Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды производственного помещения с оборудованием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)
Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:
- Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
- Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
- В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Аренда производственных помещений (цехов и т. п.): юридические аспекты
Требования к заключению арендных сделок определены главой 34 ГК РФ. Согласно статье 606 ГК РФ, сторонами соглашения такого рода являются арендодатель и арендатор. В рамках сделки арендодатель передает имущество арендатору во временное пользование за определенную плату.
Спецификой аренды любого производственного помещения, в том числе цеха, является его целевое назначение, поэтому предполагается, что арендатор будет осуществлять какое-либо производство. Последнее однозначно свидетельствует о предпринимательском характере сделки — соответственно, ее сторонами могут выступать лишь организации и ИП, при этом арендатор должен иметь необходимые разрешительные документы для осуществления производственной деятельности. О специфике аренды предприятия как имущественного комплекса читайте в нашей отдельной статье.
Вся продукция, доходы и иное имущество, которые получаются арендатором в результате производственной или иной предпринимательской деятельности с использованием арендованного цеха и оборудования, являются его собственностью.
Заключенным, в соответствии с требованиями статей 421 и 422 ГК РФ, договор аренды будет считаться, если стороны достигнут взаимного согласия по всем условиям, которые законом признаны обязательными (существенными).
Таковыми в отношении аренды являются:
- условие о предмете (статьи 432 и 607 ГК РФ);
- условие о цене аренды (статья 654 ГК РФ).
Где найти помещения с электроснабжением и без него?
Учитывая специфику вопроса, можно выделить несколько основных способов поиска подходящего помещения под аренду:
- Специализированные порталы. Это могут быть как доски объявлений, на которых размещена информация об имеющейся недвижимости, предоставляемой в аренду, так и печатные издания.
- Риэлтерские агентства. Существуют посреднические организации, собирающие информацию об объектах промышленной недвижимости и готовых за определенную плату или процент предоставить возможность ознакомления с базой.
- Сайты муниципальных организаций и СМИ. Большая часть крупных объектов, подходящих под ведение производства, находится во владении государства и его различных структур. Они регулярно сдаются в аренду с помощью торгов, на которых выигрывает предприниматель, предложивший наиболее подходящие условия. Данная информация также публикуется в официальных печатных источниках.
- Личное обращение к владельцам собственности. Подходит для небольших городов, где подобные объекты исчисляются единицами. В подобных случаях можно обратиться к владельцам, предложив условия сотрудничества.
Следует учитывать все возможные варианты для поиска подходящей недвижимости, так как часто объекты, сдаваемые в аренду частными лицами по недорогой стоимости можно обнаружить на обычных досках объявлений и даже по сарафанному радио.
Временное пользование государственной недвижимостью
Поскольку большая часть производственных помещений находится в собственности государства, следует изучить порядок их получения во временное или постоянное пользование. В данной ситуации речь может идти исключительно о прямой аренде, так как заключение договоров субаренды, как правило, на государственные площади запрещено.
Чтобы выбрать подходящее помещение, нужно изучить предложения на сайте соответствующих структур. Затем подается заявка на участие в торгах, а после выигрыша в них оформляется договор аренды. Преимущества аренды площадей у государства очевидны:
- более низкая стоимость аренды;
- наличие одного собственника и всей необходимой документации;
- возможность дальнейшего выкупа площади.
Государство может предоставить аренду с правом дальнейшего выкупа. При этом стоимость сооружений бывает вполне доступной. Для осуществления этой процедуры необходимо обратиться в соответствующий комитет.
Специфика договора аренды цеха с оборудованием. Где можно скачать образец договора аренды производственного помещения
Специфической чертой аренды цеха является необходимость для арендатора разрешения вопроса об оборудовании, содержащемся в помещении, которое требуется для налаживания производственной деятельности. Соответственно, в рамках одного договора может ставиться задача по определению условий аренды как помещения, так и оборудования.
Практикам следует помнить, что оборудование относится к движимому имуществу, поэтому на данную сделку будут распространяться положения статей 606–625 ГК РФ, регулирующие существенные условия сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Соответственно, аренду помещения и оборудования можно регламентировать в рамках единого договора. Образец договора аренды производственного помещения с оборудованием можно скачать ниже:
Аренда цеха производится по аналогичным правилам. Более того, понятия «производственное помещение» и «цех» часто отождествляют, поэтому при необходимости приведенный выше пример договора аренды производственного помещения можно использовать в качестве образца договора аренды цеха с оборудованием.
Скачать образец договора аренды производственного помещения
Сегодня большинство небольших производственных предприятий организуют свою работу в помещениях, переданных им на правах аренды. Это особенно актуально для тех компаний, которые только начинают свой бизнес и не готовы тратить большие суммы на приобретение собственного помещения. Так они получают возможность раскрутить свое предприятие и начать зарабатывать на продаже готовой продукции. Но, заключая договор аренды производственного помещения, необходимо серьезно подойти к подготовке и оформлению документов. Это в дальнейшем оградит вас от всевозможных осложнений и позволит полностью посвятить себя делу. Сегодня мы расскажем о документах, которые потребуются для заключения договора и в чем основные особенности подобной сделки.
Аренда производственных помещений (цехов и т. п.): юридические аспекты
Требования к заключению арендных сделок определены главой 34 ГК РФ. Согласно статье 606 ГК РФ, сторонами соглашения такого рода являются арендодатель и арендатор. В рамках сделки арендодатель передает имущество арендатору во временное пользование за определенную плату.
Спецификой аренды любого производственного помещения, в том числе цеха, является его целевое назначение, поэтому предполагается, что арендатор будет осуществлять какое-либо производство. Последнее однозначно свидетельствует о предпринимательском характере сделки — соответственно, ее сторонами могут выступать лишь организации и ИП, при этом арендатор должен иметь необходимые разрешительные документы для осуществления производственной деятельности. О специфике аренды предприятия как имущественного комплекса читайте в нашей отдельной статье.
Вся продукция, доходы и иное имущество, которые получаются арендатором в результате производственной или иной предпринимательской деятельности с использованием арендованного цеха и оборудования, являются его собственностью.
Составляем договор аренды нежилого помещения
После идет раздел с описанием ответственности сторон, когда происходят нарушения или невыполнение обязанностей договоренности. Кроме того, в процессе соглашения учитываются и особые условия, которые указываются отдельной частью в документе. Договор имеет свой определенный срок действия.
Расчетным месяцем считается календарный месяц. В случаи внесения арендной платы за срок, составляющий неполный календарный месяц, арендная плата рассчитывается пропорционально сроку фактического пользования Помещением, исходя из того, что продолжительность расчетного месяца равняется количеству дней в текущем календарном месяце.
Заключаемые договора аренды на коммерческой и безвозмездной основе будут иметь разный формат с включением особых дополнений.
Образец договора аренды производственного помещения с оборудованием
Образец договора аренды производственной базы используется для письменного оформления договоренности по предоставлению арендодателем в пользование стороннему лицу нежилого недвижимого помещения на определенный срок за плату. Не каждый предприниматель, особенно в момент становления своего бизнеса, имеет возможность приобрести в собственность производственное помещение. Намного выгоднее и надежнее в таком случае заключить договор аренды производственной базы, образец которого представлен в нашем сервисе.
Однако, прежде чем в письменном виде скреплять отношения между сторонами, необходимо удостовериться в наличии законных полномочий арендодателя передавать помещения в аренду. Вовсе не обязательно, чтобы арендодатель был собственником данной недвижимости, он может также выступать его арендатором, но в таком случае у него должно быть разрешение от владельца объекта на заключение им договоров аренды производственной базы. Если с документами все в порядке, то можно приступать к составлению договора, в котором следует прописать:
- объект аренды, который передается в пользование (так как помещений может быть несколько, они должны быть четко обозначены: их назначение, адрес нахождения, площадь и пр.);
- в каких целях должно быть использовано помещение;
- возможность сдачи в субаренду (предусмотрена или нет);
- стоимость аренды, условия и порядок расчетов;
- распределение обязательств между арендатором и арендодателем (кто несет ответственность за ремонт помещения и оборудования, кто заключает договоры с коммунальными службами и т.п.).
Образец договора аренды производственного помещения с оборудованием
Внимание
Арендодатель обязан: а) передать во владение и пользование (вариант: в пользование) Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора, в течение дней с момента регистрации Договора.
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому Помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора; в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе; г) производить капитальный ремонт Помещения и оборудования в срок . Стороны договорились понимать под капитальным ремонтом осуществление следующих мероприятий: в сроки: с периодичностью: .
Если стоит цель создать предприятие, но вы ограничены в финансовых возможностях и не можете себе позволить сразу приобрести технику, недвижимость и пр. необходимые вещи, то можно воспользоваться арендой имущества вместе с необходимым оборудованием. Естественно, цена аренды будет выше, чем просто помещение.
Но данный вариант тоже интересен и достоин определенного внимания к нему. Договор аренды производственного помещения с оборудованием Итак, цель поставлена, объект недвижимости найден. Конечно, стороны обсуждают предстоящую сделку, внимательно оценивают все ее моменты.
Когда будут обсуждаться условия предстоящей сделки, стороны должны внимательно осмотреть помещение и предоставляемое в пользование оборудование на предмет неисправностей.
Перед оформлением договора аренды производственного помещения, арендатору следует уделить внимание документам, свидетельствующим о правах собственности на передаваемую в наем нежилую площадь.
Следует убедиться, что лицо, передаваемое недвижимость в пользование, является собственником или уполномоченным лицом, имеющим право на совершение подобных сделок.
Если документ подписывался человеком, не имеющим на это право — договор аренды производственного помещения не будет иметь юридической значимости.
Важно правильно составить контракт найма нежилой недвижимости. По всей указанной в документе информации могут быть предъявлены претензии одной из сторон соглашения. Чтобы не допустить подобного, следует корректно оформить акт.
договора аренды производственного помещения включает:
- наименование контракта;
- дата заключения;
- реквизиты юридического лица — собственника недвижимости, Ф.И.О. и должность уполномоченного лица ставить подпись в настоящем документе — руководитель;
- сведения об организации, которая берет в наем данное производственное помещение;
- предмет соглашения;
- период действия документа;
- дополнительные услуги, которые может предоставлять арендодатель;
- условия и процедура оплаты аренды нежилого помещения;
- права и обязанности собственника производственного помещения;
- права и обязанности юридического лица, который арендует представленный объект имущества;
- процедура возвращения недвижимости собственнику;
- ответственность сторон за неисполнение условий контракта найма;
- иные условия, если есть потребность в их внесении;
- подписи сторон, реквизиты и печати юридических лиц.
При оформлении настоящего договора обязательно проставляются подписи на всех листах документа аренды. Подобная предосторожность предотвратит злоумышленные действия недобросовестной стороны, а именно, внесение дополнительного листа в документ.
Образец договора здесь.
Порядок передачи помещения
Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору требует обязательного оформления акта приема-передачи. Документ фиксирует переход права владения недвижимостью, а также состояние помещения на момент перехода к арендующему.
С учетом обязательности составления акта приемки, порядок передачи помещения арендатору следующий:
- в договоре или в устном порядке после его составления стороны оговаривают дату передачи;
- на момент встречи помещение осматривается, делаются необходимые пометки и записи о его техническом состоянии, фиксируются претензии арендатора к арендодателю;
- при необходимости к оформлению акта могут привлекаться третьи лица, к примеру, независимые эксперты;
- при отсутствии разногласий акт подписывается.
Если по состоянию помещения возникают замечания, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения неисправностей или соответствующего снижения стоимости аренды.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Какие могут возникнуть проблемы?
Перед тем, как подписывать договор аренды, сверьте данные физического лица, значащегося в пункте Арендодатель, с данными правоподтверждающего документа. Они должны совпадать, иначе соглашение не будет иметь юридической силы, поскольку передает помещение стороннее лицо, не имеющее на то основания.
Если же от имени собственника выступает иное лицо, то его полномочия должны подтверждаться нотариальной доверенностью.
Договором рекомендуется также определить возможность внесения изменений в предмет договора и права сторон на них. По закону все отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Если же он вносит неотделимые улучшения, то должен получить на это согласие хозяина помещения. В случае, когда оно не получено, рассчитывать на возмещение понесенных затрат не приходится. Поэтому в рамках договора следует закрепить порядок внесения изменений, возможность возмещения затрат на них, а также ограничить его размер конкретной суммой.
Это важный пункт договора, который имеет ряд «подводных камней». В наше время многие компании-арендодатели предпочитают частичную оплату за помещение, часть денег идет через счет, для того, чтобы поступления были показаны налоговой, а часть отдается на руки управляющему, чтобы уменьшить налоговые выплаты. Это вполне понятно, но необходимо четко понимать собственные риски. При личном вручении денег поначалу может и не происходить ничего страшного, но учтите, что эти средства вы не предъявите к налоговому вычету. Вы их должны где-то взять, что очень затруднительно, если ваша деятельность ведется только через расчетный счет.
Если со временем будет повышаться аренда помещений от собственника, то процентное соотношение белых и черных выплат будет сохраняться или расти будет неофициальная часть? – это вопрос вас будет волновать очень сильно, потому что риски ваши увеличатся. При возникновении спорных ситуаций вы мало чем можете доказать, что отдавали деньги. Чтобы хоть немного минимизировать возможность возникновения неприятных ситуаций, просите расписки с того человека, кому отдаете средства. А лучше всего ищите компанию, которая работает официально, без наличных расчетов.