизводства, определяемой с учетом качества продукции (товаров, работ, услуг) и конъюнктуры рынка.
Согласно Указу № 495 (это касается только сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности) в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию. Однако даже при применении понижающих коэффициентов размер арендной платы не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые вносятся в бюджет арендодателем.
Существует несколько схем определения арендной платы. Так, она может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды стороны могут предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Договор аренды: общие положения
В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.
Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.
Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».
Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).
На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).
В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.
Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:
- увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
- возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
- расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
- Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.
Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.
В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:
- каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;
Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».
- как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;
Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».
- на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;
Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».
- в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.
Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.
Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.
Существенные условия договора аренды
Статья 42. Права арендного предприятия по распоряжению арендованным имуществом
Арендное предприятие с согласия арендодателя имеет право продавать, обменивать, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Указанный порядок распоряжения арендованным имуществом не применяется в отношении земли и других природных объектов.
Распоряжение арендатора арендованным объектом государственной собственности производится только с согласия арендодателя в соответствии с законодательством.
Арендное предприятие имеет право самостоятельно вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмотрено договором.
Статья 43. Использование арендным предприятием природных ресурсов
Арендное предприятие обязано осуществлять владение и пользование землей, другими природными ресурсами в соответствии с их целевым назначением.
Арендное предприятие несет установленную ответственность за нарушение законодательства об охране окружающей среды.
Статья 44. Внешнеэкономическая деятельность арендного предприятия
Арендное предприятие осуществляет внешнеэкономическую деятельность в порядке, установленном действующим законодательством.
Статья 45. Обязательства арендного предприятия по выполнению государственного заказа и заказов на реализацию продукции
Арендное предприятие обязано принимать на себя по договору аренды выполнение государственного заказа и заказов на реализацию продукции (работ, услуг) по сложившимся хозяйственным связям в объеме, не превышающем соответствующие заказы, принятые на год его сдачи в аренду.
Арендодатель может взять на себя обязанность приобретать у арендатора производимую им продукцию.
Статья 46. Цены на реализуемую продукцию и приобретаемые сырье и материалы
Арендное предприятие реализует производимую им продукцию (работы, услуги), приобретает сырье и материально-технические ресурсы по ценам, устанавливаемым в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Статья 47. Предоставление арендному предприятию средств на расширение производства и решение социальных задач
Арендному предприятию могут выделяться средства на расширение производства и решение социальных задач за счет государственных централизованных капитальных вложений и средств арендодателя, а также кредиты и авансы под обязательства об увеличении выпуска и повышении качества продукции (работ, услуг) и создании новых видов.
Арендаторам убыточных и низкорентабельных государственных предприятий арендодатель может предоставлять льготы по арендной плате.
Статья 48. Бухгалтерский учет и статистическая отчетность арендного предприятия
Арендное предприятие учитывает результаты своей деятельности, ведет бухгалтерскую и статистическую отчетность в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
Статья 49. Финансовые ресурсы арендного предприятия
Финансовые ресурсы арендного предприятия формируются за счет:
выручки от реализации продукции (работ, услуг);
кредитов;
средств, полученных от продажи ценных бумаг;
других финансовых средств.
Статья 50. Порядок использования прибыли арендным предприятием
Прибыль, остающаяся в распоряжении арендного предприятия после уплаты налогов и других платежей, используется им самостоятельно.
Статья 51. Выпуск арендным предприятием ценных бумаг, осуществление целевых займов
Арендное предприятие может выпускать для мобилизации дополнительных финансовых ресурсов ценные бумаги, осуществлять целевые займы в порядке, установленном действующим законодательством, выступать на рынке ценных бумаг.
Преимущественное право приобретения ценных бумаг имеют члены трудового коллектива арендного предприятия.
Статья 52. Предоставление арендным предприятием кредита
Арендное предприятие может предоставлять за счет своих средств другим предприятиям и организациям кредит на условиях, определяемых соглашением сторон, включая договоренность о размерах процента за пользование им.
Статья 53. Списание денежных средств со счетов арендного предприятия
Списание денежных средств со счетов арендного предприятия может производиться исключительно по его указанию или по решению суда.
Списание денежных средств со счетов арендного предприятия в бесспорном порядке допускается только в случаях, предусмотренных законодательными актами. При несогласии арендного предприятия с бесспорным списанием денежных средств оно вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о взыскании необоснованно списанных сумм.
Суть процедуры заключения договора аренды нежилого помещения между собственниками и нанимателями определена в Гражданском кодексе Республики Беларусь (в статье 577). Владелец арендуемой площади временно передает помещение контрагенту на определенный в документе срок за указанную в нем же плату. В сделке могут участвовать частные или юридические лица.
Арендатор обязан переводить средства на счет арендатора в указанных объемах и в определенный договором срок. При нарушении условий, сделка может быть аннулирована.
В соответствии с земельным законодательством РБ, земля считается первичной, объекты, расположенные на ней связаны с участком. При сдаче в наем нежилого помещения требуется указать в договоре и подтвердить:
-
факт владения участком;
-
право на пожизненное пользование землей;
-
сведения о найме участка, если заключается договор субаренды.
Если в документе эта информация отсутствует, сделка признается ничтожной. Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в судебном порядке.
Если в право владения коммерческой площадью вступает третье физическое или юридическое лицо, не указанное в договоре аренды нежилого помещения, то документ продолжает действовать. Новый владелец участка не вправе аннулировать сделку или переоформлять ее с внесением изменений без согласия арендатора. Договор остается в силе до срока, указанного во время его заключения в соответствии со ст. 588 Гражданского кодекса.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.
Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.
2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.
3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.
4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.
Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.
Предельный срок договора проката – до одного года.
5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Аренда недвижимого имущества
1. Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.
Правовое регулирование соответствующих отношений главным образом осуществляется ГК (ст. 650–655).
2. Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты.
Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.
2.1. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.
2.2. Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК)1. Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
2.3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.
2.4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.
2.5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.