Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что с 2021 года входит в общую площадь частного жилого дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Технический план — совсем не то, что технический паспорт
Было время, когда дома регистрировались на основе технического паспорта, простого и понятного всем документа. В 2012 году ситуация изменилась, основным документом для регистрации недвижимости стал Технический план. Хотя техпаспорт остался в ходу: он нужен, когда проводятся экспертизы и инвентаризации, решаются вопросы наследования и ряд других.
Все бы ничего, но есть одна странность: площадь дома по техническому паспорту и Техническому плану часто не совпадает. В техническом паспорте указано, допустим, 90 м2, а данные плана говорят о 120 м2. Разночтения объясняются просто. Механизм подсчета площади для Технического плана определяется не СНиП и Жилищным кодексом, а Приказом Минэкономразвития №90 с очень длинным названием, которое мы здесь приводить не будем. Разные документы задают разные подходы к подсчету площади.
По закону изготовить Технический план может не кто угодно, а только квалифицированные кадастровые инженеры, которые состоят в СРО — саморегулируемой организации. На СРО возложена обязанность контролировать, соблюдают ли кадастровые инженеры нормы и законы. Все саморегулируемые организации и список их членов ищите на официальном сайте Росреестра.
Помещения жилые и нежилые: что это такое и для каких целях подходят? Разбираемся с умом
- В квадратуру квартиры входят площади всех, входящих в нее жилых и подсобных помещений, совместно с балконами, неотапливаемыми кладовками, лоджиями, верандами, тамбурами. Подсобные помещения – это совмещенные или обособленные санузлы, ванные комнаты, кухонные пространства, коридоры, встроенные шкафы.
- По жилому зданию этот показатель является суммой площадей отдельных квартир.
- Общая площадь жилища приравнивается к сумме всех ее площадей (жилого и вспомогательного использования) за исключением пространства на балконе, террасе, веранде или лоджии согласно ЖК России – статья 15, пункт 5). В кадастровом паспорте указывается именно этот вид характеристики недвижимости. Она же является и характеристикой объекта, вводимой в реестр прав.
- Показатель общей площади по зданию рассчитывается суммированием аналогичных величин по всем квартирам.
- Площадь жилых комнат в квартире составляют ее жилую площадь, а просуммированные поквартирно значения этой величины в целом по дому – его жилую площадь.
Начать нужно с подготовки минимального плана, который вместит самый необходимый набор комнат. Впоследствии этот план будет расширен по площади или дополнен теми помещениями, которые вы желаете видеть в своем доме.
- Количество спален определяется по принципу: количество проживающих за вычетом одного человека. Если семья состоит из четырех человек, спален должно быть три.
- Гостиная — место сбора всех жителей дома. Соответственно это должна быть самая большая комната. Обычно ее площадь принимают в диапазоне 20-25 м2.
- Кухня и столовая могут быть как одним, так и двумя помещениями. Отдельной кухне, чтобы оптимально расположить все необходимое оборудование, требуется до 10 м2. Столовая комната имеет приблизительно такие же габариты. Но если эти помещения объединить, их совместная площадь составит 14-17 м2.
- Санузел и ванная комната также могут быть вместе или раздельно. Правильного варианта не существует. Выбор полностью зависит от вас и общей планировки дома. Оптимальная площадь ванной комнаты − не менее 5 м2. Для размещения санузла потребуется до 3 м2.
- Кладовая стандартных размеров уместится в 2-3 м2. Кто-то в ней хранит двухлетний запас консервации, а кому-то она вовсе не нужна. Поэтому площадь для этого помещения следует определять, исходя из потребностей владельцев.
- К определению габаритов гардеробной стоит подходить так же, как и к определению площади кладовой. Считаете, что вы поместитесь в 3 м2 — хорошо, но меньше 1,5 м2 не стоит делать.
- Тамбур в своем доме (в отличие от квартиры) просто необходим. Это своеобразная буферная зона, где остается снег, уличная грязь, пыль. Если пространство не позволяет сделать его отдельной комнатой до 2,5 м2, его совмещают с холлом.
- Холл должен вмещать как минимум всех членов семьи сразу. К тому же здесь должна поместиться мебель для хранения верхней одежды и обуви. Поэтому на холл стоит выделить до 8м2 дома.
- Коридор не менее важен, ведь он связывает между собой комнаты. Общепринятый показатель — 6-8м2. Но не стоит зацикливаться на этом размере, стандарта здесь нет. Важно грамотно организовать перемещение по дому.
Особенности участка строительства также необходимо учитывать при расчете площади дома. Кроме самой площади, на размер будущего жилища могут повлиять рельеф местности, окружающие объекты и его форма. Узкая площадка любой площади будет проблемой для размещения строения. Если вы можете выбирать, предпочтение стоит отдавать форме, близкой к квадратной. Например, площадка 50х40 или 30х20 будут наилучшим выбором.По поводу физического расположения и ориентирования дома на участке не лишним будет проконсультироваться со специалистами ИнноваСтрой, если же вы закажите проект в бюро, это будет входить в перечень их услуг.
При проведении самостоятельных расчетов нужно знать о соотношении площадей. Оптимальным считается соотношение 1 к 15. Это значит, что площадь участка должна быть в 15 раз больше площади дома. Вот несколько примеров, которые ярко характеризуют это правило:
- Строение 120 м2 идеально впишется на площадке размером 6 соток.
- Коттеджу с общей площадью около 200 м2 потребуется кусок земли площадью 12 соток.
- Чтобы особняк до 400 м2 выглядел солидно и органично, нужен не менее солидный земельный участок в 17-20 соток.
Если вы ориентированы на постройку дачного дома, вполне достаточно и 100 м2. Он будет менее обременителен в строительстве и дальнейшем обслуживании. С учетом непостоянного проживания за домом с такими габаритами проще ухаживать, и места для дачного хозяйства останется больше.
Не техпаспорт, а техплан
Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.
До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно. С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется. Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).
Итак, в техплане содержатся сведения об основных характеристиках вашего дома, в том числе о его координатах, количестве этажей, материале стен. Есть там и поэтажные планы. Форма техплана и список того, что в нем должно содержаться, регламентированы приказом Минэкономразвития №953.
Площадь вашего дома, с которой вы впоследствии будете выплачивать налог, определяется именно в соответствии с техническим планом. Как она будет рассчитана, четко регламентируется рядом документов. Кадастровые инженеры, составляя технический план после постройки, руководствуются в определении площади дома Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года №П 03/93 — опубликованная по ссылке редакция будет действовать с 1 января 2021 года, это самая свежая версия этих правил. А пока действует приказ №90 от 1 марта 2016 года (с изменениями, вносившимися в 2018-м). Различия между этими двумя приказами незначительные и касаются в основном не измерения площади дома, а расчета погрешностей.
Как определяется для новостройки
Когда будущий владелец покупает жилье в строящемся доме, заключается договор по долевому участию – документ, где прописываются условия сотрудничества, указываются проектные решения, планировка всех помещений. Когда считается жилая площадь новостройки, замеры с подсчетами делаются, учитывая уменьшающие коэффициенты. Договор четко регламентирует все показатели.
Компания-застройщик указывает, какой метраж берется за основу – общий, или по пространству, пригодному для жизни. Когда основная последняя величина, стоимость 1 м2 жилья увеличивается, и наоборот, снижается, если основной считается первая.
При проведении комплексного ремонта всегда учитывается расположение и суммарное количество жилплощади. Это число важно для определения нужного количества труб, коммуникаций, места под установку кондиционера. Опытные специалисты помогут рассчитать все правильно.
Если заниматься таким сложным делом самостоятельно, результаты могут получиться не идеальными – например, вентиляция будет недостаточно качественной.
Иногда при проведении перепланировки показатель жилой площади меняется. Это может произойти после слияния гостиной с частью коридора (так нередко делается с целью расширения первой). Балкон или лоджия могут стать пригодными для проживания, если сносится стена между ними и комнатой, проводится отопление, остекление.
Любые изменения такого типа должны быть зарегистрированы и внесены в техпаспорт.
На что оказывает влияние ОП
От величины ОП квартиры зависят некоторые важные моменты:
- Стоимость объекта недвижимости для покупателя. Неопытный человек при поиске жилья может ошибочно заострять внимание на величине ОП. Выбирая подходящий для покупки вариант, в первую очередь следует сконцентрироваться размере жилплощади.
- Сумма платежей за отопление. Коммунальные службы ведут расчет на основе совокупного метража.
- Сумма взноса за капитальный ремонт дома. Величина платежа за общедомовой капремонт напрямую зависит от квадратуры всей квартиры каждого конкретного собственника.
- Комфорт проживания. Размер жилплощади оказывает прямое влияние на комфортабельные условия жизни каждого человека. Но ОП не менее важна, так как включает и другие помещения, играющие важную роль для удобства проживания (ванные, кладовки, шкафы в нишах, кухня).
ОП является важным параметром для собственника квартиры. От нее зависят многие моменты: начиная от рыночной цены и заканчивая комфортабельностью проживания.
Общую квадратуру следует отличать от жилой, которая включает только жилые комнаты. Основным законодательным документом, регулирующим вопросы, имеющие отношение к квадратуре жилья граждан, является ЖК РФ.
Также в нем приведен ответ на достаточно популярный среди граждан вопрос, входит ли лоджия в общую площадь квартиры. В нормативном документе четко закреплено, какие помещения входят в ОП, а какие нет.
Что в частном доме является жилой площадью
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню*(57). В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)*(58).
Чтo вxoдит в oбщyю плoщaдь квapтиpы
❓ Кaкиe кoмнaты и пoмeщeния cчитaть. Bce жилыe кoмнaты, кyxни, cтoлoвыe, caнyзлы, клaдoвки вxoдят в oбщyю плoщaдь.
❓ Bxoдит ли лoджия в oбщyю плoщaдь квapтиpы. Лoджии, бaлкoны, тeppacы oтнocятcя к oбщeдoмoвым плoщaдям, иx нe cчитaют жилыми. Иx yчитывaют c пoнижaющим кoэффициeнтoм. Пoдpoбнee пpo кoэффициeнт мы paccкaжeм дaльшe.
|
❓ Нyжны ли пepeгopoдки. Oкaзывaeтcя, cтeны и пepeгopoдки тoжe вxoдят в oбщyю квaдpaтypy. Oни cчитaютcя чacтями вcпoмoгaтeльныx или ocнoвныx пoмeщeний. Пo пoлoжeнию Жилищнoгo кoдeкca и Cтpoитeльныx нopм и пpaвил эти вcпoмoгaтeльныe чacти тoжe нyжнo включaть в oбщyю плoщaдь. Paccтoяниe нeoбxoдимo измepять пo пepимeтpy cтeн — 1,1–1,3 мeтpa oт пoлa. Cтoит yчитывaть ниши и apoчныe пpoeмы выcoтoй oт 2-x мeтpoв, внyтpиквapтиpнaя лecтницa и пpocтpaнcтвo пoд нeй, выcтyпaющиe элeмeнты кoнcтpyкций, oтoпитeльныe пeчи.
Все измерения совершаются по внутренним стенам. Сложность подсчета метража комнаты в том, что помещение чаще всего имеет неправильную форму. Там могут быть крупные углубления, отведенные для спальной зоны, или скошенные стены. Метраж отдельных помещений определяют, чтобы посчитать количество материалов для отделки. Сложив их площади, получают метраж здания в целом. Он должен совпасть или не сильно отличаться от цифр из проекта строительства. В этом случае нельзя забывать о холодных кладовых и других помещениях.
Чтобы найти площадь комнаты, измеряют длину и ширину помещения, а затем умножают их. Если в помещении имеются ниши и выступы, то лучше разбить его на правильные фигуры (квадрат, прямоугольник), найти их метраж, а затем сложить. В двухэтажном доме учитывают лестницу помещения и балкон на втором этаже.
Когда углубления и выступы маленькие, то можно принять всю комнату за правильную фигуру (прямоугольник, например) и посчитать ее площадь. А затем прибавить метраж ниши или вычесть метраж выступа.
Как определить этажность частного дома
При определении этажности дома в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
(Источник СНиП 31-06-2009)
Как рассчитать площади помещений в частном доме. Многим людям трудно это сделать. Хочу еще раз обратить ваше внимание, что понятия жилая площадь в частном домостроении нет. Путаница в терминах иногда приводит к неприятным казусом при проектировании и постановке дома на учет. Надеюсь, что эта статья поможет вам понять, что такое общая площадью при строительстве и общая полезная площадью дома. В следующей статье я расскажу о нормах и правилах при перепланировке.
РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ:
Как определяется для новостройки
Когда будущий владелец покупает жилье в строящемся доме, заключается договор по долевому участию – документ, где прописываются условия сотрудничества, указываются проектные решения, планировка всех помещений. Когда считается жилая площадь новостройки, замеры с подсчетами делаются, учитывая уменьшающие коэффициенты. Договор четко регламентирует все показатели.
Компания-застройщик указывает, какой метраж берется за основу – общий, или по пространству, пригодному для жизни. Когда основная последняя величина, стоимость 1 м2 жилья увеличивается, и наоборот, снижается, если основной считается первая.
При проведении комплексного ремонта всегда учитывается расположение и суммарное количество жилплощади. Это число важно для определения нужного количества труб, коммуникаций, места под установку кондиционера. Опытные специалисты помогут рассчитать все правильно. Если заниматься таким сложным делом самостоятельно, результаты могут получиться не идеальными – например, вентиляция будет недостаточно качественной.
Иногда при проведении перепланировки показатель жилой площади меняется. Это может произойти после слияния гостиной с частью коридора (так нередко делается с целью расширения первой). Балкон или лоджия могут стать пригодными для проживания, если сносится стена между ними и комнатой, проводится отопление, остекление. Любые изменения такого типа должны быть зарегистрированы и внесены в техпаспорт.
Что входит в общую жилую площадь квартиры – спорные моменты
К общему метражу полагается относить все комнаты, кроме балкона.
Если осуществлялось проведение перепланировочных работ, в результате которых он стал отапливаться, тогда количество жилых квадратных метров увеличивается, следовательно, вместе с общей площадью жилого помещения, повышается величина квартплаты. Именно по ней положено рассчитывать сумму за отопление, исключив неотапливаемые зоны.
Чтобы определить квадратуру комнаты, надо померить длину противоположных стен и помножить их. Для получения правильного результата измерительные приборы следует размещать на высоте 1-1,5 метра от поверхности пола. Перегородки в общую площадь включать не положено.
Размеры рассчитывают по следующим параметрам:
- общим – все помещения;
- жилым – комнаты, спроектированные для жительства;
- полезным – включение помещений, за минусом находящихся за пределами квартиры, т. е. открытых балконов.
Можно ли как-то уменьшить учитываемую площадь?
Законодатели почти не оставили домовладельцам простора для манипуляций с целью не допустить включения каких-то пространств в общую площадь для кадастрового учета. Но кое-какие лазейки сохранились.
Технический этаж как подполье
В техническом подполье располагают коммуникации, оно не включается в общую площадь. Что если представить в виде подполья технический этаж? В таком случае высота потолка в помещении должна быть меньше 1,8 м — это обязательное требование к техническому подполью. Этого будет недостаточно. Постарайтесь, чтобы во время обмеров этаж походил именно на техническое подполье, и в проекте был обозначен как оно.